تبدأ الجهات الحكومية المختصة في دبي بإجراء مراجعة شاملة للتشريعات المنظمة للإيجارات في الإمارة خلال الربع الأخير من العام الحالي، للوقوف على مدى حاجة السوق لإصدار تشريع جديد لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر أو تمديد العمل بالتشريعات القائمة، بحسب مصدر حكومي مطلع.
وقال المصدر لـ»الاتحاد» إن عملية المراجعة الشاملة تهدف إلى تقييم التشريعات القائمة والوقوف على مدى كفايتها، لاسيما بعد التطورات الكبيرة التي شهدتها السوق العقارية في دبي خلال العامين الماضيين.
وينظم القانون رقم 26 لسنة 2007، والمرسوم رقم 2 لسنة 2011 الذي تم تمديد العمل به خلال العامين 2012 و2013، العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في دبي ويضع التشريعان آلية للزيادات السنوية لبدل الإيجارات، حيث يجب أن تتوافق القيمة الإيجارية مع «مؤشر بدل إيجار العقارات لإمارة دبي» الذي يتم تحديثه على نحو دوري.
ويحدد المؤشر الذي تم إنشاؤه تنفيذاً للقانون رقم 62 لسنة 2011 بدل الإيجارات للعقارات بمختلف استخداماتها في جميع مناطق إمارة دبي، ويتم الرجوع إليه في حالة وجود نزاع بين المؤجرين والمستأجرين في تحديد نسب الزيادة السنوية في القيم الإيجارية.
ويستند المؤشر الذي يتم تحديث بياناته كل أربعة أشهر إلى عدة مصادر أهمها بيانات عقود الإيجار المسجلة في مؤسسة التنظيم العقاري، إضافة إلى المسوحات الميدانية التي تقوم بها الدائرة للمناطق، لمعرفة مستويات أسعار التأجير، فضلاً عن الاجتماعات الدورية مع الشركات العقارية الفعالة والملاك.
وفي حال رفض أحد الأطراف نتائج المؤشر الذي يوضح الحدين الأدنى والأعلى لإيجار الوحدة السكنية «المثل»، يمكن للطرف المتضرر رفع دعوى قضائية أمام لجنة الإيجارات التي تقوم بدورها بإصدار الأحكام الملزمة للطرفين.
وأضاف المصدر أن عملية المراجعة الشاملة للتشريعات العقارية القائمة ستتضمن تقييم آلية تحديد بدل الإيجارات وفق المؤشر العقاري والتي تم تطبيقها منذ العام 2011 وجرى تمديد العمل بها لعامين متتاليين ولا يزال سارياً حتى الآن.
ولفت أنه من السهل حالياً تقييم آلية تحديد بدل الإيجارات وفق المؤشر العقاري بعد أكثر من عامين من تطبيقها، لافتاً أنه سيتم أخذ الملاحظات التي أبداها المستأجرون والملاك بعين الاعتبار بما يسهم في استصدار تشريع عقار يحقق التوازن المنشود بين طرفي العلاقة الإيجارية في حال تبين حاجة السوق لمثل هذا التشريع. وقال إنه في حال تم التأكد من حاجة السوق العقارية فإن الجهات المختصة ستكون مستعدة من جانبها لإعداد تشريع عقاري جديد لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر قبل نهاية العام تمهيداً لصدوره خلال شهر يناير المقبل. وتأتي هذه المراجعة في الوقت الذي تتزايد فيه مطالب مستأجرين باستصدار تشريع جديد لكبح الزيادات الجزافية التي يطالب بها الملاك لتجديد العقود، مؤكدين أن آلية تحديد بدل الإيجار وفق المؤشر العقاري تستنفذ منهم الكثير من الوقت والمال، حيث يتوجب رفع الدعوى أمام لجنة الإيجارات سداد 3,5% من قيمة عقد إيجار الوحدة السكنية مقدماً، وهو المبلغ الذي لا يتم استرداده إلا في حال كسب الدعوى.
وفي المقابل يدعو ملاك إلى ترك السوق إلى آليات العرض والطلب وشددوا على حقهم في زيادة بدل الإيجارات بنسب مؤثرة بالتزامن مع الانتعاشة العقارية التي تشهدها السوق، وذلك لتعويض الخسائر المالية التي تكبدوها خلال الأزمة المالية العالمية، حيث اضطروا حينها إلى تخفيض الإيجارات بنسب مماثلة.
ووفق المرسوم رقم (2) لسنة 2011 الذي أصدره صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي رعاه الله بشأن بدل إيجار العقارات في الإمارة، فإنه في حال كان بدل إيجار الوحدة العقارية يقل عن 25% من متوسط أجر المثل، الذي يحدد وفقاً لمؤشر تحديد بدل الإيجارات المعتمد لدى مؤسسة التنظيم العقاري «ريرا»، فإنه لا تفرض أي زيادة في القيمة الإيجارية على الوحدة العقارية.
ونص المرسوم على أنه يجوز لصاحب العقار أن يرفع قيمة الإيجار في حال كان الإيجار أقل بواقع 26% أو أكثر عن إيجار المثل «وفقً نتائج مؤشر حساب بدل الإيجار».
وإذا كان الإيجار يقل عن معدل السوق بنسبة تتراوح بين 26 و35 %، فيجب ألا تتجاوز الزيادة 5%، وإذا كانت أقل بنسبة تتراوح بين 36 % و45%، تكون الزيادة 10%.
وتصل الزيادة إلى 15% إذا كان الإيجار أقل من معدل السوق بنسبة بين 45% و55% وتصل إلى الحد الأقصى 20% عندما تقل عن المعدل بما يفوق 55%
وارتفع متوسط الإيجارات السكنية في دبي، خلال النصف الأول من العام الحالي، بنسبة تراوحت بين 20% و25%، مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي، فيما سجلت أسعار البيع ارتفاعاً بلغ نحو20%. وجرى تمديد العمل بالمرسوم لعامين متتاليين 2012 و2013.
وشهدت السوق العقارية في دبي خلال النصف الأول أعلى زيادة سنوية للعقارات على صعيدي الإيجار والبيع منذ بداية الأزمة المالية العالمية التي ألقت بظلالها على القطاع قبل أربع سنوات.
وتعود الزيادة في أسعار البيع والإيجار إلى تحسن مستويات الطلب الناجم عن انتعاش العديد من القطاعات الاقتصادية ذات الصلة، واستعادة السوق لقدرته على توليد الوظائف، وزيادة الدخول القائمة فضلاً على الانخفاض النسبي على التمويلات العقارية.
ووفق تقارير شركات الاستشارات العقارية، نالت الشقق الكبيرة المكونة من غرفتين وصالة أو أكثر والفلل السكنية النصيب الأكبر من الارتفاع بزيادة لا تقل عن 26 خلال النصف الأول ونحو 40% خلال عامين.
وسجلت الشقق الفاخرة في نخلة جميرا، ومرسى دبي، وجميرا بيتش ريزيدنس، وتيكوم، وأبراج بحيرات جميرا، وجميرا بارك، وجزر جميرا، وذا جرينز، والمرابع العربية أعلى معدل للارتفاع.
وعلى صعيد الفلل تركزت الارتفاعات في هذا القطاع في مناطق نخلة جمير، وجميرا بارك، والبراري، والمرابع العربية، حيث بلغ متوسط الإيجار السنوي للفلل المكونة من 4 غرف بنسبة 20% بمشروع «ميدوز» لتصل إلى 250 ألف درهم، وارتفعت الأسعار لنفس الفئة من الفلل في المرابع العربية بنسبة 25% إلى 260 ألف درهم.
عدد اليوم
