إيجارات المكاتب في دبي تتراجع 8% خلال الربع الثاني

واصلت أسعار إيجارات المكاتب في دبي تراجعها، لتنخفض بنحو 8% خلال الربع الثاني من العام الحالي، مقارنة بالربع الأول من العام، وذلك على الرغم من تعافي أغلب القطاعات العقارية في الإمارة، بحسب مسؤولين في شركات عقارية وبيوت خبرة عاملة بالإمارة. وعزا هؤلاء تراجع إيجارات المكاتب إلى زيادة عدد المساحات المكتبية المعروضة للإيجار، مشيرين إلى أن السوق العقارية في دبي شهدت إضافة 58 ألف قدم مربعة من المساحات المكتبية خلال الربع الثاني من العام الحالي. وقال محمد عطية مدير قسم الإيجارات في شركة جروفينير للوساطة العقارية، إن انخفاض أسعار إيجارات المكاتب بنسبة 8% خلال الربع الثاني تزامن مع استكمال مشروعات عقارية جديدة أضافت مساحات مكتبية إلى المعروض في السوق. وأكدت مؤسسة جون لانج لاسال المتخصصة في الاستشارات العقارية أن قطاع المكاتب في دبي لا يزال متخلفاً عن اللحاق بركب التعافي الذي ميز أداء العقارات السكنية والفندقية والتجزئة منذ بداية العام، خاصة في الربع الثاني. وقال سعد العابد مسؤول الاستشارات العقارية في شركة كوليرز العالمية للأبحاث، إن أسعار إيجارات المكاتب في دبي واصلت تراجعها الذي بدأته مطلع عام 2009، مرجعاً ذلك إلى زيادة المعروض. وأوضح العابد أن نسبة التراجع في أسعار إيجارات المكاتب في دبي كانت كبيرة مقارنة ببدء تعافي الإيجارات السكنية في الإمارة، حيث بدأت الأخيرة في تسجيل ارتفاعات انتقائية استندت في الأساس إلى الموقع المتميز وجودة التشطيبات وتوافر المرافق الترفيهية والتسهيلات بالعقار. وقال العابد “الشركات التي تسعى إلى التغلب على بقايا الأزمة المالية التي أضرت بقطاع الأعمال أصبحت لا تجد حرجاً في ممارسة أعمالها من مكاتب أقل مساحة، كما باتت أكثر قابلية للانتقال إلى مناطق جديدة مثل الخليج التجاري، نظراً لتوافر المساحات المكتبية بأسعار منخفضة”. وأشار العابد إلى وجود ضغوط سعرية أدت إلى انخفاض إيجارات المكاتب خلال الربع الثاني، حيث شهدت هذه الفترة طرح مساحات مكتبية، خاصة في المناطق الجديدة، مثل بحيرات جميرا وواحة السيلكون والخليج التجاري، وغيرهم. أبراج المكاتب وتوقع تقرير مؤسسة جون لانج لاسال أن يشهد قطاع المكاتب في دبي المزيد من الانخفاضات خلال الفترة المتبقية من العام الجاري، حيث من المقرر أن يشهد النصف الثاني من العام الحالي إضافة 640 ألف قدم مربعة من المساحات المكتبية الجديدة، ما يزيد من ضغوط العرض على قطاع الإيجارات المكتبية. وأوضحت المؤسسة في تقريرها الفصلي الأخير عن أداء القطاع العقاري في دبي خلال الربع الثاني من العام الحالي أن نسبة أبراج المكاتب التي يملكها أفراد تشكل نحو 60% من إجمالي المساحات المكتبية في الإمارة، بينما تعود ملكية 40% المتبقية لمجموعة من المستثمرين والشركات، ما يجعلها تحت طائلة تطبيق قوانين الملكية المشتركة، وهو أمر يصب في صالحها. وأوضح التقرير أن 47% من الأبراج المكتبية المتاحة للتأجير في دبي موجودة في المناطق الحرة، منوهاً بأن منطقة الخليج التجاري تستحوذ على نحو 45% من إجمالي المساحات المكتبية التي يتم طرحها في دبي خلال العام الجاري، فيما تأتي منطقة مركز دبي المالي العالمي في الترتيب الثاني بنسبة 10%، تليها منطقة واحة السيلكون التي تشهد تطوير نحو 9% من المساحات المكتبية الجديدة في الإمارة. وجاءت مناطق بحيرات جميرا وتيكوم في الترتيب التالي، ثم ميدان ومجمع دبي للاستثمار، ومنطقة البرشاء. وأشار التقرير إلى تباطؤ أداء سوق الإنشاءات المتعلق بتطوير المشروعات المكتبية، والذي لا يسجل مستويات أقل من عام 2007، حيث تم تجميد مشروعات جديدة من المنشآت المكتبية تقدر مساحتها الإجمالية بنحو مليوني قدم مربعة. اتجاهات سلوكية وأشار محمد عطية إلى أن أهم الاتجاهات السلوكية التي تحكم سوق المكاتب في الوقت الراهن، تتمثل في ميل الشركات إلى المساحات المكتبية المجهزة ونصف المجهزة، وهو الأمر الذي دفع الملاك إلى تجهيز المساحات المكتبية التي يعرضونها لتحقيق أعلى معدل إشغال خلال أقصر مدة زمنية ممكنة. وأشار إلى أن زيادة المساحات المكتبية المعروضة تؤدي إلى اتساع الفجوة بين العرض والطلب، حيث تتزامن عمليات استكمال مشروعات أبراج المكاتب مع اتجاه الشركات القائمة إلى خفض نفقاتها التشغيلية من خلال إجراءات عدة، منها تقليص المساحات المكتبية المستأجرة والبحث عن مساحات “عملية” توفر بيئة جيدة للعمل من دون مبالغة في المساحات غير المستغلة. ولفت إلى أن نسبة تراجع أسعار إيجار المكاتب في دبي خلال الربع الثاني تفاوتت من منطقة إلى أخرى، بحسب إجمالي الطلب إلى العرض في كل منها، ففي الوقت الذي سجلت فيه أبراج المكاتب في أطراف المدينة أكبر نسبة تراجع بلغت نسبتها 10% كما في واحة الخليج التجاري، بينما سجلت المكاتب في منطقة وسط المدينة وشارع الشيخ زايد وديرة ومنطقة وسط برج خليفة أقل معدل تراجع يقدر بنحو 6%، مستفيدة من المواقع المتميزة وشهرتها باعتبارها مناطق تجارية. وقال إن متوسط أسعار إيجار المساحات المكتبية بدبي خلال الربع الثاني من العام الحالي تراوح بين 70 و90 درهماً للقدم المربعة، في حين سجل النطاق السعري للقدم في منطقة بحيرات جميرا 60 إلى 70 درهماً، مقابل 70 و75 درهماً للقدم في واحة دبي للسيليكون، فيما سجلت أسعار المكاتب في شارع الشيخ زايد نحو 140 إلى 220 درهماً للقدم المربعة. وأكد أن المساحات المكتبية الجديدة التي سيتم طرحها في السوق خلال هذه الفترة ستزيد من حجم الضغوط السعرية على إيجارات المكاتب وتدفعها للمزيد من الانخفاضات، خاصة في حال استمرت وتيرة تأسيس الشركات الجديدة وفق المعدلات التي تسجلها السوق في الوقت الراهن. ارتفاع الأسعار وأوضح شاهر موصلي المدير التنفيذي لشركة “أرثر ماكينزى” للعقارات، أن تراجع أسعار إيجارات المكاتب في دبي خلال الربع الثاني من العام الحالي بلغ نحو 8% مقارنة بالربع الأول، بعكس أداء الوحدات السكنية التي بدأت في تسجيل ارتفاعات ملموسة منذ بداية العام الحالي. وقال موصلي إنه مع احتساب نسبة الانخفاض المشار إليها خلال الربع الثاني، تصل نسبة التراجع الإجمالية في أسعار إيجار المساحات المكتبية إلى أكثر من 60% خلال العامين الماضيين، لافتاً إلى تنوع المساحات المكتبية المتوافرة في الإمارة من حيث المساحة والتصميم والجودة، ما أدى إلى تفاوت كبير في معدل الإيجارات في كل منطقة. وأوضح أن مناطق وسط المدينة وديرة والشيخ زايد سجلت أقل معدل لتراجع الإيجارات، نتيجة الزيادة المحدودة نسبياً في عدد الوحدات الجديدة التي يتم استكمالها وطرحها في هذه المناطق، مقارنة بالمساحات المكتبية الهائلة التي يتم طرحها يومياً في المناطق الجديدة على أطراف المدينة. وأضاف أن التحديات الاقتصادية التي واجهتها الشركات الاستثمارية في مختلف القطاعات الاقتصادية منذ بداية الأزمة المالية العالمية أدت إلى انتقال عدد كبير من الشركات من المساحات المكتبية مرتفعة الأسعار إلى مساحات مكتبية أقل تكلفة. وقال إن ملاك الأبراج المكتبية والسكنية أصبحوا يدركون طبيعة التحديات الحالية التي تواجهها السوق العقارية، ويمسكون بزمام المبادرة ويعرضون تخفيضات على المستأجرين بهدف الحفاظ على نسبة إشغال جيدة في عقاراتهم، خاصة أن نسبة كبيرة من مالكي الأبراج قاموا بإنشائها بتمويلات مصرفية تسدد على أقساط شهرية تم احتسابها وفق معدلات الإيجارات السابقة، ما يضطر الملاك إلى تخفيض الإيجارات لتجنب تدنى إجمالي الإيرادات إلى ما دون الاستحقاقات البنكية الشهرية. وفي المقابل، ارتفع متوسط الإيجارات السكنية في دبي خلال النصف الأول من العام الحالي بنسبة 6%، مقارنة بالنصف الثاني من العام الماضي، بالتزامن مع حالة التعافي التدريجي، التي تشهدها القطاعات الاقتصادية ذات الصلة. وأكد الخبراء أن أسعار بيع العقارات السكنية “الفلل” سجلت ارتفاعاً بنسبة تتراوح بين 8 و10% خلال الأشهر الستة الماضية، مدعومة بتحسن مستوى التمويلات البنكية وانخفاض نسبة الفائدة على القروض العقارية.