عدد اليوم
يوسف العربي (دبي)
حدد خبراء عقاريون 6 خطوات أساسية لضمان استثمار عقاري مجدٍ وناجح، تبدأ من «التأكد من توافر السيولة اللازمة لتغطية تكاليف الاستثمار»، و«اختيار الموقع» و«انتقاء المطور المرخص الموثوق»، و«التأكد من الوضع القانوني للمشروع العقاري وحساب الضمان البنكي للمشروع»، و«التركيز على المخطط الرئيس للمشروع والوحدة العقارية لمعرفة المرافق الملحقة وفحص المساحات»، و«قراءة الشروط الخاصة بعقد البيع الخاص من المستثمر»، وأخيراً «سرعة التسجيل العقاري ومتابعة المشروع».
وقال الخبراء: «إن المنظومة التشريعية للقطاع العقاري في الدولة تتميز بالقوة والفعالية، وتعد الأكثر شفافية على مستوى المنطقة، إلا أن وعي المستمر بحقوقه وبآليات الاستثمار العقاري يشكل الضمانة الأساسية لتعظيم جدوى الاستثمار العقاري، وتقليص فرص نشوب أي نزاعات».
وأضافوا أن العلاقة بين مشتري العقار والمطور علاقة تجارية تحكمها العقود المبرمة بين الطرفين، ومن ثم فإن عدم قراءة هذه العقود أو التراخي في عملية تسجيل الملكية خلال المهلة المحددة يرفع مستوى المخاطرة.
1- تغطية تكاليف الاستثمار
قال هشام الأسعد، مدير المبيعات في مجموعة «سيليكت جروب»: «إن امتلاك عقار لغرض السكن أو الاستثمار يشكل هدفاً مهماً في حياة الكثيرين، ويجب على الراغب في الشراء التأكد من توافر السيولة المالية اللازمة لتغطية تكاليف هذا الاستثمار طويل المدى».
وأشار إلى أهمية أن في حالة الرغبة في تمويل المشتريات العقارية يتعين على المشتري التواصل المسبق مع البنوك للتأكد من إمكانية التمويل، وذلك قبل قيامه بسداد دفعة الحجز لدى المطور، وذلك لتجنب الإجراءات المطولة لرد هذه الدفعة في حال تعثر الحصول على التمويل اللازم لشراء الوحدة.
وبين الأسعد أن ضرورة الأخذ في الاعتبار جميع المصروفات المتعلقة بهذا الأمر، والتي تختلف بحسب حالة العقار، فعلى صعيد العقارات المكتملة تتضمن هذه التكاليف مقدمة الشراء، ورسوم التقييم البنكي التي تتراوح بين 2000 إلى 4000 درهم للوحدة العقارية، بالإضافة إلى رسوم التسجيل العقاري البالغة 2% من ثمن الوحدة في أبوظبي، و4% مناصفة بين البائع والمشتري في دبي أو حسب اتفاق الطرفين، فضلاً عن رسوم الرهن العقاري البالغة 0.25% من ثمن الوحدة العقارية. وأشار إلى ضرورة توافر احتياطات نقدية لتغطية الفجوة التمويلية، والتي تصل إلى 5% من إجمالي ثمن الوحدة العقارية في حالة حدوث تفاوت بين الثمن الذي يطلبه المطور مع التقييم البنكي.
2- اختيار الموقع
وشدد خليفة سلطان بن حارب، مدير مؤسسة «الراسخون للعقارات»، على أهمية اختيار موقع المشروع، حيث يشكل الموقع أهم أسباب نجاح الاستثمار العقاري، لأنه يؤثر بشكل مباشر على سعر العقار وعوائده الاستثمارية، ويرفع من قيمته عند إعادة البيع، كما يغطي الموقع على أي عيوب أخرى إن وجدت.
وقال ابن حارب: «إن أمام المستثمر العقاري خيارين إما أن يختار موقعاً متميزاً ورائعاً بالفعل أو موقعاً على موعد مع صفة التميز مستقبلاً حتى يحظى بفرصة استثمار عقاري ناجحة».
ونصح بالابتعاد عن شراء العقارات السكنية في المناطق الصناعية، حيث إن معدل النمو بها بطيء باعتبارها مناطق مخصصة أكثر للمصانع، كما يجب تجنب المباني المتهالكة، والتي تكلف الكثير في إصلاحها.
3- المطور المرخص الموثوق
وقال مهند الوادية، المدير الإداري بشركة «هاربور العقارية» والمحاضر بكلية دبي العقارية التابعة لدائرة الأراضي والأملاك: «إن السوق العقارية في دبي بات أكثر وعياً ونضجاً في الوقت الراهن، حيث تسعى الجهة المنظمة للقطاع إلى توعية المشترين بحقوقهم».
وقال: «إنه يتعين على مشتري العقار انتقاء المطور العقاري بعناية فائقة، من خلال التأكد بأنه أحد المطورين المرخصين، وفحص مشاريعه السابقة، والتأكد من التزامه بمواعيد التسليم ومعايير الجودة والتشطيبات المتفق عليها».
وأكد ضرورة تأكد المشتري أن المشروع العقاري مرخص من الجهة المختصة، وله حساب ضمان بنكي، بما يضمن حقوق المشتري في حالات تعثر استكماله.
وأشار إلى أن التعامل مع مطورين غير معروفين ينضوي على مخاطر عالية في أي سوق عقارية حتى وإن قدموا عقاراتهم بأسعار تقل كثيراً عن الأسعار السائدة في السوق العقارية.
4- فحص المساحات الداخلية
وأكد يوسف كاظم، الرئيس التنفيذ لـ«عقارات جميرا للجولف» المملوكة لحكومة دبي، أن عملية الاستثمار في العقار تتميز بأنها تشكل نقطة تحول في حياة الكثيرين، لذلك لابد من بذل الجهد الكافي لضمان استثمار عقاري مجدٍ وأمن في الوقت نفسه.
وأشار كاظم إلى خطورة أن يكتفي مشتري العقار بمعرفة عدد الغرف في الوحدة العقارية التي يرغب في شرائها ومساحتها الإجمالية، حيث إن توزيع المساحات والتصميم الهندسي داخل الوحدة العقارية مهم للغاية، لأنه يرتبط مباشرة بمستوى راحة ورفاهية قاطن الوحدة، ومن ثم يكون له تأثير مباشر على العوائد الاستثمارية المتوقعة.
وقال: «إن مشتري العقار لابد له أن يعتني بتفاصيل المخطط الرئيس للمشروع العقاري لمعرفة المساحات الخضراء بالمشروع إن وجدت، والتسهيلات والمرافق التي سيتم توفيرها لقاطني المشروع ثم الاطلاع على المخطط الهندسي للوحدة لمعرفة مساحات الغرف ومدى تناسبها مع احتياجاته أو متطلبات الاستثمار».
5- قراءة عقد البيع
وقال وليد الزرعوني، رئيس شركة «دبليو كابيتال» العقارية: «إن عملية شراء العقار في الوقت الراهن بهدف الاستثمار أو السكن تعد من الخيارات المثالية، نتيجة توافر الخيارات المتنوعة، وارتفاع العوائد الاستثمارية».
وأضاف أنه توجد مبادئ أساسية لابد أن يدركها مشتري العقار قيد الإنشاء لضمان حقوقه القانونية، ومن أهمها قراءة عقد البيع الخاص المقدم من المطور العقاري، والشروط الخاصة المدونة في اتفاقية الشراء وعقد البيع.
وشدد الزرعوني على حق المشتري في الاعتراض على أي نصوص واردة في العقد تمنح المطور الحق في تغيير الوحدة العقارية المتفق على تسليمها أو تغيير مساحتها أو إطلالتها، لأنها بنود تتعارض مع اللوائح المنظمة للقطاع العقاري.
وقال: «إنه على الرغم من المنظومة التشريعية القوية التي طورتها الإمارات لتنظيم القطاع العقاري، والتي ساهمت في جعل القطاع العقاري في دبي الأكثر شفافية على مستوى منطقة الشرق الأوسط، وفق أحد تقارير مؤسسة «جيه إل إل»، إلا أن وعي المستثمر ومعرفته لحقوقه كاملة بمثابة ضرورة استراتيجية للاستفادة من هذه المنظومة التشريعية القوية».
6- سرعة التسجيل العقاري ومتابعة المشروع
وأكد محمد تركي، مدير العقارات بشركة الوليد العقارية، أن سرعة تسجيل العقارات في الجهة المختصة خلال الفترة المحددة تجنب المطور والمشتري أي غرامات مالية، كما تحفظ حقوق الطرفين.
وأشار إلى أهمية قيام مشتري العقار قيد الإنشاء بمتابعة تنفيذ المشروع على أرض الواقع، ومن خلال الوسائل الذكية التي تتيحها الجهات المشرفة على العقار.
