الطلب على وحدات سكنية جديدة بأبوظبي يخفف ضغوط تراجع الأسعار

حافظت وحدات سكنية جديدة في أبوظبي على معدل سعر الإيجار مستقراً مدعوماً بتحسن الطلب، وسط استمرار الانخفاض بالشقق القديمة، بحسب عقاريين. وقال عاملون في القطاع لـ “الاتحاد” إن أغلب المستأجرين باتوا يفضلون الانتقال للسكن في الأبراج والبنايات التي دخلت السوق مؤخراً، والتي تتركز في مناطق معسكر آل نهيان والمرور وجزيرة الريم، إضافة إلى الفلل الجديدة في ضواحي أبوظبي، لاسيما في منطقة المشرف، حيث تتميز بالجودة وتوافر الخدمات ومواقف السيارات. وأشاروا إلى ارتفاع أسعار بعض الوحدات الجديدة، لاسيما في ظل عودة ملاك إلى فرض الزيادة السنوية المحددة بـ 5%. وقال عتيبة بن سعيد العتيبة رئيس لجنة العقارات بغرفة تجارة وصناعة أبوظبي سابقاً، إن تحسن الطلب على الوحدات الجديدة أسهم في استقرار أسعارها، مقابل استمرار التراجع في إيجارات الشقق القديمة التي تعاني من انحسار في الطلب. وأوضح العتيبة أن منحنى أسعار الإيجارات في أبوظبي بوجه عام بدأ يميل إلى الاستقرار، موضحاً أن أي صعود أو هبوط في الأسعار خلال الفترة المقبلة سيكون محدوداً، حيث يصعب تكرار النزول الملحوظ الذي شهدته الأسعار خلال العامين الماضيين. ويتفق رأي العتيبة مع نتائج تقرير حديث لشركة “سي بي آر إي” العالمية لاستشارات الأبحاث، الذي خلص إلى أن سوق العقارات في أبوظبي حالياً أكثر استقراراً عن ذي قبل، موضحاً أن معدلات الانخفاض في الإيجارات، وأسعار البيع بسيطة مقارنة بنفس الفترة العام الماضي. وقال عبدالمنعم الشركسي مدير عام شركة فرح هوم العقارية “الكثير من المستأجرين باتوا يشترطون السكن بالوحدات الجديدة، وهو ما ينعكس على اهتمام أغلب الشركات العقارية بإضافة عبارة “أول ساكن” في الإعلانات العقارية”. وأكد تقرير صادر عن شركة كلاتونز للاستشارات العقارية مؤخراً، أن تراجع إيجارات الشقق السكنية في أبوظبي بنسبة تراوحت بين 6 و10% في بعض المشاريع، خلال الربع الأول من العام الحالي، مقارنة بالربع الأخير من العام الماضي، لم يغير الطلب القوي على العقارات السكنية الراقية. وأشار التقرير إلى عدة عوامل تسهم بشكل إيجابي في إعادة ترسيخ الثقة في السوق العقاري، الذي يتوقع أن يشهد انتعاشاً خلال العام الحالي 2012، منها إعلان الجهات الحكومية عن استئناف تنفيذ العديد من المشاريع، فضلاً عن الأرباح القياسية التي تسجلها شركات مهمة في القطاع. وأوضح الشركسي أن الوحدات الجديدة داخل أبوظبي تتميز بعوامل جذب عديدة، منها توافر الصيانة الدورية المتميزة، وتوافر مواقف السيارات الداخلية، إضافة إلى بعض الخدمات المكملة مثل خدمات الإنترنت والاتصالات. وقال الشركسي إن أسعار إيجارات الوحدات الجديدة لاتزال تقاوم تراجع الإيجارات في أبوظبي، موضحاً أن أغلب هذه الوحدات تم البدء في إنشائها وقت الطفرة العقارية، حيث تم إعداد دراسات الجدوى بناء على أسعار مرتفعة، وهو ما يدفع الملاك إلى مقاومة خفض الأسعار حالياً. وأضاف “على سبيل المثال، فإن المالك الذي بدأ في إنشاء بناية سكنية عام 2008، وحدد سعر الإيجار في دراسة الجدوى بنحو 140 ألف درهم للشقة المؤلفة من غرفتين وصالة، يضطر اليوم لعرضها بنحو 100 ألف درهم، ما يعني تحمله خسائر”. مطالب المستأجرين إلى ذلك، قال أسامة محمد عمرو، مستأجر، إنه قرر إخلاء سكنه القديم في شارع النجدة بأبوظبي، واستئجار وحدة سكنية جديدة في أي من الأبراج الحديثة بالعاصمة، والتي تتميز بالجودة وتوافر الخدمات وموقف السيارات. وأوضح أن سعر استئجار شقته الحالية يقدر بنحو 84 ألف درهم سنوياً، في حين يتراوح متوسط إيجار الشقة المؤلفة من غرفتين وصالة بالأبراج الجديدة بين 85 و 100 ألف درهم. وتحمل عمرو مصروفات خاصة بأعمال الصيانة والتنظيف في سكنه القديم، الأمر الذي لعب دوراً رئيسياً أيضاً في دفعه للبحث عن وحدة سكنية جديدة. وأشار أحمد محمود عبدالقوي، مستأجر، إلى أنه استأجر شقة جديدة مؤلفة من غرفتين وصالة في منطقة معسكر آل نهيان قبل نحو عامين بسعر 120 ألف درهم سنوياً، ثم اقنع المالك العام الماضي بخفض السعر إلى 100 ألف درهم، تماشياً مع سعر المنطقة، إلا أنه فوجئ العام الحالي بطلب المالك زيادة سعر الإيجار بنسبة 5%، وفقاً للقانون. وأوضح أن المالك أرجع طلبه إلى تحسن الطلب على الوحدات السكنية بالبناية، وقيامه بتأجير إحدى الشقق التي تم إخلاؤها بسعر 110 آلاف درهم سنوياً. يذكر أن قانون الإيجارات في أبوظبي ينص على السماح للمؤجر زيادة الأجرة المحددة في العقد مرة واحدة كل سنة بنسبة لا تزيد على 5% كحد أقصى. إلى ذلك، قال عادل محمد علي مدير المشاريع في مجموعة الهاجري الدولية، إن المجموعة فوجئت بحجم الطلب على البرج الذي تمتلكه في منطقة معسكر آل نهيان، مرجعاً ذلك إلى تميز وحدات البرج من حيث الجودة والخدمات، فضلاً عن توافر موقف السيارات وخدمات الصيانة والانترنت والاتصالات، بجانب وجود البرج في منطقة وسط أبوظبي وبالقرب من الخدمات. وأوضح علي أن أسعار تأجير الوحدات السكنية بالبرج تعتبر تنافسية مقارنة بأسعار جزيرة الريم، لاسيما أن التشطيبات تمت وفق معايير عالمية، وتم استيراد جميع المواد المستخدمة في التشطيبات من أوروبا، لضمان أعلى درجات الجودة. ويتراوح متوسط تأجير الشقة المؤلفة من غرفة وصالة في منطقة معسكر آل نهيان بين 60 و80 ألف درهم، والشقة المؤلفة من غرفتين وصالة بين 85 و110 آلاف درهم، فيما يتراوح متوسط إيجار الشقة المؤلفة من 3 غرف وصالة بين 115 إلى 135 ألف درهم. البنايات القديمة من جانبه، قال الدكتور محمد نعيمات رئيس مجلس إدارة شركة الحصن لإدارة العقارات، إن الوحدات السكنية في جزيرة الريم تشهد طلباً قوياً خلال الفترة الحالية. وأضاف نعيمات أن الطلب على الوحدات الجديدة انعكس على البنايات القديمة التي تراجعت أسعار الشقق بها، نتيجة انخفاض الطلب عليها. وأوضح أن ملاك البنايات القديمة لجأوا مؤخرا للاهتمام بتجديد وصيانة هذه المباني استجابة لمطالب بلدية أبوظبي، وأيضا في محاولة لمواجهة لاجتذاب المستأجرين. وتوقع نعيمات استمرار التصحيح الحالي في أسعار الإيجارات بأبوظبي خلال أشهر الصيف المقبل، مؤكداً أن التصحيح يعد ظاهرة إيجابية. من جهته، أكد أحمد صالح البريكي رئيس مجلس إدارة شركة انفينتي العقارية أن عدم تراجع أسعار بعض الوحدات الجديدة يرجع إلى عدم قدرة بعض ملاك البنايات على تحمل خسائر جراء خفض الأسعار، والتي تم تحديدها وقت الطفرة العقارية، بينما قد يقبل ملاك الشقق بخفض الأسعار. وأضاف “على سبيل المثال فإن صاحب البناية التي تضم نحو 60 شقة، قد يتحمل خسائر تصل إلى 600 ألف درهم، عند خفض الإيجار بنحو 10 آلاف درهم فقط، بينما قد يوافق مالك الشقة في جزيرة الريم مثلاً، على خفض السعر بهذه القيمة، لاسيما في حالة اضطراره لسداد أقساط بنكية”. واستدرك البريكي بقوله إنه “رغم تحسن الطلب على الوحدات السكنية الجديدة، إلا أن بعض المستأجرين لايزالون يفضلون البنايات القديمة داخل أبوظبي، لاسيما في بعض المناطق الحيوية مثل الخالدية والنادي السياحي، بسبب القرب من الخدمات، وتميز بعض البنايات بالمساحات الواسعة”. وأشار البريكي إلى تحسن الطلب على الفلل الجديدة ببعض المناطق في ضواحي أبوظبي، خاصة في منطقة المشرف، رغم عدم انخفاض أسعارها بنسب كبيرة، كتلك التي شهدتها الفلل خارج أبوظبي، لاسيما في مدينة خليفة. وتوقع البريكي تحسن الطلب على البنايات الجديدة، بعد تشديد الجهات المسؤولة في أبوظبي، على أعمال تقسيم الفلل، وهو ما يعني خروج كثير من المستأجرين إلى البنايات الجديدة.