استمرار تراجع إيجارات الشقق والمكاتب في دبي خلال الربع الثاني

تراجع متوسط الإيجارات السكنية في دبي 33% خلال الربع الثاني من العام الجاري مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي، كما انخفضت إيجارات المكاتب في المناطق التجارية الرئيسة “باستثناء مركز دبي المالي العالمي” بنسبة 17% خلال الفصل الثاني من عام 2010، وفقاً لتقرير صدر أمس عن مؤسسة سي بي ريتشارد إليس. وشهدت الشقق السكنية من فئة غرفة نوم واحدة في دبي أكبر انخفاض، حيث تراجعت بنسبة 37% على مدى الشهور الاثني عشر الماضية، وكان أقل انخفاض في الشقق من فئة ثلاث غرف نوم بفارق 29%، وتسبب في ذلك فائض الوحدات السكنية الصغيرة ورغبة المستأجرين في الانتقال إلى وحدات أكبر بسعر أقل. وأوضح التقرير أن الربع الثاني من العام شهد كثيراً من التطورات التي كان لها انعكاس إيجابي على الإمارة، حيث شهدت في يونيو الماضي الافتتاح الرئيس للمرحلة الأولى من مطار آل مكتوم الدولي الذي كان قد استقبل أولى رحلاته في 27 يونيو الماضي، بالإضافة إلى مواصلة إنجازات البنى التحتية الرئيسة، حيث تم افتتاح 10 محطات مترو بلغ بموجبها عدد المحطات المنجزة 21 محطة من أصل 29 محطة من المقرر إنجازها. وهي المحطات التي يعتبرها التقرير بمثابة محفز للإقبال على المناطق السكنية، حيث توفر المحطات الإضافية وصلات نقل محسنة إلى المناطق السكنية الرئيسة بما فيها الكرامة وابن بطوطة ودبي مارينا، متوقعة أن يكون لهذه الإنجازات تأثيرها الإيجابي على العقارات في هذه المناطق. وكان أكبر انخفاض للإيجارات السكنية في مناطق التملك الحر في مشاريع أبراج بحيرات الجميرا والمرابع اللتين انخفضت فيهما الإيجارات بنسبة 40% و36% على التوالي، وخارج مناطق التملك الحر، كانت البرشاء المنطقة التي شهدت أكبر انخفاض في معدلات الإيجارات بانحدار بلغ 44% منذ الذروة التي شهدتها السوق. وبحسب التقرير، فقد بدأت معدلات عقود تأجير المكاتب داخل المنطقة التجارية المركزية، التي شهدت تماسكاً خلال الفصلين الأخيرين، تشهد انخفاضاً حاداً في الربع الثاني من عام 2010. وقد نتج عن ظهور مكاتب متوافرة في المباني القائمة والأبراج الجديدة “المكتملة منها أو تلك التي في مراحل اكتمالها الأخيرة” زيادة في المنافسة وانخفاضاً مهماً في معدلات عقود التأجير لغاية 17%. وبدأ عدد من المباني السكنية التي تم تحويلها إلى مباني مكاتب خلال دورة العقارات في العودة إلى الوضع السابق، ولقد كانت زيادة عدد الشقق الخالية والمكاتب المغلقة وزيادة المتوافر من هذه المكاتب المجهزة لهذه الأغراض وبأسعار جذابة، الأسباب الرئيسة وراء هذا التوجه. كما شهدت المكاتب في مركز دبي المالي العالمي انخفاضاً في خلال الفصل الثاني، حيث انخفضت الإيجارات بمعدل 8%. وقد بلغت معدلات الإيجارات في عقارات مركز دبي المالي العالمي الآن حوالي 4000 درهم للمتر المربع في السنة، في حين يتم عرض هذه الفضاءات من أصحاب المشاريع الخاصة بسعر 2700 – 3000 درهم للمتر المربع الواحد في السنة. وابتداءً من الربع الثاني من عام 2010، أصبح توزيع المكاتب داخل منطقة مركز دبي المالي العالمي من ناحية الملكية هو 39% للمطورين الخاصين و61% لهيئة مركز دبي المالي العالمي. ومن المتوقع أن تتغير هذه الصورة بشكل كبير على مدى السنوات الثلاث المقبلة، حيث من المتوقع الانتهاء من مبانٍ جديدة، كما سيبدأ تسليم مبانٍ جديدة. وعلى افتراض أن التأخير في تسليم المباني الجديدة ومشاريع البنى التحتية سيخف، فإن مشاريع مركز دبي المالي العالمي ستشهد انعكاساً في النسب إلى 72:28 لصالح مطوري المشاريع الخاصة في عام 2012. وسيأتي التركيز الأساسي للإمداد المستقبلي بالمكاتب من منطقة مشروع الخليج التجاري، حيث أصبحت أبراج المكاتب المتعددة في مراحل بنائها الأخيرة، غير أنها تشهد بعض التأخير في تزويدها بالطاقة ومشاريع البنى التحتية الأخرى، وإذا ما نظرنا إلى الوضع الراهن للبنى التحتية، فإنه يبدو أن العديد من هذه العقارات، إذا ما أُتيح لأي منها، سيكون متوفراً لاستخدامات السوق في النصف الثاني من العام الجاري 2010. وسوف يستمر فائض المكاتب في صعوده المتواصل بنمو ربع سنوي يعادل 5% أو 240 ألف متر مربع، ومن ضمن المناطق الرئيسة لفضاءات المكاتب الجديدة البرشاء، تيكوم سي، أبراج بحيرات الجميرة، بور سعيد، الممزر، شارع المطار وشارع الضيافة. وتوقع التقرير أن يتأثر سوق العقارات خلال الربع الثالث من العام الجاري بفصل الصيف وحلول شهر رمضان، لافتاً إلى أنه ومن المتعارف عليه تاريخياً أن الأسواق تشهد بعض الركود خلال هذه الفترة من العام ونتيجة لذلك تتعرض معدلات عقود التأجير والإشغال لبعض الضغط، حيث يستمر الطلب في الانخفاض. ومازال من المتوقع تسليم عدد من الوحدات السكنية الجديدة خلال الربعين المتبقيين من العام، كما أنه من المتوقع أن تشهد معدلات العقود معهما مزيداً من الانخفاض. وستشهد تلك المشاريع ذات المناطق السكنية المحيطة والمرافق ذات الجودة تحقيق بعض التفوق على المباني السكنية داخل المشاريع التي اكتملت حديثاً، حيث مازال التوجه للارتقاء بمستويات المباني السكنية في ازدياد. ومع أن بعض البنوك قد خفضت الآن من نسب الإقراض LTV ومعدلات الرهن، فإن غالبية المقرضين مازالوا يحجمون عن إجراءات الإقراض الاعتيادية، وعلى وجه الخصوص، فإن عدداً من البنوك قد زادت من قيودها التي تفرضها على إقراض الأفراد الموظفين في قطاعات اقتصادية معينة، وحيث إن هناك عدداً ضخماً من المشاريع التي اكتمل بناؤها تتوافر في السوق، فإن التساهل في شروط الإقراض قد يكون محفزاً لزيادة الصفقات التجارية في السوق.