ندرة المعروض من المحال التجارية في السوق القطرية

أكد وسطاء أن ندرة المعروض من المحال التجارية كان وراء شيوع ما يعرف بـ “الخلو” في السوق العقاري القطري، وقالوا إن الحصول على محل تجاري جديد أصبح يتطلب دفع “خلو رجل” قد يصل إلى مليون ريال بعد أن انتقلت هذه الظاهرة من المحال القديمة إلى الجديدة. وأضاف هؤلاء أن زيادة الطلب في ظل وجود ندرة شديدة في المحال التجارية جعل البعض يقوم بتأجير المحال، وهي مازالت مخططات على الورق وبعد تسلمها من المالك يتم إغلاقها لمدة تتراوح ما بين شهرين أو ثلاثة أشهر، ثم يقومون بعرضها للبيع مقابل الحصول على خلوات ضخمة. وأكد وسطاء أن ظاهرة الخلوات في المحال القديمة كانت قد تفاقمت خلال الفترة الماضية بسبب وجود ندرة كبيرة في المحال التجارية نتيجة لإزالة أسواق تجارية بأكملها في ظل عدم توافر البديل المناسب، فضلاً عن توقف الجهات المعنية عن إصدار التراخيص لإقامة محال جديدة بدلاً من التي سبق هدمها أو التوسع في بناء عدد من الشوارع التجارية. وأكد وسطاء أن ظاهرة الخلو موجودة في قطر منذ فترة طويلة، وقبل حدوث الطفرة العقارية، ولكن الجديد فيها هو انتقالها إلى المحال الجديدة. وقالوا: قبل موجة الغلاء التي شهدها السوق العقاري بداية من عام 2006 كان المستأجر يحصل على خلو، ولكن في شكل تكلفة للديكورات والتجهيزات الأخرى، ولكن بعد الطفرة العقارية أصبح المستأجرون يغالون في مطالبهم المالية لإخلاء محالهم لصالح مستأجرين جدد. وقال وسطاء إن ظاهرة الخلو في المحال الجديدة أصبحت معروفة، بل إن البعض يؤكد أنها تتم بالاتفاق بين المالك والمستأجر، حيث يقوم المالك بتأجير المحال قبل بنائها لأحد أقاربه أو معارفه، على أن يقوم الأخير بتأجيرها مرة أخرى من الباطن مقابل تقسيم مبلغ الخلو على المالك والمستأجر طبقاً لاتفاق شفوي بين الطرفين. وقالوا إن ظاهرة الخلوات في المحال الجديدة موجودة في معظم المناطق تقريباً خاصة التي تشهد بناء عقارات وأبراج جديدة. وقالوا إن قيمة الخلو تتوقف على عدة عوامل أهمها موقع المحل ومساحته، فضلاً عن القيمة الإيجارية، ومدة العقد، وأخيراً طبيعة النشاط الذي يعمل فيه، مشيرين إلى أن قيمة الخلوات في المحال الجديدة تبدأ من 30 ألفاً وتصل في بعض الأحيان إلى مليون ريال. ندرة المعروض وقال محمد أحمد الشيب، وسيط وخبير عقاري، إن ظاهرة الخلو في المحال الجديدة جاءت نتيجة طبيعية لزيادة الطلب على المحال التجارية وقلة المعروض منها، حيث بدأنا نسمع عن أسعار “خلو” مرتفعة جداً لمحال لم تدخل بعد إلى الخدمة، مشيراً إلى أن الخلو في المحال الجديدة بالمناطق الحيوية يتراوح ما بين 400 إلى 800 ألف ريال. وأضاف أن الندرة الحالية في المحال التجارية جعلت بعض الوسطاء ومحترفي الإيجار من الباطن يبتكرون حيلة جديدة كانت السبب الرئيس في شيوع ظاهرة الخلوات وانتقالها إلى المحال الجديدة نظراً لأنها تدر على أصحابها أرباحاً طائلة في مدد زمنية قصيرة. وزاد: يقوم هؤلاء بمسح يومي لمعظم مناطق الدوحة للتعرف إلى العقارات التي مازالت تحت الإنشاء، ويقومون بإبرام عقود مع المالك لمدة طويلة تصل إلى خمس وسبع سنوات وبأسعار معقولة، على أن يتم دفع الإيجار مع دخول الكهرباء، شرط أن يكون من حقهم التأجير من الباطن دون الرجوع إلى المالك. ويقول “قبل شيوع الظاهرة كان الملاك عادة ما يرحبون بتأجير تلك المحال، وهي مازالت في طور الإنشاء كخطوة سريعة لتأمين عوائد فورية على استثماراتهم العقارية”. ويضيف: بعد أن تصبح عقود الإيجار في حوزة الوسطاء، يقومون بالبحث عن مستأجرين من الباطن للحصول على خلوات ضخمة. وقال بحكم الظروف الحالية التي يمر بها السوق العقاري والندرة الكبيرة في المحال التجارية نتيجة إزالة العديد من المناطق أو نتيجة لرغبة بعض رجال الأعمال في زيادة فروع أنشطتهم في أماكن استراتيجية، يكونون مضطرين للقبول بالخلو الذي يطلبه الوسطاء. ويشير إلى أن بعض الوسطاء يغالون في المكاسب عن طريق التأجير بسعر أعلى من الإيجار الأصلي، فضلاً عن الخلو الذي يفرضونه أو الاكتفاء فقط بالخلو مع الإبقاء على القيمة الإيجارية نفسها. وقال إن قيمة الخلو تتوقف على عدة عوامل: العامل الأول هو القيمة الإيجارية الشهرية، فكلما انخفضت قيمة الإيجار كلما زاد مبلغ الخلو، بالإضافة إلى مدة العقد، فكلما زادت مدة العقد مع قيمة إيجارية مناسبة كلما ارتفعت قيمة. ويشير إلى عامل ثالث يتمثل في الموقع الذي يقع فيه المحل التجاري، وقال هناك شوارع استراتيجية في مدينة الدوحة لا تقل الخلوات فيها عن 500 ألف ريال، وتصل في بعض الأحيان إلى مليون ريال. تفاقم الخلل ومن جانبه، يؤكد خليفة المسلماني، مطور عقاري، أن السبب الرئيس في ظاهرة الخلوات سواء في المحال الجديدة أو القديمة هو ندرة المعروض من المحال التجارية، مشيراً إلى أن الخلوات ظاهرة معروفة ومعترف بها في السوق منذ فترة طويلة. وأضاف أن ظاهرة الخلوات انتقلت إلى المحال التجارية الجديدة بعد أن كانت مقتصرة على المحال القديمة وفي المناطق الحيوية. ويعتقد المسلماني أن الخلوات في المحال الجديدة تتم بالاتفاق بين المالك والمستأجر، حيث يقوم المالك بإبرام عقد تأجير مع أحد المستأجرين، بشرط أن يحتوي على بند ينص على أحقيته في تأجير المحال من الباطن، مشيراً إلى أن هذه الميزة تعطي المستأجر فرصة أكبر في التفاوض، حيث إنه سيضمن للمستأجر الجديد عدم زيادة القيمة الإيجارية، وسوف تنحصر كل مطالبه في الخلو فقط. وقال إن بعض الملاك يقومون بتأجير المحال الجديدة لمعارفهم أو أقاربهم بعد الاتفاق على نسب توزيع مبلغ الخلو الذي سوف يتم الحصول عليه من المستأجرين المفترضين. وأكد المطور العقاري أن هذه التعاملات متعارف عليها بين التجار طالما أن كل شيء يتم وفق اتفاقيات أو عقود موثقة بتراضي جميع الأطراف. ويكشف الخبير والمثمن العقاري عن أرقام فلكية دفعت خلواً لبعض المحال التجارية الجديدة، مشيراً إلى أن خلو المحل الجديد في الشوارع الاستراتيجية يبدأ من 350 ألف ريال وينتهي عند 800 ألف. وقال إن قيمة الخلو ترتفع إلى مليون ريال وربما أكثر إذا كان المحل في بناية جديدة وفي منطقة مميزة ومساحته كبيرة تصلح لكثير من الأغراض الاستثمارية. وقال إن السوق القطري بشكل عام، يعاني ندرة كبيرة في أنواع المحال التجارية كافة سواء كانت كبيرة أو صغيرة بسبب إزالة العديد منها في مناطق مختلفة من الدوحة، الأمر الذي أدى إلى ظهور الخلوات في المحال الجديدة. وقال: من الصعب وضع قوانين أو إجراءات للقضاء على ظاهرة الخلوات؛ نظراً لأنها يمكن أن تتم دون أوراق ثبوتية، بحيث يتفق الطرفان على قيمة الخلو دون توثيق، وبالتالي من الصعب ضبطه أو إثباته؛ ولذلك يرى أن الحل الوحيد للتخفيف من هذه الظاهرة هو بناء العديد من الشوارع التجارية لتوفير المعروض منها، مؤكداً أن توافر المعروض من المحال التجارية سيقضي مباشرة على مثل هذه الظاهرة. الاتفاق مع المالك ويعتبر محسن جاسم، وسيط عقاري، أن المبالغ التي تدفع قبل تأجير المحال الجديدة “خلو أسود”، مشيراً إلى أن النسبة الغالبة من هذه الخلوات تتم بالاتفاق بين المالك والمستأجر، حيث يقوم المالك بتأجير المحال قبل بنائها لأحد أقاربه أو معارفه، على أن يقوم الأخير بتأجيرها مرة أخرى من الباطن مقابل تقسيم مبلغ الخلو على المالك والمستأجر، طبقاً لاتفاق شفوي بين الطرفين. وقال من الصعب أن يقوم مستأجر بالحصول على خلو في محل جديد دون الحصول على موافقة المالك على تغيير العقد، مشيراً إلى أن المستأجر لا يقوم بعمل أي شيء في المحل أكثر من أنه يقوم بإغلاقه شهرين أو ثلاثة. وقال إن المستأجر لا يقوم بعمل ديكورات أو بناء حوائط، فهو يعرف أنه سوف يؤجره لأحد التجار بعد مدة قليلة مقابل الحصول على خلو مجز. ويفرق محسن جاسم بين نوعين من الخلو، فيقول: هناك “خلو أبيض” وآخر “أسود”، مشيراً إلى أن “الخلو الأبيض” هو الذي يحصل عليه التاجر مقابل الديكورات التي قام بتشييدها أو التجهيزات الأخرى بعد أن يقرر تصفية نشاطه نظراً للخسائر التي تعرض لها. ويؤكد أن المستأجر هنا معذور فعلاً لأنه يحاول الخروج من المحل بأقل الخسائر. أما النوع الثاني، كما يقول محسن جاسم، فهو “الخلو الأسود”، وهو المقابل الذي يدفعه المستأجر الجديد لسمسار وليس لمستأجر حقيقي. وقال إن هذه “الخلوات” تتم في المحال الجديدة باتفاقات مشبوهة للحصول على مكاسب من لا شيء.