مخاوف تواجه القطاع العقاري بالدولة رغم إقرار خطة الإنقاذ الأميركية

بلغت أسعار الخام الأميركي الخفيف عند بداية الأسبوع (29 سبتمبر) نحو 103,35 دولار للبرميل، بانخفاض يزيد على 4% قياساً إلى سعر تداوله في الأسبوع الماضي (22 سبتمبر)· ثم بدأ يتراجع منذ ذلك الحين، حيث بلغ خام تكساس الخفيف 94,38 دولاراً يوم 3 أكتوبر، بانخفاض بنسبة 8,7% بنهاية الأسبوع· لقد تأثرت أسعار النفط الخام بالتغيرات في أسعار الدولار· فإذا قوي الدولار يصبح السعر المُعطى بالدولار أعلى عند تحويله لعملات أخرى، ما يضعف الطلب على النفط في الدول صاحبة العملات الأخرى ويشكل ضغطاً في اتجاه خفض أسعار النفط· ومن ناحية أخرى، فإن انخفاض قيمة الدولار، في أوقات التضخم، يؤدي إلى زيادة المشتريات النفطية والطلب على النفط من قبل المستثمرين، كوقاء ضد التضخم· إذن، يعمل الدولار القوي على تقليل الحاجة إلى إيجاد وقاء ضد التضخم ويدفع إلى تخفيض أسعار النفط· وبوضع آثار التباطؤ الاقتصادي العالمي في الاعتبار، يصبح لدينا ثلاثة عوامل تقود إلى خفض أسعار النفط· كانت عقود النقط الآجلة، تسليم ديسمبر، أكثر تقلباً خلال الأسبوع الماضي· فقد كان السعر عند بداية التداول 96 دولاراً للبرميل، ثم ارتفع إلى 100 دولار وأغلق عند 92,11 دولار بنهاية الأسبوع· إن الانخفاض المفاجئ الذي بلغ قرابة 9% خلال أيام الأسبوع الأخيرة يشير إلى التوقعات باستمرار انخفاض الأسعار خلال ما تبقى من العام· فقد أوضح التقرير الأسبوعي الصادر عن إدارة معلومات الطاقة الأمريكية يوم الأربعاء 1 أكتوبر أن مخزونات النفط الخام والمنتجات المكررة قد ارتفعت بحدَّة· وكان متوقعاً أن تحدث زيادة ضئيلة في مخزونات النفط الخام وانخفاض كبير في المنتجات المكررة، خاصة الجازولين· وانخفض الاستهلاك الكلي للوقود في الولايات المتحدة الأمريكية بنسبة 7%، بينما انخفض استهلاك الجازولين بنسبة 4,5%، مقارنة بالعام السابق، ما يعكس تأثير التباطؤ الاقتصادي على الطلب· وتعمل معامل تكرير النفط الواقعة على ساحل الخليج الأميركي على زيادة مستويات إنتاجها بعد تعرُّضها للأعاصير مؤخراً، فوصلت معدلات استغلال الطاقة الإنتاجية إلى أكثر من 72%، إلا أن الشركات والمستهلكين لا يستطيعون الحفاظ على مستويات الطلب السابقة· الجدير بالذكر أن ازدياد المخزونات الأمريكية، وانخفاض أسعار النفط العالمية، قد حدث رغم قيام منظمة أوبك بتخفيض إنتاجها؛ أي إن الطلب ينخفض بوتيرة أسرع من انخفاض العرض· أسواق الـنـقـد الأجنبي استمر تحسُّن سعر صرف الدولار مقابل العملات الرئيسية خلال الأسبوع الماضي، متأثراً بالتوقعات الإيجابية التي رافقت إقرار مجلس الشيوخ الأمريكي لخطة الإنقاذ المالي، بعد إجراء بعض التعديلات عليها· ويُنتظر أن يواصل سعر صرف الدولار ارتفاعه بعد موافقة المجلس على الخطة مع نهاية الأسبوع، مما يُعزز الآمال بتجاوز الأزمة المالية التي تعصف بالأسواق الأمريكية والعالمية· وقد ارتفع سعر صرف الدولار مقابل كل من اليورو والجنيه الإسترليني واليوان الصيني بنسب 5,7%، و3,9%، و0,93% على التوالي· وتراجع بشكل طفيف جداً مقابل الين الياباني· الـبـورصـات ما زالت الأسواق المالية تعيش حالة من الحذر والترقب· وقد حامت الشكوك حول خطة الإنقاذ المالي، التي دفعت بها الإدارة الأميركية للكونغرس، من حيث إمكانية تمريرها ونجاعتها· وفي ظل هذه الأجواء، كان أداء الأسواق المالية مخيباً للآمال· فقد تراجعت خلال الأسبوع مؤشرات الأسواق الأميركية والأوروبية والآسيوية من دون استثناء، في حين كانت الأسواق المحلية والخليجية مغلقة بسبب إجازة العيد· ونستعرض فيما يلي تطورات هذه الأسواق· أميركياً، تراجع مؤشر داو جونز بمقدار 851,77 نقطة وبنسبة 7%· وهبط مؤشر ناسداك بقيمة 236 نقطة وبنسبة 11%· كما تراجعت مؤشرات الأسواق الأخرى، حيث انخفضت مؤشرات كل من فاينانشيال تايمز 100 اللندني بنسبة 2%، ومؤشر باريس سي إيه سي بنسبة 2%، ومؤشر داكس بنسبة 4%، ومؤشر نيكاي طوكيو بنسبة7%، ومؤشر سيدني بنسبة 4%، ومؤشر بومباي بنسبة 4%، ومؤشر ساوبولو بنسبة 12%· وسجل مؤشر موسكو آر تي إس أكبر تراجع، حيث خسر 214,49 نقطة وبنسبة 17%· أسعار المعادن انخفضت أسعار الذهب والفضة بشكل حاد خلال الأسبوع، وأغلق الذهب يوم الجمعة 3/10 عند سعر 828 دولاراً للأوقية، بانخفاض 74 دولاراً للأوقية وبنسبة 8% عن مستوى الإغلاق في الأسبوع السابق· وقد كانت تحركات أسعار الذهب تسير تقريباً وفقاً لاتجاهات أسعار النفط، فقد كانت تعكس استعادة الدولار لقوته مجدداً خلال هذا الأسبوع· وهبط سعر الفضة دولارين للأوقية وبنسبة 15% عن سعر الأسبوع السابق· أما مؤشر داو جونز للسلع فكان التغيُّر فيه كبيراً، حيث انخفض بحوالي 17 نقطة وبنسبة 10%· كما انخفضت أسعار المعادن الأخرى أيضاً، خاصة النحاس والبلاديوم· خطة الإنقاذ المالي في بداية الأسبوع الماضي رفض الكونغرس الأميركي خطة الإنقاذ المالي التي اقترحتها إدارة الرئيس بوش· وزاد الجدل وتباينت الآراء بين المؤيدين والمعارضين وتعززت الشكوك حول الخطة، من حيث إمكانية تمريرها ونجاعتها، وظلت الأسواق المالية تعيش حالة من الحذر والترقب· وفي ظل هذه الأجواء، كان أداء الأسواق المالية مخيباً للآمال· وهبط مؤشر داو جونز بحوالي 800 نقطة وبنسبة 7%، وكان هذا أكبر انخفاض تشهده السوق خلال يوم واحد· وبدت الأزمة وكأنها تتجه نحو الأسوأ، وزادت المخاوف مع الإعلان عن بيع شركة واتشوفيا التابعة لسيتي جروب، والمتضررة من خسائر الرهن العقاري، والإعلان عن إلغاء نحو 159,000 فرصة عمل في سبتمبر ليزيد معدل البطالة الذي وصل الى 6,1%، وهو أعلى معدل بطالة في خمس سنوات، وتراجع مستوى النشاط الصناعي وهبطت أسعار المنازل· كما تعالت أصوات الشركاء الدوليين مطالبة الحكومة الأمريكية بالتدخل السريع والفعال لمعالجة الأزمة· كل هذه العوامل جعلت المشروع أكثر إلحاحا· وكثف الرئيس الأميركي اتصالاته مع قادة الحزبين لحشد الدعم لإجازة المشروع، وحصل على دعم مرشحي الرئاسة بالرغم من إبداء التحفظات· وتجاوبت الإدارة مع اعتراضات بعض الجمهوريين، وأدخلت تعديلاً رفع الحد الأعلى للودائع المؤمنة فدراليا من 100,000 إلى 250,000 دولار، وذلك لدعم ثقة المودعين بسلامة ادخاراتهم في الجهاز المصرفي· وفي يوم الجمعة الموافق 3/10/2008 أعيد التصويت على المشروع المعدَّل لخطة الإنقاذ· وتم تمريره بنجاح· ولاقى هذا النجاح ترحيباً واسعاً في أوساط الإدارة، ولدى متخذي القرارات وصانعي السياسات داخل الولايات المتحدة وخارجها· ولكن هذا الإنجاز غير المسبوق للحكومة الأمريكية لن يكون إلا الخطوة الأولى في مسيرة الإنقاذ الطويلة، ويجب أن تتبعها خطوات أخرى مدروسة ومنهجية تتناول الإجراءات اللازمة للتنفيذ بشكل حصيف وفعال لكي تضمن الخطة ألا تتحول الأزمة إلى مستوى الكساد العام· وبالفعل بدأت وزارة الخزانة الأمريكية العمل، وطلبت مساعدة شركات إدارة الأصول المالية، وهي بصدد وضع برنامج تنفيذي للخطة يمكنها من شراء أصول هالكة بقيمة 250 مليار دولار في المرحلة الأولى، ويمكن شراء أصول إضافية بقيمة 100 مليار دولار بطلب من الرئيس· ويُجيز القانون للكونغرس الاعتراض على المشتريات الإضافية، بشرط ألا تتجاوز سقف 700 مليار دولار· من جهة أخرى، اجتمع قادة الدول الأوروبية الكبرى فرنسا وألمانيا والمملكة المتحدة وإيطاليا في باريس، وأكدوا على ضرورة مواجهة الأزمة المالية الحالية· ولكن الزعماء الأوروبيين لم يتفقوا على آلية محددة ومشتركة للمواجهة· ففي الوقت الذي تدعو فيه فرنسا إلى وضع استراتيجية أوروبية موحَّدة للتعامل مع الأزمة، تعارض ألمانيا مثل هذا التوجه، ودعت مستشارة ألمانيا إلى ضرورة أن يتحمل مسببو الأزمة مسؤولياتهم، وهي ترفض فكرة إنشاء صندوق مصرفي أوروبي للإنقاذ· وفي الختام، لا بد من القول إنه من المبكر جداً الحكم على الخطة في الوقت الحاضر، لكنها تظل خطوة هامة وضرورية وفي الاتجاه الصحيح· وقد يشكل هذا التدخل في الأسواق، خاصة إذا ما نجحت الخطة، بداية لإعادة الثقة في دور الدولة الاقتصادي· أصبحت الأزمة المالية الأمريكية ظاهرة عالمية· وعلى الرغم من أن القطاع المالي الإماراتي لم يتعرض كثيراً لمشكلة ما يعرف باسم السندات ''السامة''، فإنه ليس مُحصَّناً تماماً ضد تداعيات الانهيار المالي· وتشير معدلات التضخم العالية ونمو عرض النقود في البلاد إلى وجود كمية ضخمة من السيولة في الاقتصاد المحلي· وخلال بضعة شهور ارتفعت معدلات الفائدة بين البنوك إلى قرابة ضعفين، كما أن سيولة الدولار محدودة للغاية، في مقابل سيولة الدرهم· لقد تعرضت البنوك في الولايات المتحدة الأمريكية وأوروبا وآسيا إلى أزمة سيولة، ويزداد قلقها إزاء الإقراض· وأصبحت المؤسسات التي عُرفت بعدم اكتراثها للمخاطر أكثر تجنباً لها، فلجأت لفرض أسعار فائدة عالية حتى على البنوك الأخرى· وأدت هذه الحال إلى وضع المزيد من الصعوبات أمام الحصول على تمويل للمشروعات بالعملات الأجنبية· وبطبيعة الحال، سوف يصبح تمويل المشروعات التنموية الكبيرة في دولة الإمارات العربية أكثر تكلفة، وقد يتم إلغاء بعض المشروعات أو يتأخر تنفيذها· وفي الوقت ذاته، تعاني أغلب الدول المتقدمة حالياً من ركود أو هي على وشك الدخول في حالة ركود، وسوف يكون لذلك أثر في الطلب على العقارات التجارية والسكنية في دولة الإمارات العربية المتحدة· هناك نسبة كبيرة من الأجانب بين مشتري العقارات السكنية، إذ تمثل المشتريات الأجنبية بين 30 إلى 60% من مبيعات العقارات السكنية في دبي، وقسم كبير من هذه المشتريات الأجنبية يتم لغرض المضاربة· ومع ارتفاع تكلفة الاقتراض وتضاؤل السيولة، سوف يصبح البيع بالمضاربة أقل ربحية، ومن ثم ينخفض الطلب على هذه الممتلكات العقارية· إضافة إلى ذلك، سوف تواجه الشركات الأجنبية تدنياً في الأرباح نتيجة للركود العالمي المصاحب للازمة المالية، ما يدفعها لتحجيم أي خطط للتوسع· لذلك، سوف تشهد العقارات السكنية والتجارية هبوطاً في الطلب في الوقت الذي يواجه فيه المطورون العقاريون تزايداً في التكاليف· إن الهبوط في الطلب يعني أن أسعار الممتلكات العقارية الجاهزة (المشيّدة) سوف تستقر أو تنخفض، ومن المؤكد أن المطورين العقاريين لن يستطيعوا ترحيل التكاليف العالية وتحميلها لعملائهم· وسوف تؤدي هذه العوامل مجتمعة إلى تخفيض أرباح المطورين العقاريين ما لم يكن ممكناً تقليص التكاليف بطريقة ما· (قد يؤدي هبوط أسعار الطاقة والسلع إلى تخفيف الضغوط على التكاليف والأرباح)· إذا حدث توقف في زيادات الأسعار فقد يعني ذلك نهاية استثمار المضاربة، وهنا يكمن الخطر الأكبر· وإذا اتضح أن الأسعار لن ترتفع بطريقة يمكن التنبؤ بها، فقد يقرر بعض من يشترون العقارات السكنية بغرض الإقامة فيها تأجيل الشراء بدولة الإمارات العربية المتحدة أو الامتناع عنه، خاصة في ظل القلق الذي انتابهم من جراء هبوط أسعار المنازل في الولايات المتحدة والمملكة المتحدة· إن أي هبوط في أسعار الممتلكات العقارية، أو حتى ثباتها لفترة طويلة، قد يكون كافياً للتسبب في بدء خروج المستثمرين من السوق المحلية· وسوف يتسبب هذا بدوره في هبوط أسعار الممتلكات العقارية وانهيار عدد من شركات التطوير والمقاولات· ومن الممكن أن تمتد آثار ذلك إلى عمق الاقتصاد وتؤدي إلى خسائر فادحة في القطاع المالي، ما يستلزم تدخلاً واسعاً من جانب البنك المركزي الإماراتي· فإذا لم تخف وتيرة التطورات نتيجة لنقص السيولة، فربما يتطلب سوق العقارات أيضاً تدخلاً من قبل أحد صناديق الثروة السيادية بالدولة لتذليل مشكلات السيولة التي قد يواجهها المطورون العقاريون· من المتوقع أن تشهد العقارات السكنية والتجارية في دولة الإمارات هبوطاً في الطلب في الوقت الذي يواجه فيه المطورون العقاريون تزايداً في التكاليف· إن الهبوط في الطلب يعني أن أسعار الممتلكات العقارية الجاهزة (المشيّدة) سوف تستقر أو تنخفض، ومن المؤكد أن المطورين العقاريين لن يستطيعوا ترحيل التكاليف العالية وتحميلها لعملائهم· وسوف تؤدي هذه العوامل مجتمعة إلى تخفيض أرباح المطورين العقاريين ما لم يكن ممكناً تقليص التكاليف بطريقة ما