متعاملون يحذرون من مخاطر المضاربات العقارية وسط دعوات لضبطها

حذر متعاملون في العقارات من تعرض القطاع لانعكاسات سلبية على المدى البعيد جراء المضاربات على الوحدات السكنية التي نشطت خلال السنوات الثلاث الماضية، وأدت، بمساندة طلب قوي، إلى رفع الأسعار لمستويات غير مسبوقة، في ظل تسليم عدد من المشاريع وقرب تسليم أخرى قيد التنفيذ، بحسب متعاملين في القطاع· وقال متعاملون في العقارات إن القطاع بحاجة لوضع ضوابط تتيح التأكد من قدرة المشترين على التسديد بصورة تماثل ضوابط البنوك وشركات التمويل، وعدم بيع كميات كبيرة من الوحدات السكنية لشخص واحد تتيح له المتاجرة بها بصفة احتكارية· وقال راشد الهلي مدير عام مشروع المدينة العالمية التابع لشركة نخيل العقارية: ''نحتاج الى قيود من جانب المطورين الرئيسيين للحد من قيام أي مضارب بشراء كميات كبيرة من الوحدات السكنية في أي مشروع''· وزاد : ''شراء الوحدات السكنية بكميات كبيرة يعرض المشروع للمضاربة، كما يمكن توفير بيانات عن المشترين وتاريخ استثماراتهم للتعرف على المضاربين منهم''· ويشير تقرير لغرفة تجارة وصناعة أبوظبي حول قطاع البناء والتشييد الى أن قيمة مشاريع البناء التي أعلن عنها خلال الفترة بين عامي 2004 و2007 بلغت حوالي 880 مليار درهم· وتهدف تلك الدعوات إلى حماية القطاع من تفشي المضاربات إلى حد يؤثر على الاستثمار، ويزيد احتمالات تعرضه للتراجع أو الركود مع تسليم المشاريع، لاسيما في دبي التي توقعت تقارير اجنبية ان تشهد تراجعا في اسعار العقارات بنسبة 10% العام ·2010 وكانت مؤسسة ''مورجان ستانلي'' اصدرت تقريرا الأسبوع الماضي توقعت فيه انخفاض اسعار العقارات في دبي 10% العام ،2010 وذكر التقرير ان أسعار العقارات في دبي ارتفعت بنسبة 79% منذ بداية عام ،2007 متوقعا ان تتراجع اسعارها بحوالي 10% بحلول العام 2010 مع احتمالات بتجاوز المعروض الطلب· إلى ذلك، قال عارف الهرمي المدير التنفيذي لشركة ''أملاك'' للتمويل: ''المضاربات تسهم في رفع اسعار العقارات وتخفي معدلات الطلب الحقيقية''· بيد أنه اشار إلى ان عمليات المضاربة في دبي ''تراجعت عما كانت عليه سابقا نتيجة تسليم عدد من المشاريع وبروز شريحة المستخدمين النهائيين، الى جانب تزايد وعي المستثمرين بمخاطر المضاربة والخطوات الحكومية الهادفة الى تنظيم القطاع، ما يقلل من مخاطرها على السوق''· ومع ذلك، استبعد الهرمي حدوث أزمات ائتمانية عقارية في الدولة شبيهة بالأزمة التي تمر بها الولايات المتحدة الاميركية، مشيرا الى ان التمويلات العقارية لا تشكل اكثر من 4% من الناتج المحلي الاجمالي للدولة· وقال: ''تلك نسبة تعد متدنية ولا تشكل خطراً على الاقتصاد الوطني''· وكان تقرير صادر عن مركز المعلومات ودعم اتخاذ القرار في غرفة صناعة وتجارة أبوظبي توقع أن تصل قيمة التمويلات العقارية في أبوظبي إلى 150 مليار درهم خلال السنوات الخمس المقبلة· وبحسب تقرير أصدرته شركة ''مزايا'' القابضة في وقت سابق، فإن قيمة الاستثمارات العقارية بأبوظبي مرشحة لتجاوز 640 مليار درهم بحلول العام ،2012 فيما تقارب قيمة المشاريع التي أعلن عنها العام الماضي 100 مليار درهم· وركز الهرمي على أن البنوك وشركات التمويل العقاري المحلية تضع شروطا ومعايير دقيقة تجعل نسبة المخاطرة في التمويلات متدنية بعكس الوضع الذي كانت عليه المؤسسات المالية الاميركية والذي تسبب في الازمة الحالية· وكان تقرير صادر عن غرفة تجارة وصناعة ابوظبي دعا مؤخرا البنوك والمؤسسات التمويلية الى الحذر عند تنفيذ عمليات التمويل العقاري، ودعت الى الاستفادة مما حدث في الولايات المتحدة في هذا الخصوص· وتشهد دبي نشاطا عقاريا منذ عدة سنوات، بدأ العام 2002 حين سمحت بتملك الاجانب للعقارات، ومنذ ذلك الوقت شهدت المشاريع العقارية عمليات مضاربة قوية ساهمت في رفع الاسعار، وهو ما تزامن مع طلب قوي على العقارات خصوصا في دبي نتيجة توسع القطاعات الاقتصادية والشركات العاملة بالامارة والزيادة في عدد السكان· كما تشهد ابوظبي نشاطا عقاريا ايضا خصوصا خلال العامين الاخيرين، وتنفذ مجموعة من الشركات مشاريع ضخمة بالامارة ابرزها مشاريع تنفذها شركات الدار وصروح ومبادلة وغيرها من الشركات، واتضحت قوة الطلب على المشاريع في معرض سيتي سكيب ابوظبي الذي اقيم في مايو الماضي· وجاء في تقرير لغرفة صناعة وتجارة أبوظبي حول معرض سيتي سكيب أنه ''(···) اشتعلت حدة المضاربات على الوحدات المعروضة حيث ارتفعت قيمة العقارات المتداولة في المعرض بنسبة تتعدى 40% مقارنة بالأسعار عند بداية المعرض''· وتطرقت الغرفة في التقرير إلى أن ذلك ''يبرهن على التوجه المحموم من قبل المستثمرين في الفترة الأخيرة باتجاه الاستثمار العقاري في إمارة أبوظبي، ما يحتم ضرورة وجود النظم والتشريعات والضوابط التي تحكم عمل هذا القطاع، ويشمل ذلك قنوات التمويل والعلاقات بين شركات التطوير العقاري والمستثمرين''· ورغم أن المضاربات تعد غير صحية للسوق، إلا أن حدتها شهدت تراجعا في الفترة الاخيرة نتيجة تسليم جزء كبير من المشاريع المنفذة بحسب الهرمي الذي أشار إلى ان اغلب المضاربات تتم على المشاريع الحديثة وفي الاشهر الاولى لبيعها، حيث يقوم المشترون بتسديد دفعة واحدة أو اثنتين من قيمة المشاريع، ومن ثم يقومون ببيعها بعد ارتفاع اسعارها· وأكد صعوبة تقدير نسبة تراجع المضاربات، ولكنه قال إنه مع تقدم عمليات البناء وقرب مواعيد التسليم بالمشاريع تتراجع حدة المضاربات عليها وهو ما يحدث في عدد من المشاريع حاليا· وأشار الهرمي الى ان اغلب المضاربين يقومون بشراء الوحدات السكنية عن طريق الدفع النقدي والشراء المباشر من المطورين وليس من خلال عمليات تمويل عقاري، مشيرا الى ان الحاجة تتزايد لوضع ضوابط من قبل المطورين عند بيع الوحدات السكنية، من خلال دراسة حالات المشترين ومدى قدرتهم على الالتزام بعمليات السداد بالكامل، من خلال اجراءات شبيهة بتلك التي تتخذها البنوك وشركات التمويل· واضاف: ''في الوضع الحالي تزيد نسبة المخاطرة من خلال عمليات الشراء من المطورين، فيما يوفر التمويل قدرا اكبر من الامان بالنسبة لقدرة العميل على الدفع''· واكد الهرمي ان الطلب على الوحدات السكنية لا يزال قويا في دبي رغم تسليم الكثير من المشاريع، كما قامت الحكومة بتأسيس مؤسسة التنظيم العقاري ووضعت مجموعة من القوانين والتشريعات التي تحمي السوق من أية هزات محتملة·ويؤكد الهلي خطورة المضاربات على أي نشاط اقتصادي سواء كان الاستثمار العقاري او الاسهم او الانشطة التجارية الاخرى، مشيرا الى ان المضاربات دائما ما ترتبط بارتفاع معدلات الطلب في أي قطاع اقتصادي او استثماري، وهو ما يحدث في قطاع العقارات حاليا· ولكن الهلي استبعد ان تؤدي المضاربات الحالية الى حدوث هزات في سوق العقارات بدبي، مشيرا الى ان الوعي لدى المستثمرين والمتعاملين بالسوق بمخاطر المضاربة بدأت تتزايد، مما يسهم في الحد من المخاطر المحتملة لهذه الظاهرة، واصفا الوعي الاستثماري في السوق بالجيد في المرحلة الراهنة· واضاف ان ''اغلب الشركات العقارية يمكنها التعرف على المضاربين من خلال عمليات الشراء في مشاريع سابقة''، داعيا الى ضرورة العمل على الحد من المضاربات من قبل جميع الاطراف المعنية بالاستثمار العقاري· واشار الهلي الى ان الخطوات التي قامت بها بعض الشركات بدبي من خلال منع اعادة بيع الاراضي من قبل المشترين، تهدف الى الحد من المضاربات، غير انه اكد ان وقف المضاربات بشكل كامل امر مستبعد· واستبعد حدوث تصحيح قوي في القطاع العقاري بدبي، مشيرا الى ان التوسع الاقتصادي وتوسع مختلف القطاعات مثل السياحة والموانئ والتجارة وتوسع الشركات الاستثمارية العاملة بالامارة، ستسهم في زيادة الطلب على الوحدات السكنية· وفي أواخر الشهر الماضي، قال بنك ستاندرد تشارترد إن مضاربين يرفعون أسعار العقارات التي ماتزال قيد البناء، وأوصى البنك بفرض ضريبة مكاسب رأسمالية لردع المستثمرين الذين يدخلون السوق بهدف تحقيق ارباح سريعة· وكان المحلل العقاري ايهاب الشولي اكد لـ ''الاتحاد'' ان أي انخفاض متوقع في اسعار العقارات بدبي سيكون عبارة عن استقرار طبيعي وليس تصحيحا سعريا، مستبعدا حدوث أي تراجع قوي في الاسعار خلال السنوات القليلة المقبلة· واوضح الشولي ان الاسعار الحالية للعقارات في دبي تعتمد على اسعار المقاولين المرتبطة بتكاليف البناء· واستبعد الشولي وجود مخاطر من عمليات المضاربة على العقارات، مشيرا الى ان أسعار الوحدات في المشاريع الجديدة التي يطرحها المطورون انفسهم اصبحت مرتفعة نظرا لارتفاع تكاليف البناء، حيث ارتفعت اسعار بيع القدم المربعة لدى المطورين في مشاريع فلل سكنية من حوالي 350 درهما قبل عدة سنوات لتتجاوز 1700 درهم حاليا، وبالتالي فالارتفاع في الاسعار لا يقتصر على المضاربين·