اقتصاديون:المضاربات العقارية تحرك القطاع رغم انعكاساتها السلبية

قال اقتصاديون وعاملون في سوق العقارات إن تراجع المضاربات في الأسواق العقارية بالدولة أثر سلباً على أحجام المبيعات خاصةً أن المضاربات كانت تشكل ما نسبته 70% من حجم السيولة في السوق العقارية حسب تقديرات غير رسمية، وطالبوا بتنظيم المضاربات العقارية شبيهة بالتنظيمات المفروضة على سوق الاسهم، وأشاروا الى ان ذلك سيساهم في تحسن السوق العقارية بالدولة، وتحسن الفرص الاستثمارية طويلة المدى. وقال راشد الهلي مدير مشروع المدينة العالمية التابع لـ»نخيل» إن المضاربات في سوق العقارات تعتبر ظاهرة إيجابية وسلبية في آن واحد؛ فهي سلبية لأنها تسببت في زيادة التضخم وارتفاع أسعار العقارات أكثر من سعرها المنطقي أو العادل، لكنها إيجابية لأنها تحرك السوق، فالأموال كانت تنتقل من شخص لشخص، وحين تكون الأموال ثابته فإنها تتسبب في جمود السوق حتى لو كانت رؤس الأموال كبيرة. ويشهد قطاع العقارات في الإمارات العربية المتحدة تباطؤاً من جراء الأزمة المالية مع تأثر دبي بشكل خاص لتراجع الأسعار وقيام الشركات بتقليص أو إلغاء مشاريع والاستغناء عن وظائف. وقال تقرير سابق لشركة لاندمارك الاستشارية إن المبيعات أصابها الركود وأن شركات التنمية العقارية تواجه الآن احتمال إعادة التفاوض على الأقساط لتفادي التخلف عن السداد والحفاظ على تدفقات نقدية كافية لمواصلة أعمال البناء. وقدر اقتصاديون في تصريحات سابقة حجم الاستثمارات العقارية في الإمارات بنحو 2،2 تريليون درهم، كما قالت دائرة التخطيط والاقتصاد في أبوظبي خلال مؤتمر استثماري إن قيمة المشاريع قيد التنفيذ في الإمارة تبلغ 534 مليار درهم. تنشيط السوق وقال الدكتور همام الشماع المستشار الاقتصادي في شركة الفجر المالية: إن المضاربات لها دور مهم في تنشيط سوق العقارات في الدولة، ومن الواضح تأثير تراجعها حاليا على السوق العقارية، مشيرا الى ان المضاربات القوية التي كانت تحدث في الفترة الماضية حتى النصف الاول من العام الماضي، كانت بسبب استمرار الارتفاع لاسعار العقارات مما دفع الكثيرين للشراء على الخريطة، ومعتمدين في ذلك على التمويل المصرفي وعلى أمل بيع العقار بعد ان يحقق ارتفاعا فعليا يعود بعائد كبير على المبلغ المستثمر والذي يكاد يكون صفرا، في حالة أخذ في الاعتبار التمويل المصرفي. وأضاف الشماع أن ذلك الوضع زاد الطلب على العقارات بشكل كبير جدا إلى الحد الذي جعل 70% من هذا الطلب لأغراض المضاربة، فيما اقتصر الطلب من قبل المنتفع النهائي على نسب بالكاد تصل الى 30%؛ مما افرز في النهاية الى تراجع الاسعار فضلا عن تراجع اسعار تكاليف البناء والازمة المالية العالمية، موضحا ان ذلك يدفع الى ضبابية وغموض في سوق العقارات المحلي يجعل من عودة الاسعار الفعلية امرا لا يمكن توقعه، بل على العكس فان من لديهم عقارات ولم يجدوا تمويلا مصرفيا مستداما بدأوا بعرض عقاراتهم للبيع. اختفاء المضاربين وأكد الشماع ان اختفاء المضاربين يعتبر بشكل عام ظاهرة ايجابية، موضحا انه في كثير من الدول المتقدمة، توجد هناك أنظمة وتعليمات للحيلولة دون وجود مضاربة على العقارات كأن تطلب بيانات تفصيلية من المشتري او لمنع الشراء من على الخريطة وتضع مجموعة من الشروط للتمويل العقاري جميعها تسعى للحد من المضاربة في القطاع العقاري، وذلك لان العقار ليس سلعة من السلع التي تكون فيها المضاربة نافعة. واضاف الشماع ان الشركات العقارية والمطورين العقاريين شعروا بتراجع الطلب نتيجة لتراجع المضاربة الامر الذي اضر بشركات التطوير العقاري واوقف من نشاطاتها، هذا الضرر على المدى القصير، موضحا انه ومن اجل رؤية إستراتيجية بعيدة المدى نعتقد ان زوال المضاربة العقارية أو تراجعها سوف يجعل شركات التطوير العقاري ذات رؤية اكثر وضوحا في الجانب الاقتصادي، وبهذا يجنب الاقتصاد الاماراتي مغبة الوقوع في الازمات والمطبات الاقتصادية. الأزمة العالمية أما راشد الهلي مدير مشروع المدينة العالمية فقد أشار إلى أن اختفاء المضاربين من سوق العقارات بالدولة حدث بسبب خوفهم على اموالهم من الضياع بعد الازمة العالمية؛ متوقعا عودة الانتعاش الى السوق من جديد نهاية السنة الحالية. وأوضح الهلي أن المضاربين السابقين الذين لم تكن لديهم دراية بأسس التعامل في السوق، أصبحت لديهم، بعد الازمة المالية العالمية، الثقافة العقارية، واصبحت لديهم القدرة على فهم العقار وتقييمة ومعرفة المكان الذي يناسبه. وأضاف راشد ان هناك تخوفاً عند المضاربين من سوق العقار في الوقت الحالي، موضحا ان من يمتلك قيمة العقار كاملة او اولئك الذين يرغبون في سكن أو تأجير العقار، لديهم الخيار لانتقاء العقار من الموقع والقيمة والمساحة، مؤكداً أن الوقت الحالي هو الأنسب للشراء بالنسبة لهؤلاء، بينما المضارب فهو يسابق الزمن في الشراء واعادة البيع. من جهته يرى احمد السامرائي المستشار الاقتصادي في شعاع كابيتال: ان المضاربين لا يزالون موجودين على الساحة العقارية، لكن بغياب ادوات الشراء، من نقد ووسائل تمويل وتبادل مزدوج، فان قوتهم تظل محدودة. وقال: مع هذا، فإن المضاربة هي ضرورية في اي سوق، خاصة ان المضاربين لهم اسواق خاصة بهم، بينما تحرص المؤسسات الاستثمارية العقارية على توفير مضاربين خاصين بها يتخذون تسميات مختلفة ما بين مصارف استثمارية، ودور استثمار تتخصص في الاستثمار العقاري وغيرها من المؤسسات التي تتواجد ما بين نيويورك ولندن وسويسرا، وهم الذين يقومون بترتيب الصفقات العقارية الكبرى والتي أيضا تأخذ نمط المضاربة ولكن عند مستويات مختلفة. واضاف السامرائي ان الوسطاء والمضاربين والمستثمرين والمراقبين هم عماد الأسواق، ولا يمكن ان يصبح السوق ناضجا بدونهم، موضحاً ان نضوج السوق يكتمل عندما يتم وضع الأطر القانونية لها وعندما توجد التشريعات التي تضع القواعد والحدود لكل شريحة من هذه الشرائح، بحيث يكون التناسق والتكامل هو السمة الاكثر شمولية والتي يتفق الجميع من خلالها على ان الصالح العام هو الغاية الأولى ومن ثم تأتي المنافسة والمنافع الشخصية والمؤسساتية. الطفرة العقارية فيما يعتقد هيثم عرابي الرئيس التنفيذي لشركة «جلف ميناء» للاستثمارات البديلة: أن المضاربات وجدت بوجود الطفرة العقارية، وكانت الدولة في الأعوام الماضية تشهد طفرة عقارية كان لابد ان تكون هناك مضاربات حتى تصل هذه الطفرة الى الذروة، موضحا ان توفر الفائض في السيولة ورخص كلفة عملية الاقتراض وسهولة الحصول على التسهيلات ساهمت جميعها في استعار الطفرة. وأشار إلى أن السوق العقاري يشهد اليوم ما يشبه الانهيار في القطاع العقاري فهناك تردٍ في وضع المصارف ما دفعها الى التشدد ووضع الشروط من اجل الحصول على التسهيلات والقروض اللازمة في نفس الوقت الذي لم تعد هناك سيولة متوفرة واصبح هناك شح ونقص حاد في السيولة مما ادى الى تراجع المضاربة او اختفائها تماماً. وأشار عرابي إلى أنه لا توجد إحصاءات رســمـــيـــة لكــــن هنــــاك بعض الدراسات قدرت نسبة المضاربة في السوق العقارية تتراوح بين 60 % و80% من كل عملية شراء عقار وان المشترين الحقيقيين تقدر نسبتهم بـ 20% فقط من العمليات الشرائية. إيجابيات المضاربة يعتقد هيثم عرابي الرئيس التنفيذي لشركة «جلف ميناء» للاستثمارات البديلة ان المضاربة ظاهرة ايجابية مثل المضاربة في سوق الاسهم بل ان السوق يكون حيويا ونشطا بوجود المضاربين، لافتا الى انه لا يمكن وضع حد للمضارب او منعه مطالبا بوجود وعي عند المسؤولين وإنشاء هيئات رقابية على الأسواق العقارية مثل تلك الموجودة في أسوق الأسهم، موضحا ان مثل تلك الهيئات الرقابية ستمكن من حصر حقوق الملاك الحقيقيين وصغار المستثمرين بما يضمن عدم وجود حتى تلاعب او فساد وبهذا نستطيع ان نحد من نسبة المضاربة، وليس إلغاءها فذلك لن يفيد الاسواق العقارية بقدر ما يضر بها كما نرى اليوم مع انعدام المضاربة كيف يعاني السوق العقاري من تردٍ. وقال: لذلك نرى أنه لابد من وجود وعي اكثر بكيفية التعامل مع المضاربة والاستفادة من الايجابيات التي توفرها بشكل استراتيجي عند وضع وطرح المشاريع ومن اجل ايجاد صناع السوق وبهذا سنتمكن من الحد من التضخم الذي سيطرأ من عامل المضاربة. مشيرا الى ان عدم وجود نظام يحكم المضاربة فإن ذلك يضر بالسوق وبالاسعار ويدفعها الى الارتفاع غير المنطقي مما يخلق نوعا من التضخم في السوق العقاري الامر الذي يؤثر بشكل سلبي على العجلة الاقتصادية والى حدوث صدمات اقتصادية قد تتسبب في شلل في مختلف القطاعات مثل ما حدث خلال الازمة الحالية. واضاف عرابي ان السوق العقاري يعيش حاليا وضعا يمكن ان نطلق عليه مرحلة العودة او مرحلة التعافي فقد عادت نسبة السيولة بدعم من المصرف المركزي الذي ضخ سيولة نقدية ضخمة اضافة الى المحفزات المالية وخطط الإنقاذ، التي ترجمت الى زيادة السيولة عند البنوك، مما سمح بضخ السيولة الى السوق العقارية، لدرجة وصل الأمر اليوم الى توفر تسهيلات بنكية تصل الى 90%، مما ساهم في عودة الثقة تدريجيا، مما يضع السوق العقارية اليوم أمام بداية دورة جديدة تتكون كلما توفرت التسهيلات التي تحرك السوق وتوفر الفرص للشراء خصوصا للمنتفع النهائي، موضحا ان هذا النوع من المشترين يدخل السوق اول الدورة، اما المضاربون فعادة يدخلون السوق في اخر الدورة او في ذروتها، او بعد الثلثين الاولين من الموجة لان السوق يكون قد تحسن. واضاف عرابي انه لابد ان نتعلم من هذه التجربة، ولابد ان يكون هناك توجه وتخطيط واستراتيجية، فعند طرح اي مشروع لابد ان يكون ضمن استراتيجية معينة وسكونا واضحا ضمن خطط المطورين كيف سيطورون؟ وما هي القطاعات التي سيطورنها خلال الخمس سنوات المقبلة على سبيل المثال؟.