شركات التمويل العقاري في مصر تعاني نقص السيولة

تعاني شركات التمويل العقاري في مصر من نقص السيولة بسبب محدودية الائتمان المقدم من الجهاز المصرفي وضعف سوق التوريق ما دفع بعض الشركات إلى التوقف عن العمل مؤقتاً انتظاراً لحل لأزمة التمويل. وتطالب شركات التمويل العقاري ومتعاملون بالسوق بتعديل القانون الذي ينظم عمل هذه الشركات للسماح بفتح سقف التمويل المتاح من الجهاز المصرفي لشركات التمويل العقاري. ويحدد القانون الحالي قدرة هذه الشركات على الاقتراض بنحو تسعة أضعاف رأسمالها المدفوع فقط ورأس المال المدفوع لمعظم الشركات يتراوح بين 50 و 100 مليون جنيه (الدرهم يساوي 1,47 جنيه) مما يعني أن القدرة على الاقتراض لهذه الشركات تتراوح بين 450 و 900 مليون جنيه فقط رغم أن القدرة الاستيعابية لسوق التمويل العقاري في مصر تتراوح بين 15 و 20 مليار جنيه سنوياً. وبالتوازي مع مشكلة نقص التمويل ظهرت مشكلة عدم قدرة الشركات على “توريق” مديونياتها القديمة أي تحويل القروض التي منحتها للعملاء إلى سندات تحصل بمقتضاها على أموال تعيد إقراضها لعملاء جدد. ويرجع السبب في ذلك إلى ضعف سوق التوريق في مصر وتحذر البنوك من لعبة “المشتقات المالية” على ضوء ما حدث في الأزمة المالية العالمية حيث كانت عمليات التوريق المستمرة بين البنوك والمؤسسات المالية أحد أبرز الأسباب التي نتج عنها ما يعرف بالقروض المسمومة التي أدت إلى اندلاع الأزمة العالمية. ودفعت الأوضاع غير المواتية في سوق التمويل العقاري الكثير من الشركات إلى إعادة هيكلة أوضاعها وتطور الأمر ليصبح إعادة هيكلة للسوق بصفة شاملة حيث خرجت شركات وتوقف بعضها عن العمل وتم بيع شركات أخرى لمؤسسات مالية كبيرة قد تكون قادرة على تعويمها. وشهدت سوق التمويل العقاري في مصر خروج لاعبين كبار ، كما شهدت السوق عمليات استحواذ، فيما جمدت بعض الشركات نشاطها. ولم تصمد في وجه أزمة التمويل الأخيرة سوى بعض الشركات المملوكة لمؤسسات مالية قوية وبنوك. وبلغ حجم التمويل الذي أتاحته الشركات مجتمعة على مدى السنوات الثلاث الماضية 1,5 مليار جنيه بمعدل 500 مليون جنيه سنوياً رغم اكتمال البنية المؤسسية والتشريعية لسوق التمويل العقاري ووجود حاجة فعلية للتمويل من جانب شرائح واسعة من المواطنين الراغبين في الحصول على مسكن وفق تمويل ميسر. واستطاع المشروع القومي للإسكان الذي تنفذه الحكومة المصرية بالتعاون مع شركات القطاع الخاص عبر توزيع أراض عليها في إيجاد طلب قوي من جانب الطبقة المتوسطة المصرية لاسيما وأن السعر التقديري للوحدة السكنية في معظم هذه المشروعات يدور حول 100 ألف جنيه للوحدة. وتشهد السوق حالياً ما يعرف بـ “البضاعة النائمة” وتسعى هذه الشركات إلى الحصول على تمويل من البنوك يساعدها في تصريف نحو 300 ألف وحدة سكنية يتيحها المشروع القومي للإسكان على مدى عامين تتوزع على 11 مدينة سكنية جديدة. ومأزق شركات التمويل العقاري في مصر يعتبره العديد من خبراء السوق مؤقتاً لأن احتياجات السوق سوف تدفع باتجاه حل الأزمة عبر تعديل القانون أو إقدام البنوك على التمويل. ويؤكد المهندس شريف رشدي رئيس شركة ايدار العقارية أن هذا التحليل يستند إلى الربحية الكبيرة التي ينطوي عليها هذا النشاط والاحتياجات المتزايدة للتمويل من جانب الراغبين في الحصول على سكن لاسيما أن فكرة الشراء النقدي تتراجع لارتفاع التكلفة وعدم قدرة العديد من الأسر والأفراد على سداد مائتين أو ثلاثمائة ألف جنيه دفعة واحدة لشراء شقة. وأضاف أن صعود التضخم طبقاً لأرقام الجهاز المركزي المصري للتعبئة العامة والإحصاء يدفع الكثيرين للحصول على السلع والخدمات بأسعار آجلة وتوزيع “الكاش” على عدد من الأصول والمعروف أن التضخم يؤدي إلى تآكل جزء من القوة الشرائية للنقود بينما الأقساط التي تدفع سنوياً أو شهرياً ثابتة وبالتالي يفضل الكثيرون شراء الوحدات السكنية بالتقسيط حتى لو توفرت لهم القدرة على السداد النقدي. ويؤكد شريف رشدي أن الحل الآخر لهذه المشكلة يتمثل في ظهور العديد من الشركات الجديدة العاملة في التمويل العقاري لاسيما تلك التي تؤسسها البنوك وتمتلكها حيث يضمن هذا النوع من الملكية استمرار تدفق التمويل على هذه الشركات وكذلك زيادة رؤوس الأموال المدفوعة لهذه الشركات. وأضاف “من غير المعقول أن يكون رأسمال شركة 50 مليون جنيه لا يشتري مائة شقة حيث يجب ألا يقل رأس المال المدفوع لهذه الشركات عن نصف مليار جنيه وتقترض عشرة أمثاله وبالتالي تكون محفظة كل شركة في حدود 5 مليارات جنيه فإذا كان هناك عشر شركات يصبح إجمالي التمويل المتاح للسوق العقارية 50 مليار جنيه وهو رقم معقول في ظل تنامي حجم السوق. ويرى رامي شاهين مدير شركة أصول للتسويق العقاري ضرورة حل مشاكل التوريق لأن هذا يدفع إلى “تدوير” أموال الشركات وإعادة إقراضها لعملاء جدد وضمان حصولها على أموال جديدة. ويؤكد ضرورة تنشيط صناديق الاستثمار المتخصصة في المجال العقاري الأمر الذي يدفع بأموال للسوق من أكثر من مصدر وضمان استمرار نشاط الشركات وتنوع مصادر التمويل يعني تنوع المخاطر وحرية المنافسة في التسعير