التخطيط والاقتصاد: الطفرة العقارية في أبوظبي لم تواكبها أنشطة تمويلية مناسبة

دعا تقرير دائرة التخطيط والاقتصاد الأسبوعي إلى معالجات هيكلية تدعم مسار القطاع العقاري وتصححه، من خلال سياسات اقتصادية ومالية تعمل على التأثير في مؤشرات اقتصادية محددة في جانبي العرض والطلب· وقال التقرير الصادر عن إدارة الدراسات في الدائرة أمس بعنوان ''واقع ومستقبل النشاط العقاري في إمارة أبوظبي'' إن الطفرة العقارية الحالية أظهرت فجوة تمويلية ''كبيرة'' وزيادة في الطلب على التمويل، مشيراً إلى أن حجم العقارات التي تم تمويلها العام الماضي، على مستوى الدولة، لم يزد على خمسة مليارات درهم· كما أن حجم القروض التي منحتها الشركات التمويلية المتخصصة والبنوك لشركات التطوير العقاري والمقاولين لم يتجاوز 5 مليارات درهم· وأوضح أن الاستثمار في مجال العقارات أصبح من المشاريع الناجحة التي وجدت رواجاً خلال هذه الحقبة، ودخلت كثير من القطاعات والشركات والمؤسسات هذا المجال الذي يعتبره الكثيرون مجالاً مربحاً، لكنه يحتاج إلى رؤوس أموال كبيرة، ويتطلب تمويلاً طويل الأجل، يمتد إلى نحو 25 عاماً· وأوضح التقرير أن طبيعة البنوك التجارية ترتبط في الأساس بالتمويل القصير الأجل، وتفضل سياسات إقراضية سريعة العائد وقليلة المخاطر، كما أن ''مصرف الإمارات المركزي'' لا يسمح للمصارف التجارية بتجاوز نسبة 20% من حجم الودائع لديها في تمويل العقارات· وبين التقرير أن حجم التمويل المطلوب خلال السنوات الخمس المقبلة يقدر بنحو 500 مليار درهم، وهو ما يقرب من عشرة أضعاف رأسمال البنوك التجارية المحلية مجتمعة· وبلغ إجمالي قيمة القروض التي منحتها البنوك نحو 792,7 مليار درهم، فيما بلغ إجمالي إيداعاتها نحو 773,5 مليار درهم وإجمالي أصول البنوك بلغ نحو 1,34 تريليون درهم كما في نهاية شهر مارس الماضي بحسب إحصائيات المصرف المركزي· وأضاف أن هناك جملة من التحديات لا تزال تواجه سوق التمويل العقاري في غياب التشريعات القانونية المناسبة، وعدم التوسع في البرامج التمويلية ذات المرونة العالية، والتي تتجاوب بفعالية مع التوسع في منح القروض العقارية، مع وجود ضمانات كافية· وقال التقرير إن سوق العقارات في أبوظبي والدولة عامة تعاني من عدم توافر البيانات الدقيقة والشاملة حول محددات السوق العقارية مع غياب مؤشر موحد يمكن الاعتماد عليه عند اتخاذ قرار بالشراء أو البيع· وبين التقرير أن الطفرة العقارية التي تشهدها الإمارة لم تواكبها أنشطة تمويلية مناسبة، كما أن مؤسسات التمويل تأخرت كثيراً عن توفير منتجات تمويلية عقارية ترضي طموح المطورين أو المقاولين أو المستهلكين· وأشار التقرير إلى تفاوت الأسعار ''أحياناً'' من عقار إلى آخر في المنطقة ذاتها وفقاً لما يحدده مالك العقار أو الوسيط العقاري، مما يجعل تلك الأسعار لا تعبر عن القيمة الحقيقية له· ونوه إلى وجود العديد من التحديات التي تعرقل مسيرة قطاع العقارات خلال الفترة المقبلة منها زيادة حجم المعروض وغياب التمويل العقاري· وكانت الدائرة قد شددت في وقت سابق على ضرورة وضع سقوف بحد أعلى وأدنى لمستوى الإيجارات بالنسبة للوحدات السكنية استناداً إلى الموقع، وسنة البناء، ومساحة الشقة (المتر المربع)، ونوعية البناء· وارتفعت أسعار المساكن في الربع الأول من العام الحالي بنسبة 17% فيما شهدت العام الماضي ارتفاعاً بنسبة 11,6% وعام 2005 بنسبة 8,5% فيما ارتفعت العام 2004 بنسبة 5,4% بحسب دائرة التخطيط والاقتصاد· وقد ساهم ارتفاع الإيجارات وحده بنحو 58% من إجمالي معدل التضخم العام خلال عامي 2006 و·2007 وقال التقرير إن الوحدات السكنية التي يتوقع أن يكتمل بناؤها خلال الفترة المقبلة تفوق حاجة السكان بمختلف شرائحهم وجنسياتهم، وهو ما سيؤدي إلى انخفاض كبير في الأسعار، في الأجلين المتوسط والبعيد، ما لم تتخذ إجراءات ومعالجات سريعة، وخلق طلب إضافي، وخارجي، بما يكفي لاستيعاب الزيادة الكبيرة في العرض· وأوضح أن بعض فئات النشاط العقاري وخاصة فئات السكن الفاخر والتمليك، على وشك أن يودع مرحلة مواكبة الطلب ليدخل مرحلة جديدة وهي ''خلق الطلب'' من الداخل والخارج، وهي مرحلة يحدد درجة النجاح فيها مستقبل القطاع العقاري برمته· وتابع أن الاستمرار في زيادة المعروض من الوحدات العقارية ضمن هذه الفئات، من دون اعتبار الحاجة الفعلية لطبيعة الطلب في السوق العقاري، يسهم في زيادة المعروض لبعض الفئات العقارية على الحاجة الفعلية لها، ما يؤدي إلى تراجع في أسعارها وينعكس سلباً على ما تتميز به من جاذبية عالية للاستثمار وبالتالي نموها مستقبلاً· وأوضح أن ارتفاع أسعار مستلزمات البناء والتشييد، التي بلغت مستويات عالية خلال السنوات الأخيرة انعكس سلباً على أداء شركات البناء والتشييد، وعلى المشروعات الإنشائية· وارتفعت أسعار مواد البناء بنسب متفاوتة العام الماضي، فقد ارتفع سعر الإسمنت نحو 18,7% بحسب الدائرة فيما ارتفعت أسعار المواد الصحية نحو 75,5%، وأسعار الخشب بنسبة 28,5%· وأضاف التقرير انه من المتوقع استمرار ارتفاع أسعار مستلزمات البناء مستقبلاً، ما يؤدي إلى ارتفاع تكلفة المباني والوحدات السكنية وينعكس سلباً على الطلب، الذي ينجم عنه تخفيض أسعار الوحدات السكنية· وشدد التقرير على أن استمرار المضاربة في الوحدات العقارية الجديدة، بعيداً عن قيمتها الحقيقية، ستنجم عنه مخاطر يمكن ان تؤدي إلى تراجع ''حاد'' في قيمة العقارات مع أي تصحيح سعري في المستقبل مما سيؤثر على مستقبل نمو نشاط العقارات والقطاعات الأخرى المرتبطة به كقطاع البناء والتشييد· وقال إن مراقبة النشاط العقاري تتطلب معلومات شاملة وتفصيلية تتاح بشكل دوري حول كافة التطورات التي يشهدها السوق العقاري، من خلال أرقام رسمية واضحة لمحددات السوق العقاري وحجم المشروعات العقارية الجديدة في كل فترة من الفترات، وكذلك طبيعة النمو الذي يشهده الطلب على الوحدات السكنية في هذه الفترات وإلى أي فئات الإسكان يتجه· وقال إن إمارة أبوظبي ودولة الإمارات عما قريب ستجد نفسها أمام خيار واحد لمعالجة كافة القضايا المتعلقة بالنشاط العقاري وهو تفعيل آليات التمويل من خلال إعطاء العقار مكانته الحقيقية في المنظومة المالية، وهو ما يتطلب جهوداً متكاملة من جهات حكومية وخاصة متعددة، لإيجاد آليات تمويل متنوعة للمستثمرين والمستهلكين على حد سواء مع تحقيق الضمان الفعلي لحقوق الجميع· وبين أن كل هذه المعطيات تحتم ضرورة وجود مصارف وشركات تمويل عقارية متخصصة برؤوس أموال ضخمة، بينما يمكن للبنوك التجارية التوسع في إنشاء شركات وصناديق استثمارية للتمويل العقاري يشترك فيها عدد من البنوك التجارية وتدار بواسطة لجان فنية ومالية وإدارية· وأضاف أن هناك حاجة أيضا إلى تخصيص جزء من سقوفات هذه البنوك لهذا الغرض، بدلاً من قيام تلك البنوك بالمخاطرة في التمويل المباشر للمشروعات العقارية، فضلاً عن إدخال صيغ تمويلية جديدة مثل إصدارات أسهم وأدوات الدين التقليدية والإسلامية في الأسواق المحلية والأجنبية، ورفع كفاءة رأس المال المحلي للتوسع في المشاريع العقارية· وتوقع التقرير أن تشهد صناديق الاستثمار العقاري الإسلامية نمواً كبيراً خلال السنوات المقبلة، بعد أن حقق حجم التمويل الإسلامي نسب نمو بلغت في المتوسط نحو 15% سنوياً خلال السنوات الثلاث الماضية، بينما وصل حجم الصكوك عالمياً إلى أكثر من 97 مليار دولار العام الماضي، معظمها في منطقة الخليج وماليزيا، وشكلت الإصدارات العقارية منها 25% من إجمالي حجم الإصدارات، كما يتوقع نمو حجم إصدارات الصكوك بأكثر من 30% خلال العام الحالي· وأضاف أن المرحلة المقبلة تتطلب تفعيل آليات التمويل العقاري، وإعطاء العقار مكانته الحقيقية في المنظومة المالية، وهو ما يتطلب جهوداً متكاملة من الجهات الحكومية والخاصة المعنية لوضع بنية تحتية صلبة وإيجاد آليات متنوعة وفعالة للتمويل تناسب الطفرة التي يشهدها القطاع العقاري· قال تقرير إدارة الدراسات في دائرة التخطيط والاقتصاد إن مساهمة نشاط العقارات في الناتج المحلي للأنشطة الاقتصادية غير النفطية بلغت نحو 9% العام الماضي، في ظل ضخامة الاستثمارات الموجهة إليه، حيث تشير التقديرات إلى أن قيمة المشاريع العمرانية قيد التنفيذ في الإمارة تزيد على 750 مليار درهم· دعوات إلى تنظيم عمليات البيع للسيطرة على الأسعار الكعبي: لاتوجد إشكاليات في تمويل المشاريع العقارية أبوظبي (الاتحاد) - قال مسؤولون ومصرفيون إن هناك تحديات تواجه مستقبل القطاع العقاري في أبوظبي أهمها التمويل ومخاوف التصحيح، إلا أنهم استبعدوا أن يؤثر ذلك على مستقبل هذا القطاع لحاجة الإمارة الشديدة إليها· وقالوا إن الطفرة الكبيرة التي تشهدها الإمارة وزيادة الطلب يساهم في رفع أسعار العقارات وهو ما يؤدي إلى الحاجة إلى تمويل اكبر· فيما دعا بعضهم إلى سن قوانين تنظم القطاع العقاري وعمليات البيع والشراء فيه حتى لا تؤدي المضاربات إلى رفعه إلى مستويات يخشى معها أن تحدث عمليات تصحيح قوية· ودعا تقرير لدائرة التخطيط والاقتصاد أمس إلى معالجات هيكلية تدعم مسار القطاع العقاري وتصحيحه، من خلال سياسات اقتصادية ومالية تعمل على التأثير في مؤشرات اقتصادية محددة في جانبي العرض والطلب· وأضاف أن هناك العديد من التحديات التي قد تعرقل مسيرة قطاع العقارات خلال الفترة المقبلة منها زيادة حجم المعروض وغياب التمويل العقاري· وقال خلفان الكعبي رئيس لجنة الإنشاءات والبناء في غرفة تجارة وصناعة ابوظبي ان مشاريع ابوظبي مشاريع استراتيجية، وستستمر في استقطاب مزيد من المستثمرين للعائد المرتفع على الاستثمارات في هذا القطاع رغم التحديات التي تواجهه كارتفاع أسعار مواد البناء وعدم قدرة المطورين على تحديد القيمة الفعلية لمشاريعهم· وبلغت القيمة المضافة لنشاط العقارات في ابوظبي نحو 14,7% العام الماضي، فيما بلغت 11,7% عام ،2006 و 9,8% عام ،2005 فيما بلغت العام 2004 نحو 8,6% والعام 2003 نحو 7,6% فيما بلغت عام 2002 نحو 6,8%· وارتفعت أسعار مواد البناء بنسب متفاوتة العام الماضي، فقد ارتفع سعر الاسمنت نحو18,7 % بحسب الدائرة فيما ارتفعت أسعار المواد الصحية نحو 75,5%، وأسعار الخشب بنسبة 28,5%· واستبعد الكعبي حصول أي عمليات للتصحيح في هذه الفترة أو في الفترة المقبلة كون المشاريع التي يتم تنفيذها استراتيجية والطلب يخلق تلقائيا جراء الإقبال المتواصل على الإمارة · غير أن التقرير أشار إلى أن الوحدات السكنية التي يتوقع أن يكتمل بناؤها خلال الفترة المقبلة تفوق حاجة السكان بمختلف شرائحهم وجنسياتهم، وهو ما سيؤدي إلى انخفاض كبير في الأسعار، في الأجلين المتوسط والبعيد، ما لم تتخذ إجراءات ومعالجات سريعة، وخلق طلب إضافي، وخارجي ، بما يكفي لاستيعاب الزيادة الكبيرة في العرض· وارتفعت أسعار المساكن في الربع الأول من العام الحالي بنسبة 17% فيما شهدت العام الماضي ارتفاعا بنسبة 11,6% وعام 2005 بنسبة 8,5% فيما ارتفعت العام 2004 بنسبة 5,4% بحسب دائرة التخطيط والاقتصاد· وقد ساهم ارتفاع الإيجارات وحده بنحو 58% من إجمالي معدل التضخم العام خلال عامي 2006 و·2007 واستبعد الكعبي أن يكون هناك إشكاليات في عمليات التمويل للمشاريع أو لتملك هذه العقارات معتبرا أن الملاءة لمالية للمصارف مرتفعة· وقال تقرير دائرة التخطيط والاقتصاد أمس إن الحاجة الفعلية لعمليات التمويل خلال السنوات الخمس المقبلة تتعدى 500 مليار درهم، فيما بلغ حجم التمويلات نحو 10 مليار درهم خلال العام الماضي· غير أن محمود سليمان المدير الإقليمي للويدز بنك السويسري في الشرق الأوسط وشمال أفريقيا اختلف معه في الراي وقال إن هناك حاجة إلى تدخل حكومي لتمويل المشاريع متوقعا أن تشهد المرحلة المقبلة دخولا كثفيا لمؤسسات مالية أجنبية لهذا الغرض· وأضاف إن البنوك والمصارف المحلية لا تستطيع أن تجاري تمويل العقارات في إمارة ابوظبي والدولة عموما جراء الارتفاع الكبير في أسعار العقارات والأراضي· وبلغ إجمالي قيمة القروض التي منحتها البنوك نحو 792,7 مليار درهم، فيما بلغ اجمالي ايداعاتها نحو 773,5 مليار درهم وإجمالي اصول البنوك بلغ نحو 1,34 تريليون درهم كما في نهاية شهر مارس الماضي بحسب احصائيات المصرف المركزي· وقال إن ارتفاع الأسعار المتواصل وقلة الملاءة المالية لهذه البنوك يبرز تحديا أمام تمويل قطاع العقارات واستمرار الزخم الذي يشهده في المستقبل القريب· وأضاف إن حجم المصارف المحلية صغير نسبيا وهو ما يدعو إلى حدوث اندماج وتشكيل كيانات مصرفية عملاقة تستطيع أن تمول هذه المشاريع· وأشار إلى أن هناك خشية من حدوث عمليات تصحيح داعيا إلى التدخل من خلال تنظيم عملية الأسعار بإصدار قانون يمنع البيع المباشر للعقارات إلا بعد مرور فترة على شرائها لأن من يدفع ثمن العقار هو المشتري النهائي وليس المضارب الذي يساهم في رفع مستويات الأسعار· وأضاف أن كثيرا من المؤسسات المالية تخشى من الإقبال على التمويل في هذا القطاع خوفا من حدوث تصحيح يؤثر عليها · من جهته قال زياد مكاوي المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة الجبرا كابيتال إن هناك سيولة كبيرة داخل الدولة ولدى المصارف وتستطيع أن تستمر في عمليات تمويل العقارات من خلال عمليات التسنيد، وأشار إلى أن الطلب المرتفع يجعل هذا القطاع مغريا للاستثمار وهو ما نلمسه بشكل مستمر· محفزات النمو العقاري في الإمارة قال تقرير التخطيط والاقتصاد إن ما تتميز به إمارة أبوظبي من مقومات، وما يحققه نشاط العقارات من نمو، جعل منها لاعباً رئيسياً ومنافساً في سوق العقارات في المنطقة، كما خلق فرصاً عديدة للمستثمرين المواطنين والأجانب على حد سواء، تركز معظمها في أنشطة تطوير العقارات واستثمارها، إلى جانب الأنشطة الأخرى المرتبطة كالبناء والتشييد، وصناعة مواد البناء، والتأمين، والتمويل العقاري· وأضاف التقرير أن صاحب السمو رئيس الدولة -حفظه الله- أصدر قراراً بالقانون رقم 23 لسنة 2007 بإنشاء ''مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني''، الذي يهدف إلى تنظيم النمو والتطور العمراني للمناطق العمرانية والنائية في الإمارة، وذلك من خلال وضع المخطط العام الشامل والسياسات واللوائح وأنظمة الرقابة التي تعمل على توجيه أعمال التطوير العمراني وتنظيمها وتطويرها في الإمارة، وكذلك وضع الإجراءات اللازمة للموافقة على مشاريع التطوير العمراني العامة والخاصة· وتابع أنه تم الإعلان عن ''رؤية أبوظبي ''2030 والمخطط العمراني الشامل، اللذين يرسمان صورة شاملة ومتكاملة للإمارة خلال العشرين عاماً المقبلة على كافة المحاور والأنشطة، لتطوير مدينة أبوظبي بصورة تتميز بالبعد الاستراتيجي والتنسيق الكامل، من خلال دراسات واقعية تضع في الاعتبار الإمكانات الفعلية المادية والبشرية، وكذلك البنية التحتية فضلاً عن مراعاتها للشروط والمعايير البيئية· وقال إن القيمة المضافة في نشاط العقارات تعكس تطور مساهمة هذا النشاط في الاقتصاد، حيث تشير البيانات إلى أن القيمة المضافة لهذا النشاط قد نمت بمعدل نمو سنوي بلغ في المتوسط 22%، خلال السنوات الخمس الماضية· وأضاف أن التطوير العقاري الذي شهدته إمارة أبوظبي والمناخين الاقتصادي والقانوني والبنية التحتية المتكاملة والتسهيلات والشفافية في التعاملات، عززت جذب استثمارات أجنبية مباشرة بلغت نحو 17,8 مليار درهم خلال السنوات الثلاث الماضية، استحوذ قطاع الإنشاءات والمقاولات على نحو 21% منها· وقال التقرير إن الإحصاءات المتاحة تشير إلى أن إجمالي تكوين رأس المال الثابت لنشاط العقارات قد ارتفع بمعدل سنوي بلغ في المتوسط نحو 61% خلال السنوات الخمس الماضية، بينما بلغت حصة الاستثمار الثابتة في النشاط العقاري نحو 16% من إجمالي الأنشطة الاقتصادية، العام الماضي، مقارنة مع 7% فقط عام ·2002 وأوضح أن الارتفاع الكبير في إجمالي تكوين رأس المال الثابت يعود لنشاط العقارات، خاصة خلال العامين الماضيين، إلى الزيادة الكبيرة في المشاريع العقارية، حيث ازداد استثمار الشركات العقارية، كما قام الأفراد بتشييد المساكن والمباني الخاصة عن طريق التمويل الخاص أو القروض العقارية من المصارف· النمو الاقتصادي حفز الطفرة العقارية قال تقرير دائرة التخطيط إن هناك العديد من العوامل التي أسهمت- ولا تزال تسهم- في تحريك الطفرة التي يشهدها نشاط العقارات في الإمارة حالياً، ومنها النمو الاقتصادي القياسي الذي تشهده الإمارة في ظل سياسة الانفتاح وحرية الأسواق، مما زاد من ثقة المستثمرين بالاقتصاد وساهم في جذب رؤوس الأموال المحلية والأجنبية للاستثمار في الإمارة، حيث استطاعت إمارة أبوظبي أن تحقق نسبة نمو في الناتج المحلي الإجمالي بلغت 17% عام ·2007 وأضاف أن زيادة الإنفاق الحكومي على مشاريع البنية التحتية، والدعم الحكومي الكبير للنشاط العقاري وتحفيز القطاع الخاص للاستثمار فيه· إضافة إلى سياسة الحكومة التنموية، التي تقدم تسهيلات كبيرة للقطاع الخاص تدعم استثماره في المشروعات العقارية والإنشائية، سواء كانت من خلال توفير بنية تحتية متطورة، كما تضمن الخطط الاقتصادية المستقبلية مزيداً من التسهيلات والدعم لتشجيع القطاع الخاص على الاستثمار في الأنشطة العقارية· وأضاف أن نمو الطلب المحلي على العقارات بمختلف فئاتها يحرك قطاع العقارات، حيث لا يزال العرض عاجزاً عن مجاراة الطلب في السوق العقاري، الذي يعاني عجزاً متزايداً في الوحدات المعروضة وصل العام الماضي إلى 7500 وحدة سكنية، فيما تشير التقديرات إلى أن العجز سيرتفع ليصل إلى 20 ألف وحدة سكنية بنهاية هذا العام· وشدد على أن النمو الكبير في عدد السكان يعتبر محركاً مهماً للاستثمار في قطاع العقارات حيث يتوقع أن يصل مجموع سكان إمارة أبوظبي نحو 2,11 مليون نسمة عام ،2015 مقارنة بنحو 1,5 مليون نسمة نهاية العام الماضي، أي بمتوسط معدل نمو سنوي يقدر بنحو 5,2%· وأضاف أن زيادة الطلب على الوحدات السكنية والفندقية في إمارة أبوظبي، وارتفاع مستويات الدخل والمعيشة في الإمارة، النمو الذي تشهده القطاعات الاقتصادية الأخرى في ظل سياسة التنويع الاقتصادي التي تنتهجها الإمارة لتقليل الاعتماد النسبي على النفط، خلقت طلباً على العقارات· إضافة إلى العائد المرتفع الذي يحققه الاستثمار في العقارات والذي يراوح ما بين 15- 25% من رأس المال المستثمر، مقارنة بمعظم دول العالم التي لا يتجاوز العائد من الاستثمار فيها 6% إضافة إلى ارتفاع القيمة الإيجارية في الإمارة، ونوه التقرير إلى أن البنية التشريعية لنشاط العقارات التي شهدت إصلاحات مهمة خلال الفترة الماضية، كان لها الأثر الواضح في فتح آفاق جديدة للاستثمار العقاري·