إيجارات المكاتب في دبي تتراجع 25% خلال العام الماضي

تراجعت أسعار إيجارات المكاتب في دبي خلال العام الماضي بنسبة تتراوح بين 15 و25%، مدفوعة بزيادة المعروض، وطرح مساحات مكتبية جديدة خلال العام الماضي، بالإضافة إلى توجه شركات لاستبدال مكاتبهم الفاخرة ذات المساحات الكبيرة بأخرى أقل في المساحة، في إطار خططهم لتقليص النفقات التشغيلية لمواجهة الضغوط، بحسب مسؤولين ومتعاملين بالقطاع العقاري في الإمارة. وقال هؤلاء لـ «الاتحاد» إن إيجارات المكاتب ببعض المناطق وصلت إلى مستويات تقارب رسوم الخدمات المستحقة على هذه المكاتب، خاصة مع وصول نسب الإشغال إلى 50%. وأكدوا أن قطاع المكاتب يأتي في ذيل القطاعات العقارية، من حيث التعافي من تداعيات الأزمة مقارنة بالقطاعات الأخرى مثل القطاع السكني والفندقي والتجزئة، والتي بدأت بالفعل في تسجيل ارتفاعات انتقائية تمهيداً لدخولها مرحلة جديدة من التعافي التدريجي. وأكد فردان الفردان رئيس مجموعة الفردان العقارية أن القطاع المكتبي شهد أكبر نسبة تراجع خلال العام الماضي مقارنة بالقطاعات العقارية الأخرى نتيجة اتجاه شريحة كبيرة من الشركات العاملة في الإمارة إلى تقليص مساحات المكاتب في إطار خططتها الحالية لمواجهة ضغوطات الأزمة المالية العالمية. وأضاف الفردان الذي يملك ويدير مجموعة من العقارات المكتبية في دبي أن أسعار الإيجارات تراجعت بنسبة تزيد عن 25% خلال العام 2011 حيث اقتربت المعدلات الإيجارية الحالية للمكاتب من قيمة رسوم الخدمات المستحقة على هذا النوع من العقارات. وقال إن الأسعار الحالية للمكاتب تفرض ضغوطا غير مسبوقة على الملاك والمستثمرين في هذا النوع من العقارات، مشيرا إلى انخفاض سعر تأجير القدم المربعة في الأبراج المكتبية في المناطق الحرة ليصل إلى نحو 35 درهما للقدم في الوقت الذي تبلغ فيه قيمة رسوم الخدمات نحو 20 درهما للقدم أي ما يعادل نحو 57% من القيمة الإيجارية. واستكمل أن المساحات المكتبية الفاخرة في وسط المدينة كانت أفضل حالا رغم تراجعها بنسبة تصل إلى نحو 15%، مشيرا إلى أن رسوم الخدمات في أفخم أبراج المكاتب في دبي أصبحت تستحوذ على نحو 50% من القيمة الإيجارية. وأوضح الفردان أن المالك أو المستثمر ملتزم بسداد رسوم الخدمات عن المساحات المكتبية الشاغرة ما يعني تأجير المساحات المكتبية مقابل رسوم الخدمات المستحقة على هذه العقارات في حال بلغت نسبة الإشغال نحو 50%. تعافي القطاع وأظهرت دراسة ميدانية صادرة مؤخراً عن شركة جون لانج لاسال العالمية المتخصصة في الاستشارات العقارية أن إجمالي المساحات المكتبية المعروضة بالإمارة ارتفعت بنسبة 15,9% خلال العام 2011 لتصل إلى نحو 5,9 مليون قدم مربعة مقابل نحو 5,1 مليون قدم مربعة خلال العام 2010. ونوه التقرير السنوي للمؤسسة إلى أن الربع الأخير من العام 2011 شهد طرح نحو 135 ألف قدم مربعة. ومن جانبه، قال فادي موصلي المدير الإقليمي لإدارة التعاملات الدولية في شركة جون لانج لاسال إن مؤشر الساعة العقارية يوضح أن قطاع المكاتب سيأتي في نهاية قطار التعافي، لافتا إلى أن أداء القطاع لا يزال الأقل تحسنا مقارنة بالقطاعات العقارية الأخرى في دبي. وقال إن نسبة الإشغال في المساحات المكتبية تقدر حاليا بنحو 50%. وأشار إلى أن طرح المزيد من المساحات المكتبية في دبي خلال العام لماضي ضاعف من الضغوط على القطاع ما تسبب في تراجع أسعار الإيجارات على نحو حاد، متوقعا استمرار تراجع أسعار الإيجارات المكتبية خلال العام 2012 مع طرح نحو مليون قدم مربعة جديدة خلال العام الحالي. وأضاف أن نحو من 19% من العقارات المكتبية في دبي كائن في منطقة الخليج التجاري والتي تبدأ من دوار مركز دبي التجاري حتى برج خليفة فيما تتركز عمليات الإنشاءات الجديدة في مناطق مثل تيكوم وبحيرات جميرا والخليج التجاري. وقال إن انخفاض أسعار إيجارات المكاتب لا يخلو من عدد من المؤشرات الإيجابية حيث ستصبح الإيجارات أكثر ملاءمة للمستأجرين من قطاع الأعمال، كما أن هذا الانخفاض سينجم عنه مزيد من حوافز الاستئجار المقدمة للمستأجرين وذلك مع اسمرار تراجع معدل الإيجارات المكتبية في دبي خلال عام 2012. ضغوط سعرية من جانبه، أكد سعد العابد مسؤول الاستشارات العقارية في شركة كوليرز العالمية للأبحاث أن الضغوط السعرية التي أدت إلى انخفاض إيجارات المكاتب خلال العام 2011 كانت كبيرة، حيث شهدت هذه الفترة تزايدا في وتيرة استكمال وطرح المساحات المكتبية خاصة في مناطق التملك الحر. وأشار إلى أن زيادة المساحات المكتبية المعروضة أدت إلى اتساع الفجوة بين العرض والطب حيث تزامنت عمليات استكمال مشروعات أبراج المكاتب واستكمالها مع اتجاه الشركات القائمة إلى خفض نفقاتها التشغيلية من خلال عدة إجراءات منها تقليص المساحات المكتبية المستأجرة والبحث عن مساحات «عملية» توفر بيئة جيدة للعمل من دون مبالغة في المساحات غير المستغلة. وأضاف أن المعدل التراكمي لتراجع أسعار الإيجارات المكتبية في دبي منذ بداية الأزمة المالية العالمية بلغ 60% مقارنة بالأسعار السائدة قبل بداية الأزمة، لافتا إلى أن معدلات تراجع الإيجارات كانت الأكبر مقارنة بالقطاعات السكنية والفندقية ومساحات التجزئة. وأكد أن المساحات المكتبية الجديدة التي سيتم طرحها في السوق خلال العام 2012 ستزيد من حجم الضغوط السعرية على إيجارات المكاتب وتدفعها للمزيد من الانخفاضات، خاصة في حال استمرت وتيرة تأسيس الشركات الجديدة وفق المعدلات التي تسجلها السوق في الوقت الراهن. وقال العابد إن استقرار رسوم الخدمات يفاقم من مشكلة الملاك والمستثمرين حيث أنها تمثل نحو 50% من القيمة الإيجارية في بعض المناطق، ففي الوقت الذي تتراوح فيه أسعار إيجارات المكاتب في مناطق التملك الحر بين 35 و40 درهما للقدم المربعة، تتراوح رسوم الخدمات بين 18 و20 درهما للقدم المربعة. وقال العابد إن ملاك الأبراج المكتبية والسكنية أصبحوا يدركون طبيعة التحديات الحالية التي تواجهها السوق العقارية ويمسكون بزمام المبادرة ويعرضون تخفيضات على المستأجرين بهدف الحفاظ على نسبة إشغال جيدة في عقاراتهم، خاصة أن نسبة كبيرة من مالكي الأبراج قاموا بإنشائها بتمويلات مصرفية تسدد على أقساط شهرية تم احتسابها وفق معدلات الإيجارات السابقة، ما يضطر الملاك إلى تخفيض الإيجارات لتجنب تدنى إجمالي الإيرادات إلى ما دون الاستحقاقات البنكية الشهرية. يذكر أن المنطقة الحرة لجبل علي «جافزا» خفضت أسعار إيجار المكاتب والمستودعات بنسبة تصل إلى 25% خلال العام 2011 مقارنة بالعام 2010 إلا أنها حققت نسبة إشغال في المساحات المكتبية والتخزينية بلغت نحو 100%.