يسجل قطاع العقارات التجارية الألمانية ارتفاعاً لمستويات ما قبل الأزمة المالية في الوقت الحالي، وذلك بفضل جاذبية البلاد للمستثمرين الأجانب الباحثين عن أرباح أكثر من تلك المتوافرة في كبرى المدن الأوروبية مثل باريس ولندن.
ومن المتوقع أن يناهز إجمالي الصفقات الحالية ما يقدر بنحو 30 مليار يورو (40,6 مليار دولار)، بزيادة 18,6% على سنة 2012. وما زال حجم الصفقات من دون الرقم القياسي المسجل في 2007 بنحو 52,2 مليار يورو، مع أنه فاق ما تم في 2009 البالغ 10,8 مليار يورو، في أدنى رقم منذ انتهاء الأزمة المالية.
وجاء الارتفاع هذا العام أيضاً، عندما شهدت ألمانيا عدداً من عمليات الاندماج والاستحواذ بين عدد من الشركات المدرجة، إضافة إلى دمج بعض صناديق إدارة الاستثمار. وفي غضون ذلك، توافرت زيادة في تمويل الدين والملكية الخاصة. ونتج انجذاب مشتري العقارات التجارية المتمثلين في صناديق المعاشات وشركات التأمين وصناديق التحوط، عن حالة الاستقرار التي يتمتع بها الاقتصاد الألماني.
ومن المرجح أن يحقق اقتصاد ألمانيا نمواً قدره 0,5% خلال العام الحالي ونحو 1,4% خلال 2014، وفقاً للبيانات الواردة من صندوق النقد الدولي، في حين تعتبر نسبة البطالة البالغة 5,2%، الأقل منذ العام 1991.
ويسعى المستثمرون للحصول على أرباح تفوق ما يمكن تحقيقه في معظم دول أوروبا الكبيرة الأخرى. وعلى سبيل المثال، تقدر أرباح بناء المكاتب في ألمانيا، بنحو 6,9%، بالمقارنة مع 5,8% في بريطانيا و6,4% في فرنسا. ويقول كيث بريزلاور، المدير الإداري في مؤسسة باترون كابيتال بارتنرس الخاصة والتي تخطط لاستثمار مليار يورو في القطاع العقاري في ألمانيا خلال العامين المقبلين: “بدأنا في استقبال صناديق التحوط التي لم تسجل حضوراً من قبل. ودخلت قبل عامين 5 شركات في مناقصة مطروحة من قبل أحد الأصول، العدد الذي ارتفع لما يقارب 25 اليوم”.
ودرج المستثمرون إبان معظم أوقات الركود، على تفضيل الأصول المشغولة التي تضمن جني دخل مالي مستقر. أما الآن، فيبحث المستثمرون أيضاً عن أصول شاغرة أو حتى تلك التي تتطلب أعمال صيانة وترميما. وأوشكت باترون كابيتال، على الانتهاء من عملية لشراء بنايتين في إطار تركيز بحثها بعيداً عن وسط المدينة ومراكز التسوق التجارية.
وجاء المستثمرون الأجانب إلى ألمانيا، من أميركا وبريطانيا وآسيا، مع أن السوق ما زال يسيطر عليه المشترون المحليون، إلا أن إجمالي مشتريات الأجانب من 21 دولة مختلفة للعقارات التجارية، فاقت مليار يورو خلال 2013، إضافة إلى أن 39% من الاستثمارات في فرانكفورت، تعود لأفراد لا ينتمون لبلدان أوروبية.
وقام في بداية العام 2013 ستة كوريون لم يسبق لهم الاستثمار في ألمانيا من قبل، بشراء برج جاليلو في فرانكفورت مقابل 250 مليون يورو. كما أعلنت الشراكة بين أكسا العقارية وبنك نورجيز الاستثماري، عن شراء المقر الرئيسي لصحيفة سويتشر فيرلاج مقابل 164 مليون يورو.
وربما يصحب الاستثمار في ألمانيا شيء من الغموض بالنسبة للمستثمرين الأجانب، نظراً لعدم وجود مركز تجاري واحد في البلاد، حيث توجد ست مدن كبيرة يمكن الاختيار من بينها، ميونيخ وبرلين وفرانكفورت ودوسيلدورف وهامبورج، بالإضافة إلى كولون. واستأثرت الشركات الألمانية الكبيرة مثل دويتشه أنيجنتون أكبر شركة للعقارات السكنية في البلاد وأل إي جي، بالمزيد من الاهتمام، لا سيما وأن العديد منها عمدت على التوسع من خلال عمليات الاندماج أو التحول إلى شركات عامة.
ويرى جان لينسين، مدير قسم البحوث في مؤسسة سي بي آر إي أكبر شركة لخدمات العقارات التجارية في العالم، أنه من الضروري لأي شركة ترغب في جذب الانتباه، أن تكون كبيرة بما يكفي لتحقيق ذلك.
وتقدمت شركة دويتشه وهنين العقارية العملاقة بمحفظتها البالغ قوامها 5,3 مليار يورو من العقارات التجارية والسكنية وأصول الرعاية الصحية، بمناقصة للاستحواذ على شركة جي أس دبليو العاملة في مجال العقارات السكنية بمحفظة من الأصول قدرها 3,3 مليار يورو وهي تتخذ من برلين مقراً لها.
ومن المنتظر أن ينجم عن هذه العملية تكوين أكبر شركة عقارية في البلاد تملك نحو 150 ألف وحدة سكنية ومحفظة تقدر بنحو 8,5 مليار يورو، لتقارع كبريات شركات العقارات الأوروبية مثل يونيبيل الفرنسية ولاند سيكيوريتيز البريطانية وغيرهما.
نقلاً عن «وول ستريت جورنال»
ترجمة: حسونة الطيب
عدد اليوم
