يترقب قطاع التطوير العقاري بأوروبا عودة النمو، مع إدراج المزيد من المؤسسات العقارية في أسواق الأسهم الأوروبية قبل نهاية العام الحالي، بنسبة تفوق أية سنة أخرى منذ اندلاع الأزمة المالية العالمية، مخالفة بذلك التوجه الذي قضى بحلول القارة خلف أميركا وآسيا كموطن لاحتضان الأسهم العقارية.
وبينما لا يزال الحصول على القروض المصرفية صعباً للغاية، توجه مطورو العقارات في أوروبا، ناحية أسواق المال بهدف تمويل عملياتهم.
كما أدى أيضاً ارتفاع الثقة الاقتصادية وتصاعد رغبة المستثمرين في قطاع العقارات، إلى سهولة تنفيذ عمليات الطرح المبدئي العام. ولم يتخلف حتى الوسطاء العقاريون عن اللحاق بهذا الركب. ونجحت شركة فوكستونز جروب العقارية من مقرها في لندن، في جمع نحو 626 مليون دولار من خلال الطرح المبدئي العام وتقييم الشركة بنحو مليار دولار.
ويقدر مجموع عمليات الطرح المبدئي العام في بريطانيا باستثناء شركة فوكستونز، بنحو 3,92 مليار دولار خلال العام الحالي حتى منتصف شهر سبتمبر، في قيمة هي الأكبر منذ 2007. وتتفوق أوروبا هذا العام على أميركا، من حيث عدد ومجموع قيمة عمليات الطرح المبدئي العام العقاري.
لكن هناك أيضاً مخاوف حول إمكانية حدوث فقاعة عقارية في بعض الأسواق وفي بريطانيا على وجه الخصوص، حيث تجاوزت أسعار المنازل في سبتمبر الماضي، أرقام ما قبل الأزمة القياسية، وذلك وفقاً للبيانات الواردة من المكتب الوطني للإحصاء. وبإغراء نظرية الطفرة العقارية الجديدة في بريطانيا، أدى حماس المستثمرين إلى رفع أسعار أسهم شركة فوكستونز بنسبة قدرها 20% في أول يوم لتداولها.
وساعدت سلسلة الطرح المبدئي العام التي تسود أوروبا هذا العام والتي تعكس زيادة عمليات الطرح في أميركا، في التحرر مباشرة من السنوات التي أعقبت الأزمة. وأوشكت عمليات الإدراج الجديدة خلال العامين 2008 و2009، على التوقف، بجانب إرغام العديد من المطورين المدرجين بالفعل، على إعادة تمويل أو بيع أفضل ما يملكون من أصول بأسعار مخفضة.
لكن يبدو أن النمو وبفضل دعم الصفقات الكبيرة، في طريقه للعودة الآن. وجمعت اثنين من المؤسسات الألمانية العاملة في مجال العقارات السكنية، أكثر من 2,3 مليار دولار عبر عمليات الطرح المبدئي خلال شهري يناير ويونيو على التوالي. كما نجحت شركة كنتري وايد البريطانية، أيضاً في جمع نحو 338 مليون دولار في مارس الماضي.
وزاد التحسن في الحصول على الأموال، من الثقة في الاقتصاد عموماً ومن تحول شركات العقارات بعيداً عن نشاطات التطوير والانخراط في عمليات الاستحواذ على الأصول، ما يشجع المزيد من الشركات العاملة في هذا المجال على الإدراج في العام المقبل. وربما تساعد ذات الظروف، على خلق حقبة من النمو لشركات التطوير الكبيرة التي تعود ملكيتها لبعض الحكومات في القارة.
ويقول جون لوتزيوس، مدير مؤسسة جرين سترين الاستشارية في لندن “ربما تتمكن الشركات العقارية الأوروبية المدرجة، من زيادة حصصها السوقية، خاصة في ظل هذه الظروف الراهنة”.
ومع ذلك، لا يخلو طريق الانتعاش من العديد من العقبات المحتملة. وفي حين تلاشت أزمة الديون الأوروبية، إلا أن اشتعالها مرة أخرى قد يؤدي إلى عدم الإقبال على عمليات الطرح المبدئي العام. ويرى مايك برو، من مؤسسة جيفريز إنترناشونال العقارية، أن المخاطر الأخرى تتمثل في وقف الحكومات حول العالم للعمل بسياسات التخفيف الكمي، التي ساهمت على مدى الأربع سنوات الماضية في ارتفاع أسعار الأسهم العقارية.
وعلى وجه الخصوص، من الممكن أن تقود أية دلالة على تراجع الحكومة الأميركية عن برامج التحفيز، إلى ضعف طلب الاستثمارات العقارية، التي دائما ما يُنظر إليها كبديل للسندات، إضافة إلى إمكانية القضاء على تدفق عمليات الطرح المبدئي العام.
ورغم عمليات الطرح الأخيرة، تشكل شركات العقارات الأوروبية ما لا يزيد على 14% فقط من مجموع سوق العقارات العالمية المدرجة البالغ قوامها نحو 645 مليار دولار، بالمقارنة مع نسبة قدرها 58% لأميركا وكندا. وكانت هذه المؤسسات تشكل في 1993 أكثر من 30% من هذه السوق، بينما لم يتجاوز نصيب أميركا الشمالية سوى 10% فحسب.
ويُعزى هذا التحول الذي حدث خلال العشرين سنة الماضية، لتناول أكثر تنظيماً من قبل شركات العقارات الأميركية المدرجة، التي دأبت على التحكم في عائداتها والتركيز على نوع واحد من الأصول، مثل التجزئة أو المكاتب الفاخرة.
لكن بدأ التوازن في التحول مرة أخرى، حيث أخذت الشركات الأوروبية في انتهاج الطرق الأميركية. وتمثل إمكانية الحصول على التمويل، أكبر مزايا الشركات العقارية. وخلال الفترة التي سبقت اندلاع الأزمة المالية العالمية، عندما كانت البنوك لا تمانع في تقديم القروض، لم تكن هناك حاجة لمطور ليتبنى الشركات المدرجة. أما الآن، فالشركات المدرجة لها بعض المزايا، نظراً إلى امتلاكها العديد من الخيارات في سوق المال.
ويقول داميان ويسنوسكي، مدير التمويل في مؤسسة ديروينت العقارية في لندن: “تحررنا من الاعتماد على الديون البنكية وعدنا إلى ما كنا عليه قبل جيل. وكانت تأتي ثلثي ديون الشركة في 2010 من البنوك، أما الآن فإنها لا تتجاوز 47% فقط.
وحذت بعض الشركات الأوروبية الكبيرة هذا التوجه، حيث خفضت يوني بيل رودامكو، أكبر شركة للتطوير العقاري في أوروبا من حيث القيمة السوقية، قروضها المصرفية كنسبة من الدين إلى 17% من واقع 40% في 2010.
نقلاً عن «وول ستريت جورنال»
ترجمة: حسونة الطيب
عدد اليوم
