عجمان (وام)

أصدر صاحب السمو الشيخ حميد بن راشد النعيمي عضو المجلس الأعلى حاكم عجمان، القانون رقم 3 لسنة 2020، بشأن تنظيم شؤون الملاك في إمارة عجمان، وتضمن 41 مادة. ويطبق هذا القانون على العقارات الرئيسية والعقارات الفرعية في المناطق والأراضي، التي يسمح فيها بالتطوير العقاري بالإمارة، سواء أكانت مرخصة قبل نفاذه، أو التي يتم ترخيصها بعد ذلك، بما في ذلك تلك الواقعة في المناطق الحرة، ويهدف القانون إلى تنظيم إدارة الأجزاء المشتركة والمرافق المشتركة، وفق أفضل معايير جودة الخدمات وتنظيم شؤون لجان الملاك في العقارات الفرعية، وتمكينها من أداء مهامها، وتحقيق الشفافية، وعدم تعارض المصالح في التعاقد مع مزودي الخدمات في الأجزاء المشتركة والمرافق المشتركة، وتمكين دائرة الأراضي والتنظيم العقاري من الإشراف والرقابة على أداء لجان الملاك وشركات الإدارة، بما يكفل تقديم أفضل الخدمات لشاغلي الوحدات العقارية في العقارات الفرعية، وتطرق القانون إلى إدارة المرافق المشتركة، والتي يجب على المطور الرئيسي عند إنجازه للعقار الرئيسي التعاقد مع شركة إدارة مقيدة لدى الدائرة تتولى إدارة العقار الرئيسي، ويجب أن تتضمن الموازنة السنوية الخاصة بإدارة وتشغيل وصيانة كل عقار فرعي، بحسب ما هو معتمد من الدائرة مقابل الخدمات الخاصة بالمرافق المشتركة، ويصدر المدير العام قراراً يبين فيه آلية احتسابها وتوريدها لحساب الصيانة بالمرافق المشتركة. 

إدارة المجمع الرئيسي
كما تطرق إلى نظام إدارة المجمع الرئيسي، حيث يجب أن يتضمن كل عقار رئيسي نظام إدارة مجمع رئيسي معتمد من الدائرة، ولا يجوز إجراء أي تعديل على نظام إدارة المجمع الرئيسي، يتضمن أي تأثير على حقوق المشترين، إلا بعد الحصول على موافقة الدائرة، ويحدد نظام إدارة المجمع الرئيسي أحكام وإجراءات إدارة وصيانة المرافق المشتركة. وحدد القانون في مواده نظام إدارة المبنى، حيث يجب أن يتضمن كل عقار فرعي نظام إدارة مبنى معتمد من الدائرة، وفي حال عدم وجود نظام إدارة المبنى في العقار الفرعي تضع الدائرة نظام إدارة المبنى لهذا العقار، وللدائرة أن تستعين في إعداده بأي جهة متخصصة في هذا المجال، ويتم تحصيل نفقاتها من حساب الصيانة، ولا يجوز إجراء أي تعديل على نظام إدارة المبنى، يتضمن أي تأثير على حقوق ملاك الوحدات العقارية، إلا بعد الحصول على موافقة الدائرة، وأخذ رأي لجنة الملاك في العقار الفرعي.

  • «لجنة الملاك» لكل عقار فرعي (الاتحاد)
    «لجنة الملاك» لكل عقار فرعي (الاتحاد)

النظام الأساسي
وأكد القانون أن يلتزم شاغلو الوحدة العقارية بالنظام الأساسي، ونظام إدارة المجمع الرئيسي، ونظام إدارة المبنى تجاه شاغلي الوحدات الأخرى ولجنة الملاك وشركة الإدارة، ويقع على عاتق مالك الوحدة العقارية سداد مقابل الخدمات، ما لم ينص عقد إيجار الوحدة على غير ذلك، وفي جميع الأحوال لا يعفى المالك من سداد مقابل الخدمات في حال تخلف المستأجر عن دفعه، ودعا القانون إلى أن ينشأ لدى الدائرة سجل خاص لشؤون ملاك الوحدات العقارية في العقارات الفرعية يسمى «سجل شؤون الملاك»، ويصدر المدير العام قراراً يحدد فيه شكل السجل وإجراءات القيد فيه، على أن تقيد في السجل بيانات الأرض، التي أقيم عليها العقار الفرعي والوحدات العقارية وأسماء مالكيها ومواقف السيارات المخصصة لها، وأعضاء لجنة الملاك لكل عقار فرعي ونظام إدارة المبنى ونظام إدارة المجمع الرئيسي والمخطط الرئيسي للمشروع ومخطط الموقع ومخطط الوحدة العقارية ومخططات العقار الرئيسي والعقار الفرعي وشركة الإدارة التي تم التعاقد معها لإدارة وصيانة وتشغيل الأجزاء المشتركة والمرافق المشتركة وعقد الإدارة وعقود مزودي الخدمات والمرافق المشتركة والأجزاء المشتركة ومساحاتها ونسبتها من المساحة، التي تتحملها الوحدات العقارية والمرافق المخصصة للمطور في العقار الرئيسي وأي بيانات أخرى يصدر بتحديدها قرار من المدير العام.
 
لجنة الملاك  
وحث القانون على ضرورة أن يكون لكل عقار فرعي لجنة تسمى «لجنة الملاك»، يتم تشكيلها عند تسجيل عدد من الوحدات العقارية في السجل العقاري، لا تقل نسبتها عن 30% من عدد الوحدات العقارية لملاك متعددين في ذلك العقار، وتكتسب الشخصية الاعتبارية بمجرد تشكيلها بالقدر اللازم لممارسة مهامها، ويكون لها مسمى يستمد من اسم العقار الفرعي، وتتشكل اللجنة من عدد من الأعضاء لا يقل عن ثلاثة، ولا يزيد على تسعة أعضاء، ويتم اختيارهم من بين جميع الملاك وفقاً لنظام التصويت الذي يصدر بقرار من الرئيس، وتكون مدة العضوية فيها ثلاث سنوات، ولا يستحق أي عضو في لجنة الملاك أي بدل أو مقابل نقدي لقاء عضويته فيها.