عدد اليوم
يوسف العربي (دبي)
أجمع مسؤولون وخبراء عقاريون أن القطاع العقاري في الإمارات يحتفظ بأدائه القوي ومكانته العالمية باعتباره الوجهة المفضلة للاستثمار نظراً لتمتعه بعوامل النمو المستدام وفي مقدمتها الأمن والاستقرار والبيئة الاستثمارية الجاذبة والبنية التحتية المتطورة.
ولفتوا إلى أن المبادرات الحكومية المبتكرة والتغييرات في أنظمة التأشيرات والإقامة والقرارات الجديدة الخاصة في ملكية الشركات للمستثمرين الأجانب في الإمارات ستعيد صياغة المشهد العقاري في الدولة نحو الأفضل.
جاء ذلك خلال استضافة معالي الفريق ضاحي خلفان تميم، نائب رئيس الشرطة والأمن العام في دبي، في مجلسه الرمضاني مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في دبي، ومديري إدارات ومسؤولين في دائرة الأراضي والأملاك، حيث ركزت وقائع المجلس حول «البيئة العقارية في الإمارات» وناقش أهم القضايا التي تؤثر على السوق العقاري في الوقت الراهن.
وكشف مسؤولو الدائرة عن استعادة القطاع العقاري لمسار النمو، حيث ارتفع إجمالي قيمة التداولات العقارية بنسبة 15% خلال الخمسة أشهر الأولى من العام 2019 لتصل إلى 66 مليار درهم، مقارنة بنحو 57 مليار درهم خلال الفترة المقابلة من العام الماضي.
ولفتوا إلى أن قانون الملكية المشتركة المرتقب سيسهم في تقليص رسوم الوحدات العقارية موضحين أن الدائرة تقوم بإعداد تكاليف الاستثمار.
وكشفوا أن عدد المطورين العقاريين في دبي يبلغ حالياً 221 مطوراً عقارياً يطورون 495 مشروعاً قيد الإنجاز مشيرين إلى أن ما يناهز 99% من المشاريع تتقدم بشكل سلس دون أي مشكلات.
مشاريع قيد التطوير
وأكد سلطان بن مجرن، مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في دبي، أنه على الرغم من وجود 220 مطوراً لكن عدد المطورين الذين لديهم كم هائل من المشاريع لا يزيد عن 15 مطوراً كاشفاً أنه تم تشكيل لجنة تعكف حالياً على تصنيف المطورين الرئيسيين والفعالين ليعكس واقع السوق بشكل أفضل.
وأكد بن مجرن أن مستويات العرض متروكة لآليات السوق، وأنه لا يوجد أي نية لكبح خطط المطورين، لاسيما مع وجود مشاريع مبتكرة تقدم قيمة حقيقية مضافة للسوق، لافتاً إلى أن المطور يقوم من جانبه بدراسة جدوى لقياس مستويات الطلب قبل إقدامه على طرح أي مشروع.
وقال إن الدائرة تعمل جاهدة على تخفيض رسوم الخدمات العقارية لتعظيم العائدات الاستثمارية للملاك مشيراً إلى أن قانون الملكية المشتركة المترقب سيسهم في تخفيض هذه الرسوم.
وأضاف أن الدائرة تقوم حالياً بإعداد دليل تكلفة المستثمر لإعطاء المستثمر صورة متكاملة عن رحلته الاستثمارية موضحاً أنه سيترتب على هذا الدليل إعداد تشريعات وقوانين للحد من تقليص ربح المستثمر.
ومن جانبه أكد المهندس مراون بن غليطة، المدير التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري «ريرا» الذراع التنظيمية لدائرة الأراضي والأملاك أن الدراسات التحليلية التي أعدتها المؤسسة حول قنوات توجيه رسوم الخدمات كشفت أن 50% من رسوم الخدمات توجه لتغطية تكاليف الكهرباء والتبريد، فيما يتم توجيه 20% من الرسوم لخدمات الحراسة وجمع النفايات و10% لحساب الاحتياطي ما يقلص النسبة المتبقية للصيانة وأشار إلى أن الدراسة أثبتت انخفاض المتوسط العام لرسوم الخدمات في دبي كما تقوم مؤسسة التنظيم العقاري المزيد من الجهود لخفض التكاليف.
استعادة النمو
ومن ناحيتها قالت ماجدة علي راشد، المدير التنفيذي لقطاع تشجيع وإدارة الاستثمار العقاري، التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي إن القطاع العقاري يساهم بنحو 13% من الناتج المحلي الإجمالي للإمارة خلال العام 2018 ليصبح ثاني محرك رئيس لمنظومة الاقتصاد المحلي بالإمارة.
وأضافت أن إجمالي التصرفات العقارية في إمارة دبي ارتفع بنسبة 15% خلال الخمسة أشهر الأولى من العام 2019 لتصل إلى 66 مليار درهم، مقارنة بنحو 57 مليار درهم خلال الفترة المقابلة من العام الماضي.
وقالت إن عدد المستثمرين في عقارات دبي بلغ 11 ألف مستثمر عقاري بقيمة استثمارات تزيد عن 29 مليار درهم توزعت على نحو 15 ألف وحدة عقارية في دبي لافتة إلى ارتفاع عقود الإيجارات الفعالة المسجلة في نظام إيجاري إلى نحو 500 ألف عقد إيجار.
قدرة استيعابية
ومن ناحيته قال فصيل عقيل كاظم، الرئيس التنفيذي للشؤون التجارية في نخيل، إن المشاريع الجاري تنفيذها في الوقت الراهن تتباين من حيث نسب الجهوزية ومراحل التنفيذ، وإن إنجاز جميع المشاريع سيحتاج إلى فترة تتراوح بين 4 أو 5 سنوات. وأضاف: «نترقب معروضاً كبيراً قادماً إلى السوق، لكن السوق العقارية في دبي قادرة على استيعابه بالكامل خلال سنوات قليلة في ظل الأسعار المشجعة مقارنة بالمدن العالمية الأخرى».
في السياق ذاته، قال أنس كزبري، الشريك الإداري والرئيس التنفيذي لمجموعة الاستثمار لما وراء البحار إنه يمكن تصنيف المطورين وفق حجم الاستثمارات، حيث يبلغ حجم أعمال المطور المتوسط نحو 7 إلى 10 مليارات درهم، مشيراً إلى أن الضغوط التنافسية الحالية أشد وطأة على المطور المتوسط، حيث تقوم الشركات الكبرى بطرح أنظمة للدفع لا يستطيع كل مطور عقاري توفيرها لعملائه. وقال إن السوق يشهد منافسة قوية ومتزايدة يترتب عليها مزيد من الضغوط، لافتاً إلى أهمية الدور الذي تقوم به الشركات المتوسطة التي تلعب دوراً مهماً، حيث تمنع الاحتكار وتوسع نطاق السوق.
القبض على مطور عقاري تلقى دفعات خارج حساب الضمان
أكد سلطان بن مجرن، مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في دبي، أن الدائرة رصدت مؤخراً أحد المطورين الذي حاول قبض واستلام قيم نقدية من المستثمرين، خارج نظام حساب الضمان العقاري، حيث تم إبلاغ الشرطة التي ألقت القبض عليه.
وقال ابن مجرن: إن دائرة الأراضي والأملاك قامت بالتنسيق مع شرطة دبي والنيابة العامة، لضمان التحرك بأسرع وقت للتعامل مع هذه الحالات، حسب الأصول القانونية.
ويجب على المستثمر أن يتأكد من إيداع المبالغ النقدية والدفعات المتعلقة بمشترياته العقارية في حساب الضمان، وألا ينجر إلى إغراءات بعض المطورين، ويقوم بسداد دفعات العقار مباشرة إلى المطور.
وأوضح أن إيداع تلك الأموال في حساب الضمان يضمن حقوق المستثمر، ويجعل من المستحيل على المطور استخدامها لأي غرض آخر، سوى تنفيذ المشروع لأنها تخضع لإشراف الدائرة، ولا يتم صرفها إلا بعد التأكد من نسب الإنجاز في المشروع أو إنجازه بالكامل.
ولفت إلى أن الدائرة طورت أنظمة وتطبيقات تساعد المستثمرين على متابعة استثماراتهم.
التعويض بالقيمة الإيجارية في حال تأخر تسليم الوحدات
أكد المهندس مروان بن غليطة، الرئيس التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري في دبي «ريرا»، أنه تمت إضافة بند قانوني على عقود تسجيل العقار بسجلات الدائرة ينص على إلزام المطور العقاري بتعويض مشتري الوحدة العقارية بما يعادل قيمتها الإيجارية في حال تأخر موعد التسليم أكثر من عام. وأوضح أنه سيتم احتساب قيمة التعويض وفق الحد الأدنى بمؤشر الإيجارات في دبي.
وقال: إن العقود المبرمة في السوق العقاري المحلي هي التي تحكم مسألة التأخر في التسليم من عدمه، لكن في آخر اجتماع مع المطورين تم الاتفاق على أنه في حال التأخر عن تسليم المشروع عن مدة تزيد على عام واحد بعد الموعد المتفق عليه، فإنهم ملزمون بتعويض المستثمر أو المشتري بقيمة إيجار تعادل القيمة الإيجارية لوحدته لمدة سنة كاملة، ويتم إضافة هذا البند تلقائياً في أوراق وعقود أي مشروع يتم تسجيله في دائرة الأراضي والأملاك. وأضاف أن مؤسسة التنظيم العقاري تقوم بالتفتيش على كل المطورين، وتراقب عن كثب كل التعاملات العقارية في السوق، ولديها تقرير يصدر كل 3 أشهر عن نسبة الإنجاز لصرف الدفعات في حساب الضمان الخاص بالمشروع وتمكين المستثمر من مراحل تطويره حتى استكماله.
