الإمارات

الاتحاد

تفاقم النزاعات الإيجارية في العين واتساع دائرة التقاضي

غياب الضوابط والقانون الذي يكبح جماح الزيادات «غير المنطقية» في إيجارات المحال التجارية، هو الذي يشجع الكثير من المؤجرين على تخطي المعقول وفرض إيجارات تزيد على المئة في المئة، تؤثر ليس فقط على السوق العقاري، بل تنعكس على كل مناحي الحياة، وهذا الوضع يؤكد ضرورة وجود لجان فنية تحدد القيمة الايجارية الفعلية للمحال التجارية.

تحقيق- محسن البوشي

تفاقمت وتيرة النزاعات الإيجارية في العين، واتسعت دائرة التقاضي بين المؤجرين والمستأجرين، خاصة فئة صغار المستثمرين أصحاب المحال والمكاتب التجارية والمهنية ذات النشاط المحدود، نتيجة مبالغات بعض الملاك في زيادة القيمة الإيجارية للوحدات التي تجاوزت في بعض الحالات المئة في المئة، وسط حالة من عدم الاستقرار والترقب تسيطر على قطاع الإيجارات في المدينة في أعقاب قرار إلغاء نسبة الزيادة السنوية في القيمة الإيجارية، والتي كانت محددة بـ 5% وترك الأمر لظروف ومعطيات السوق.
واختلفت توجهات أصحاب العقارات المؤجرين في العين حيال الواقع الجديد، ففي حين يبدي البعض مرونة في التعاطي مع المستأجرين عند تجديد العقود يتشدد البعض الآخر ويبالغ في زيادة القيمة الإيجارية للوحدات المؤجرة خاصة لأغراض تجارية، والتي وصلت الزيادة فيها إلى أكثر من 280% في بعض الحالات، حيث طالب أحد المؤجرين من أحد المستأجرين رفع القيمة الإيجارية من 45 ألف درهم إلى 120 ألف درهم دفعة واحدة!!

الضوابط والآليات
يؤكد محامون ومستشارون قانونيون ضرورة إيجاد الضوابط والآليات الكفيلة بكبح جماح الزيادات الكبيرة والمبالغ فيها في قيمة إيجارات الوحدات السكنية والتجارية، خاصة تلك الأخيرة في العين، بما يخفف من معاناة المستأجرين ويحد من تفاقم النزاعات الايجارية بين طرفي العلاقة الإيجارية.
وتنص المادة 23/ 2 من القانون رقم 20 لسنة 2006 على أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء العين المؤجرة إلا إذا قام المستأجر بالتنازل عن العين موضع الايجار أو التأجير من الباطن لكل أو بعض ما استأجره من المالك بأي وجه من الوجوه.
كما تنص المادة 20 من ذات القانون على أنه إذا رغب أحد الطرفين في عدم تجديد العقد أو تعديل شروطه أن يخطر الطرف الآخر كتابة، وذلك قبل شهرين من تاريخ نهاية العقد بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكنى وقبل 3 أشهر من تاريخ نهاية العقد بالنسبة للأماكن المؤجرة بغرض تجاري أو صناعي أو حرفي.

رفض الدعوى المخالفة
ويروي المواطن عبدالله خلفان الشامسي الذي يستأجر مكتبا للخدمات العامة بمنطقة السوق في العين تفاصيل الخصومة بينه وبين مالك العقار الذي رفع عليه دعوى أمام لجنة فض المنازعات الإيجارية بمحكمة العين الابتدائية يطالبه فيها بإخلاء المكتب المؤجر، وتقديم براءة ذمة من الجهات المعنية، وذلك ردا على طلبه من المالك تجديد عقد الإيجار بنفس القيمة السابقة وقدرها 77 ألف درهم.
واستند المؤجر في دعواه على أن المدعى عليه «ع. خ. ش» قام ببيع الرخصة وتغيير الاسم التجاري بدون علمه ما يعد إخلالا بشروط العقد، ولا يحق معه للمستأجر إلزام المؤجر بتجديد العقد، إلا أن المحكمة قضت في جلستها بتاريخ 19 مايو الماضي برفض الدعوى وإلزام المدعي بالرسوم والمصاريف، إلا أن ذلك الأخير عاد واستأنف الحكم من جديد.
عبيدالله محمد أبوبكر، مستثمر آخر، استأجر محلا يمارس فيه نشاطاً تجارياً بأحد الأسواق التجارية في العين منذ عام 2007 بقيمة إيجارية قدرها 45 ألف درهم سنويا زادت بنسبة 5% في السنوات اللاحقة حتى وصلت القيمة إلى 60 ألف درهم، إلا أن المالك ظل يمارس ضغوطا عليه إلى أن وصلت القيمة الايجارية للمحل حاليا 120 ألف درهم، وهو مبلغ يراه مبالغا فيه ويضاعف من أعبائه قياسا بمحدودية نشاطه والمردود المادي الذي يتحصل عليه.

لجان فنية
وطالب أبوبكر بتشكيل لجان فنية متخصصة تتحقق ميدانيا من واقع المساكن والمكاتب التجارية المؤجرة، وتحدد القيمة الإيجارية الفعلية لها في ضوء معايير واضحة ومحددة كالموقع وعمر المبنى ومساحته، لحفظ حقوق كل طرف حتى لا تصل الأمور إلى مرحلة التقاضي، فالمستأجر يقبل بالزيادات في القيمة الإيجارية متى كانت معقولة ومقننة تتماشي مع الظروف والواقع بعيدا عن المبالغات.
وقال أدهم عبد الستار محمود مسؤول أحد المكاتب التجارية بمنطقة السوق في العين إنه استأجر المكتب قبل 3 سنوات بمبلغ 80 ألف درهم تدرجت في الارتفاع بناء على طلب المالك إلى أن وصلت حاليا إلى 95 ألف درهم إلا أن المالك لم يكتف ويصر الآن على رفع القيمة الايجارية إلى 120 ألف درهم، وهو مبلغ يراه عبد الستار كبيرا قياسا بمساحة المحل التي لاتزيد على 12 مترا مربعا والالتزامات الأخرى العديدة التي يكبدها كرسوم التراخيص والمياه والكهرباء والعمالة وغيرها، في ظل معطيات السوق التي يشوبها الركود.

288% نسبة الزيادة
ويرى محمد عبدالحميد، مسؤول أحد مكاتب الخدمات العامة في العين، أن بعض أصحاب العقارات يبالغون كثيرا في زيادة الإيجارات، ما يؤدي إلى انعكاسات سلبية على أداء وعمل المحال والمكاتب التجارية الصغيرة، ما يضطر أصحابها إلى تحميل الزبائن الزيادات من خلال رفع قيمة السلع والخدمات، بما في ذلك تكاليف استقدام الخادمات والتي ارتفعت بالأساس بعد ان اقتصرت عملية الاستقدام على جنسيات محددة كإندونيسيا والفلبين.
وقال عبدالله الغافري وهو مستثمر خليجي يمارس نشاطا تجاريا محدودا: إنه استأجر محلا بقيمة إيجارية قدرها 27 ألف درهم فقط قبل 8 سنوات وصلت إلى 45 ألف درهم الآن إلا أن المالك يبالغ في مطالباته برفع قيمة الايجار إلى 120 ألف درهم كشرط لتجديد العقد أي بنسبة ارتفاع تزيد على 288% وهو أمر غير منطقي على الإطلاق، خاصة أن هناك ملاكا لا يوفرون المرافق والصيانة وغيرها من الخدمات اللازمة.
وطالب المواطن راشد صقر الخييلي الذي يمتلك رخصة تجارية بمنطقة وسط مدينة العين بلجنة مختصة تعاين على الواقع وتقدر القيمة الإيجارية للمحال المؤجرة والتي هي موضع نزاع بين المالك والمستأجر، وذلك في ضوء المعايير والمعطيات بما في ذلك مساحة المحل والموقع وحتى نوعية النشاط ومستويات الدخول.

المبالغة ضد القانون
أكد محامون ومستشارون قانونيون في العين أن هناك زيادة كبيرة لافتة في عدد النزاعات الايجارية قياسا بقضايا هذه النزاعات، التي تنظرها المحكمة ما حدا بالجهات المعنية مؤخرا إلى تشكيل دائرة ثانية جديدة إضافية للنظر في هذه النزاعات تنعقد يومي الاثنين والثلاثاء من كل أسبوع.
كما تم كذلك استحداث دائرة استئناف للنظر في قضايا هذه النزاعات تعقد يوم الثلاثاء من كل أسبوع، وكانت قضايا النزاعات التجارية في العين تنظر في مرحلة الاستئناف قبل ذلك أمام المحكمة المختصة في أبوظبي.
وشددوا على ضرورة إعادة النظر في التشريعات الحالية، التي تحكم العلاقة بين الملاك أصحاب العقارات المؤجرين والمستأجرين، ووضع نصوص قانونية جديدة تحفظ حقوق الطرفين في ظل المستجدات والمعطيات الجديدة، التي طرأت على السوق بما يضع حدا لتفاقم النزاعات الإيجارية بين طرفي العلاقة.
وأوضح المحامي شاكر الشمري أن قرار إلغاء نسبة الزيادة السنوية في القيمة الإيجارية وقدرها 5% كان قرارا صائبا وحكيما جاء لينصف جميع الأطراف، بما في ذلك شريحة الملاك الذين يؤجرون وحدات سكنية وتجارية منذ سنوات طويلة بقيمة إيجارية متواضعة لم تعد تواكب معطيات السوق، وإن هناك عددا لا بأس به من المؤجرين استغل الظروف وبات يمارس ضغوطا على المستأجرين وإلزامهم بزيادات كبيرة مبالغ فيها في القيمة الإيجارية للوحدات.

النزاعات الإيجارية ظاهرة لافتة ومقلقة بالعين
لفت المحامي عبدالله ناصر الكعبي إلى أن النزاعات الإيجارية في العين تحولت بالفعل في الأشهر الأخيرة إلى ظاهرة لافتة ومقلقة ألقت بظلالها على شريحة كبيرة من المستأجرين، خاصة أصحاب المكاتب والشركات الصغيرة ذات النشاط المحدود.
وأضاف: إن اتجاه بعض المؤجرين إلى زيادة القيمة الإيجارية للوحدات السكنية والتجارية بصورة مبالغ فيها وتضييق الخناق على المستأجرين بمطالبتهم بالإخلاء حال عدم الاستجابة للزيادة يعتبره المستأجرون نوعا من الجور عليهم، خاصة أن معظمهم من محدودي الدخل أو أصحاب الأنشطة التجارية الصغيرة.
وأكد الكعبي ضرورة الاحتكام «للمثل» لحل النزاعات بين المؤجرين والمستأجرين، التي تنشأ نتيجة المبالغة في زيادة القيمة الإيجارية، بحيث تراعي قيمة إيجارات الوحدات الشبيهة في نفس البناية أو البنايات القريبة في ذات المنطقة، حتى تكون الزيادة منطقية وتتماشى مع الواقع، وهو ما يدخل في صلب مهمة لجنة المصالحة التي تنتدبها المحكمة للمعاينة ميدانيا ورفع توصياتها للنظر فيها وفقا لنصوص القانون.

لجنة للنظر بالنزاعات
لفت المحامي شاكر الشمري إلى أن هناك لجنة تم تشكيلها للنظر في هذه النزاعات وفقا لعدة معايير تشمل فترة التعاقد وموقع الوحدة المؤجرة ومساحتها والقيمة الإيجارية الحالية وظروف المستأجر، وفي ضوء هذه المعايير ونتائج المعاينة تطرح اللجنة قيمة تقديرية مقترحة في إطار الحلول الودية، ويترك لهيئة المحكمة باعتبارها الجهة المختصة اتخاذ ما تراه مناسبا وفقا لنصوص القانون.
وأضاف الشمري: إن هذا الواقع الجديد أدخل المستأجرين، خاصة صغار المستثمرين أصحاب المكاتب والمحال التجارية، في حلقة مفرغة، خاصة أولئك الذين يعانون من كثرة المستلزمات والأعباء ما جعلهم يلجأون قسرا إلى التقاضي.

يقوم بعض المؤجرين برفع القيمة الإيجارية إلى مبالغ كبيرة وغير معقولة
أدهم عبدالستار

مالك العقار رفع دعوى أمام لجنة المنازعات للمطالبة بإخلاء المكتب المؤجر
عبد الله الشامسي

المالك يبالغ برفع قيمة الإيجار كشرط لتجديد العقد أي بنسبة ارتفاع 288%
عبد الله الغافري

مبالغة أصحاب العقارات في زيادة الإيجارات تنعكس سلباً على أداء الأعمال التجارية
محمد عبد الحميد

اقرأ أيضا

محمد بن راشد يرعى ختام تمرين أمن الخليج العربي 2