الاقتصادي

«الشؤون البلدية»: لا يجوز للملاك إجبار المستأجرين على إخلاء الوحدات السكنية

سيد الحجار (أبوظبي)

أكدت دائرة الشؤون البلدية والنقل في أبوظبي أنه لا يجوز لملاك العقارات مطالبة المستأجرين بإخلاء الوحدة السكنية، إلا بعد مرور 3 سنوات، طالما أن المستأجر لم يُخلّ بشروط العقد، وفق نص قانون الإيجارات رقم 20 الصادر عام 2006، وبشرط حصول المالك على حكم قضائي بذلك.

وقال المستشار يوسف الكويتي مدير إدارة اللوائح، وتسجيل الأراضي والعقارات في دائرة الشؤون البلدية والنقل لـ«الاتحاد»: إن قرار دائرة الشؤون البلدية والنقل في أبوظبي مؤخراً والذي نص على أنه لا يجوز أن تزيد نسبة الزيادة السنوية المحددة في العقد «إن وُجدت»، على 5%، وذلك اعتباراً من تاريخ 13 ديسمبر 2016، وبناءً على القرارات المنظمة لذلك، يعني إلغاء القرار الصادر في 2013 الخاص بإلغاء نسبة الزيادة السنوية التي كانت محددة بـ 5% وجعل تقدير القيمة الإيجارية وفق إرادة المتعاقدين، وفي حالة الخصومة يتم العمل بموجب أجرة المثل التي يحددها القاضي.

وأضاف أن القرار الأخير بالعودة لتطبيق الحد الأقصى للزيادة «إن وجدت» بنسبة 5%، جاء بناء على الدراسات التي تم إجراؤها على مختلف مناطق أبوظبي، والتي خلصت إلى ضرورة الحفاظ على استقرار السوق العقاري فيما يتعلق بقطاع الإيجارات.

وقال الكويتي إن قانون الإيجارات الصادر عام 2006 أكد أنه لا يجوز للمؤجِّر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجَّرة، إلا بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ العقد الأصلي، ما لم يأتِ المستأجر بأيٍّ من الإجراءات المخالفة التي حددها القانون.

وأضاف أنه حتى بعد مرور 3 سنوات، لا يجوز للمالك طرد المستأجر من الوحدة، إلا بعد اللجوء إلى القضاء، حيث يتم اتخاذ القرار بناءً على حكم المحكمة.

وأكد الكويتي أن القانون نص على أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء العين المؤجرة، إلا لعدة أسباب حددها القانون في 7 أسباب منها عدم سداد الأجرة أو عدم استخدام الوحدة في الغرض المخصص لها، أو تأجيرها من الباطن، وبعد صدور حكم قضائي.

وأشار الكويتي إلى أن قرار المجلس التنفيذي الصادر في نوفمبر 2013 بإلغاء نسبة الـ5%، حقق الأهداف المحددة آنذاك بإعادة التوازن بالسوق العقاري، بينما جاء القرار الأخير بإعادة فرض نسبة الـ5% بهدف تحقيق الاستقرار بالسوق.

وأكد الكويتي أهمية القرار الأخير بتحديد الحد الأقصى للزيادة السنوية من جديد، في تحقيق الاستدامة بالقطاع التجاري، بما يضمن استقرار المشاريع الاستثمارية، ويساعد أصحاب المشاريع الناشئة في تحديد دراسات الجدوى بمزيد من الفاعلية، مع تفادي الزيادات العشوائية.

وينص قانون الإيجارات على أنه «لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة، إلا بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ العقد الأصلي، ما لم تقرر اللجنة خلاف ذلك، وشريطة أن يتم منح المستأجر مهلة لا تتجاوز ستة أشهر لإخلاء العين المؤجرة تبدأ من التاريخ الذي تحدده اللجنة».

ومن ناحية أخرى، أشار الكويتي إلى أنه في حالة تأجير الوحدات السكنية بعد إخلائها، فإن قيمة الإيجار بالعقد الجديد سيتم تحديدها بناءً على الاتفاق بين المالك والمستأجر، باعتبار ذلك عقدا جديداً.

وأكد الكويتي أن دائرة الشؤون البلدية حريصة على مصلحة جميع أطراف القطاع العقاري من ملاك ومستأجرين ومطورين ووسطاء، وهو ما تبعه صدور القرار الأخير بتحديد الحد الأقصى لزيادة الإيجارات بنسبة 5%، بهدف تحقيق الاستقرار بالسوق العقاري، مع منح الملاك إمكانية الاتفاق على سعر الإيجار في البداية عند تأجير الوحدة، ليتم بعد ذلك إلزامهم بالحد الأقصى للزيادة السنوية (5%).

وأضاف: «على سبيل المثال فإن المالك يتفق مع المستأجر على قيمة إيجارية محددة، سواء كانت هذه الوحدة يتم تأجيرها للمرة الأولى، أو تم إخلاؤها ثم إعادة تأجيرها، وذلك دون تدخل من الجهات المسؤولة، وبعد اتفاقهما على قيمة الإيجار، يأتي هنا تدخل الجهات المسؤولة لتنظيم الزيادة السنوية بينها بحد أقصى 5%».

وأكد الكويتي أن دائرة الشؤون البلدية ستوفر بداية من الربع الأول من العام 2017 مؤشر الإيجارات في أبوظبي، والذي سيعد بمثابة سعر استرشادي، لمساعدة الملاك والمستأجرين على عدم الاختلاف في تحديد قيمة الإيجار.

وأوضح أن الدائرة تباشر حالياً التنسيق مع «توثيق» ومركز الإحصاء - أبوظبي، ودائرة التنمية الاقتصادية، بهدف تصنيف المناطق في أبوظبي والعين والمنطقة الغربية، لتحديد متوسط الإيجار بكل منطقة.

شروط إخلاء الوحدة

أبوظبي (الاتحاد)

قال يوسف الكويتي إن قانون الإيجارات رقم 20 لعام 2006، أكد أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء العين المؤجرة، إلا لعدة أسباب هي عدم وفاء المستأجر بالأجرة المستحقة خلال المواعيد المحددة، أو إذا قام المستأجر بالتنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن عن كل أو بعض ما استأجره، وكذلك إذا قام المستأجر أو المستأجر من الباطن بشغل العين المؤجرة بما يجاوز العدد المتعارف عليه في السكنى. وأيضا إذا استعمل المستأجر العين المؤجرة، أو سمح باستعمالها بطريقة تخالف شروط الإيجار، أو تضر بمصلحة المؤجر أو استعملها في غير الأغراض المؤجرة من أجلها، وإذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة ضارة بالصحة، أو مقلقة للراحة أو منافية للنظام العام والآداب.

كما يمكن الإخلاء إذا رغب المالك في هدم العقار المؤجر لإعادة بنائه أو تعليته أو بالإضافة عليه أو تحويره.. وفق اشتراطات محددة، وكذلك إذا رغب مالك العقار في شغل العين المؤجرة بقصد السكنى بنفسه، على أن لا يكون مالكاً لعقار آخر مناسب للسكن في منطقة اختصاص البلدية الواقع بها العين المؤجرة.. وفق اشتراطات محددة.