مصطفى عبدالعظيم (دبي) ــ قادت مؤشرات عودة الانتعاش للقطاع العقاري بالدولة وخاصة في دبي، البنوك العاملة في الدولة لرفع سقف تمويلاتها العقارية للشركات والأفراد لتصل في بعض الأحيان إلى 100% للمواطنين، بالتزامن مع هبوط قياسي في معدلات الفائدة إلى نحو 3% بحسب تقديرات مصرفيين.
وأشار عاملون بالقطاع المصرفي إلى جود تنافس ملحوظ بين البنوك على زيادة حصتها من سوق التمويل العقاري في الدولة، الذي يتوقع أن يسجل نموا في الطلب يتراوح بين 20 إلى 30% بنهاية العام الحالي، لافتين إلى ان القطاع يشهد حالة من النشاط اللافت والتوسع الكبير في التمويل العقاري، قبل تطبيق النظام الجديد للرهن العقاري الذي اقترحه المصرف المركزي مؤخرا، والذي يضع سقوفاً للتمويل العقاري للأفراد المواطنين والمقيمين.
ويحدد مقترح المصرف المركزي نسبة التمويل العقاري مقابل قيمة العقار بنحو 70% من قيمة المنزل الأول للمواطنين و60% من قيمة المنزل الثاني والمنازل اللاحقة للمواطنين، فيما يحدد 50% للمنزل الأول للأجانب و40% للمنزل الثاني والمنازل اللاحقة.
لكن اتحاد مصارف الإمارات رفع بدوره إلى”المركزي” مقترحاً لاعتماد نسبة التمويل العقاري عند 80% للمواطنين و75% للوافدين وذلك لقرض المنزل الأول، و65% للمواطنين و60% للوافدين لقروض المنازل اللاحقة، الأمر الذي وضع البنوك في حالة ترقب لقرار المصرف المركزي الخاص بتطبيق هذا النظام.
وأكد مصرفيون، أن عودة البنوك فعلياً للتركيز على قطاع الرهن العقاري يأتي في إطار سياسات مدروسة تعتمد على بناء شراكات استراتيجية مع المطورين العقاريين أصحاب التاريخ الائتماني الجيد، وكذلك انتقاء الأفراد الذين يتمتعون بجدارة ائتمانية مرتفعة والقدرة على السداد.
مشاريع كبرى
ولفت هؤلاء إلى أن عودة إطلاق المشاريع الكبرى منذ بداية العام الحالي والتي زادت وتيرتها بشكل أسرع خلال معرض سيتي سكيب 2013، بالتزامن مع ارتفاع ثقة المستثمرين بالقطاع العقاري في الدولة، يؤكدان استمرار تعافي أسواق العقارات وارتفاع الطلب خاصة على العقارات والمكاتب الجاهزة، وتلك التي بلغت مستويات متقدمة في الإنشاء بمناطق التملك الحر.
وتشهد أسعار الفائدة على التمويل العقاري تراجعاً ملحوظاً منذ بداية العام بنسبة زادت على 2% لتستقر عند مستوى يتراوح بين 2,2% ثابتة (4% متناقصة) إلى 2,47% ثابتة (4,5% متناقصة) حالياً، مقارنة مع 5,5% إلى 6% خلال العام الماضي.
وأرجع مصرفيون هذا التراجع إلى ارتفاع السيولة لدى القطاع المصرفي بالدولة وزيادة المنافسة بين البنوك، بالإضافة إلى ارتفاع العوائد على العقارات، وصدور بعض القوانين والتشريعات التي قلصت من مستويات المخاطر.
وقال راشد محبوب على نائب رئيس أول ــ مدير إدارة التميز في خدمة المتعاملين في بنك دبي الإسلامي، إن المشاريع العقارية التي يُجرى إطلاقها في الدولة منذ بداية العام وخاصة في دبي وأبوظبي، والتي تقف الحكومة وراء العديد منها، تسهم بشكل مباشر في تنشط دورة الاقتصاد الوطني بشكل عام والقطاع العقاري على وجه الخصوص.
وأوضح أن هذا الزخم أتاح للبنوك بطبيعة الحال فرصا أوسع للعب دور محوري وداعم لهذا التحول من خلال توفير التمويلات المطلوبة سواء على مستويات المؤسسات والشركات المستثمرة في القطاع أو على صعيد الأفراد.
وأشار إلى أن عودة النشاط إلى سوق العقارات وارتفاع الطلب على التمويلات زاد من أجواء المنافسة بين البنوك لتوفير فرص تمويل أكبر للأفراد والاستفادة من الطلب المتنامي، لاسيما وأن غالبية هذه المشاريع موجهة للمستثمرين الأفراد، وذلك من خلال تقديم محفزات مختلفة للحصول على تمويلات عقارية سواء عن طريق الهبوط بنسبة المرابحة أو تسهيلات أخرى للعملاء.
ولفت محبوب إلى أن الهبوط بأسعار التمويل يكون بحسب نوعية العميل وقدرته على السداد، حيث لا يتم في بعض الأحيان إعطاء عملاء النسبة المعلنة للتمويل العقاري، فربما تقل هذه النسبة عما هو معلن أو تزيد وذلك بناء على الدراسة والفحص الذي يجريه البنك للسجل الائتماني للعميل للتأكد من جدارته الائتمانية، مشيرا إلى أن البنوك تدرس حالة كل عميل على حدة في فترة قد تستغرق شهرا للموافقة على منح التمويل أو الرفض وذلك بعد مراجعة الملاءة المالية للعميل ودراسة المخاطر والمشروع الذي يشتري به ونوع العقار، إلى غير ذلك من المؤشرات التي تقلص فرص تعثر العميل للحد الأدنى.
وأكد محبوب أن البنوك لم يعد أمامها مجال للتهاون في تقديم تسهيلات ائتمانية وتمويلية للأفراد من دون التأكد من كافة الجوانب المتعلقة بالعميل وقدرته على السداد، مشيرا إلى أن ما تشهده الفترة الحالية من نمو في منح التمويلات العقارية، لا يعني إفراطا من قبل البنوك فهو نمو صحي يواكب انتعاشة حقيقية في القطاع العقاري وقائم على ضوابط ومعايير مختلفة تضمن سلامة العملية التمويل بطرفيها البنوك والعملاء.
وتوقع أن تشهد الفترة المقبلة تسارعاً في وتيرة نمو التمويل العقاري للأفراد والمؤسسات، خاصة في حال فازت دبي باستضافة معرض اكسبو 2020، حيث يتوقع أن تشهد الإمارة طفرة عقارية أوسع مع تمدد عمليات التنمية والتطوير إلى مناطق أوسع خارج حدود منطقة العمران الحالية، لتصل إلى المنطقة المخصصة للمعرض عند مطار آل مكتوم الدولي، حيث يتوقع أن تقام مشاريع بحجم المدن الصغيرة المتكاملة الخدمات داخل مدينة دبي الكبرى حتى عام 2020.
من جهته قال توني جراهام رئيس مجموعة الخدمات المصرفية للأفراد بالبنك العربي المتحد: إن البنك يقدم خدمات التمويل العقاري بشكله الإسلامي أو في شكل قروض لكل من المواطنين والمقيمين على حد سواء وذلك في إطار سعي البنك للتوسع في تقديم مختلف الخدمات والتسهيلات للعملاء على تنوع احتياجاتهم.
وأوضح أن العربي المتحد يقدم هذه الخدمة بنسب فائدة تبدأ من 3,99% للعملاء الذين يتم تحويل رواتبهم على البنك، وتختلف هذه المعدلات وفقاً لفترة معدل التمويل الثابت واحتياجات العميل ويبدأ التمويل من 500 ألف درهم وحتى 10 ملايين درهم.
وأشار إلى أن محفظة التمويل العقاري لدى البنك العربي المتحد سجلت أداء ممتازاً خلال السنوات الثلاث الماضية وتمثل هذا في حصول البنك على جائزة أفضل بنك محلي في الخدمات المصرفية للأفراد بالشرق الأوسط مما عزز مكانة البنك محلياً في مختلف الخدمات المتعقلة بالأفراد. وأوضح أن البنك العربي المتحد كان أوائل المصارف التي أعادت عملية تمويل العقارات خلال العامين الماضيين في أعقاب الأزمة المالية العالمية التي ضربت الكثير من دول العالم، مشيرا إلى سعي البنك لتقديم حلول كاملة وشاملة للعملاء من خلال السعي لفهم احتياجاتهم مع الأخذ في الاعتبار أن قرار شراء منزل هو أحد أكبر القرارات التي يتخذها الشخص في حياته وتحتاج منه التزاماً مالياً معيناً.
70% من مشتري العقارات في الإمارات يدفعون نقداً
أشار خالد الجبالي، رئيس الخدمات المصرفية للأفراد في الإمارات والشرق الأوسط في بنك ستاندرد تشارترد، إلى تميز القطاع العقاري في الإمارات باستحواذ الشراء النقدي على 70% من المشتريات، لافتاً إلى أن معظم المستثمرين لا يقترضون لشراء العقار ويفضلون الشراء نقداً.
وأوضح أن نسبة العقارات التي يتم شراؤها بالرهون العقارية لا تتعدى أكثر من 30% من إجمالي عدد الصفقات في الدولة، متوقعاً ألا تسهم طفرة المشاريع في زيادة الطلب على التمويل العقاري بشكل كبير، وخصوصاً لدى تطبيق المصرف المركزي وضع السقف على الرهن العقاري.
ولفت الجبالي إلى أن ستاندرد تشارترد لم يجر تغييرا كبيرا في سياسته الخاصة بالرهون العقارية، إذ يتبنى البنك نهجاً واضحاً يشجع المشترين على الاستثمار طويل الأمد في القطاع أو الاستخدام الشخصي للعقار وفي مشاريع مختارة في الدولة.
وقال إنه بالإضافة إلى ذلك، لا يتعدى معدل قيمة العقـارات للرهون في محفظة الرهون العقارية الخاصة بالبنك أكثر من 70%، وهو معدل مقبول جداً، مشيرا إلى أن البنك يركز على قطاع الأفــراد من ذوي الدخـل المرتفع ونقدم لهم رهوناً عقارية تصل إلى 18 مليون درهم وبنسبة فائـدة 4,49% ثابتة للعام الأول وبعد ذلك، يطبق سعر الفائدة طبقاً لتكلفة التمويل الداخلي للبنك.
وقال رئيس الخدمات المصرفية للأفراد في الإمارات والشرق الأوسط في بنك ستاندرد تشارترد، إنه من المتوقع أن يساهم نظام الرهون العقارية المزمع ومضاعفة عمولة نقل ملكية العقارات في تخفيف المضاربة في السوق، مما يعتبر خطوة إيجابيـة تعـزز الثقة بالقطاع بشكل عام، أما تأثيراتها على التمويل العقاري، فلن يكون لها تأثير كبير على مستويات الرهن العقاري لأن المستثمرين في القطاع معظمهم يفضلون شراء العقارات نقداً.
عدد اليوم
