(دبي)- تسهم الزيادات العشوائية التي يفرضها وسطاء عقار على أسعار الوحدات السكنية بدبي في رفع الأسعار بنسب تصل إلى 30% في بعض الحالات، فضلاً عن أنها تحد من نشاط التداول اليومي للقطاع.
ويؤكد مشترون أن بعض الوسطاء يستغلون حالة الانتعاش والارتفاعات المطردة «غير المسبوقة» في مستويات الطلب التي تشهدها السوق العقارية في الإمارة لتحقيق مكاسب سريعة تسبق موافقة البائع الرسمية على توقيع عقد البيع الملزم للطرفين.
وأوضحوا أن عملية المزايدة على أسعار الوحدات ناجمة عن عدم التزام البائع بالأسعار التي يتم الاتفاق عليها شفوياً عبر الهاتف أو عبر الوسيط العقاري، ورغبته في تحقيق مكاسب إضافيه في اللحظات الأخيرة من خلال المطالبة بزيادة تتراوح قيمتها بين 100 و200 ألف للوحدة كشرط لتوقيع عقد البيع.
وفي المقابل، عزت شركات عقارية انتشار هذه الممارسات إلى الانتعاشة الكبيرة التي تشهدها السوق العقارية في دبي وارتفاع أسعار البيع على نحو مطرد، مشيرين إلى أنها ممارسات «غير مهنية» تقتصر على مجموعة من المستثمرين الأفراد الذين يرغبون في تحقيق مكاسب إضافية من خلال مساومة المشترين بحجة تلقيهم لعروض أفضل.
ويروي محمد قصته مع أحد مكاتب الوساطة العقارية، ويقول: إنه كان يعتزم شراء فيلا سكنية قريبة من مكان عمله في مدينة الإنترنت سيتي، حيث قام بالاتصال مع مع أحد المكاتب العقارية لتسهيل مهمته في عملية الشراء وتوفير وحدة سكنية بسعر يتناسب مع مستويات الأسعار السائدة في السوق.
وأشار إلى أن المكتب العقاري أخطره خلال شهر فبراير الماضي بتوفر فيلا في منطقة جميرا فيليج بسعر يبلغ نحو 2,2 مليون درهم.
وبين أنه قام باستصدار شيك «مقبول الدفع» بقيمة 220 ألف درهم ما يعادل 10% من قيمة الوحدة العقارية استعداداً لتوقع مذكرة التفاهم مع البائع غير أنه فوجئ بمطالبة البائع بزيادة على المبلغ المتفق عليه بنحو 100 ألف درهم ليصل السعر الإجمالي إلى 2,3 مليون درهم بحجة تلقيه عروض شراء بهذه القيمة.
ورغم أنه رأى في هذه الزيادة مساومة «غير مهنية» إلا أنه قبل بها حرصاً منه على إتمام الصفقة وتم الاتفاق على إبرام مذكرة التفاهم وسداد الدفعة المقدمة بعد أربعة أيام لتجهيز الأوراق والمستندات المطلوبة.
وبعد يومين يقول محمد إنه تلقى اتصالاً من الوسيط العقاري يخبره بأن المالك يطلب زيادة أخرى على السعر بواقع 200 ألف درهم، مما دفعه إلى عدم الاستجابة وبالتالي تعثر إتمام الصفقة.
وقال محمد: إنه لجأ للإعلانات المبوبة في الصحف للبحث عن فيلا سكنية بأسعار مناسبة في المنطقة ذاتها ففوجئ بتعرضه لهذه الممارسات مره أخرى من قبل مستثمرين أفراد أعلنوا عن رغبتهم في بيع وحدات سكنية.
ويتفق سامي عطية مع سابقه في أن المزايدات اليومية على أسعار الوحدات تعطل إتمام العديد من صفقات البيع، كما أنها تفتح الباب للمضاربة على أسعار الوحدات السكنية بصورة غير منطقية.
وأشار إلى أن المستثمر الفرد يحتاج عادة إلى فترة تتراوح بين أسبوع إلى شهر لتدبير السيولة اللازمة لشراء العقار من خلال بيع أوراق مالية أو صكوك، موضحاً أن تضاعف وتيرة الزيادة بأسعار الوحدات السكنية في الإمارة لا يمنحه القدرة على اتخاذ القرار الاستثماري المناسب.
وبين أنه اتفق مع أحد الملاك على شراء الوحدة السكنية التي يستأجرها منذ ثلاث سنوات لتجنب الزيادات المطردة في أسعار الإيجارات وتم الاتفاق مبدئياً على سعر 1.1 مليون درهم للوحدة السكنية المكونة من غرفتين وصالة.
وقال: إنه شرع في تدبير السيولة النقدية ليفاجأ بعد ذلك بأن المالك زاد السعر المطلوب بمقدار 100 ألف درهم بحجة تلقي عروض شراء أفضل.
من جانبه، يؤكد محمد تركي، الخبير العقاري، ومدير شركة الوليد للعقارات أن المساومات اليومية على أسعار الوحدات السكنية المعرضة للبيع تضر بالسوق العقارية وتزيد من وتيرة المضاربات ما يؤدي بدوره إلى ارتفاعات غير حقيقية في الأسعار.
وقال: إن هذه الممارسات عادة مع تقتصر على المستثمرين الأفراد الذين يتطلعون إلى تحقيق مكاسب إضافية في اللحظات الأخيرة، حتى وإن كان ذلك على حساب مصداقيتهم أمام المشتري أو الوسيط العقاري، حيث تتميز علاقته بهذه الأطراف بأنها قصيرة الأمد وغالباً ما تكون لمرة واحدة.
ولفت تركي إلى أن الشركات العقارية العريقة في السوق لا يمكنها الانسياق وراء هذه الممارسات غير المهنية حفاظاً على سمعتها ومصداقيتها التي اكتسبتها في السوق من خلال الالتزام بكل ما يتم الاتفاق مع المشتري.
وقال فردان الفردان «رجل أعمال»، يملك ويدير مجموعة من العقارات في منطقة بر دبي: إن المساومات التي يقوم بها بعض البائعين لزيادة سعر الوحدة في اللحظات الأخيرة وعد الالتزام بالاتفاقات الشفوية المسبقة لا يتناسب مع الممارسات الأخلاقية والمهنية بالقطاع. وأشار إلى أن أكثر من 80% من الصفقات في شركته تبدأ بالتفاوض على الأسعار والاتفاق عبر الهاتف لحين الظروف المواتية للطرفين لإبرام مذكرة التفاهم والتعاقد النهائي.
وقال محمد عطية، مدير المبيعات في شركة جروفينر للوساطة العقارية، إن العقارات السكنية في دبي حققت أعلى نسبة زيادة في الأسعار، مقارنة مع الأسواق العقارية في المنطقة نتيجة نمو الطلب وتعافي القطاعات الاقتصادية ذات الصلة. وأوضح عطية أن أسعار الوحدات السكنية في دبي ارتفعت بنسبة تتراوح بين 30% و45% خلال الفترة من يناير إلى نهاية أغسطس من العام الحالي، لافتاً إلى أن الفلل والشقق السكنية الكبيرة المكونة من غرفتين وصالة أو أكثر نالتا النصيب الأكبر من الارتفاع خلال الفترة المنقضية من العام الحالي.
الاستحقاقات القانونية تبدأ من تاريخ التعاقد
قال الخبير القانوني والمحامي رامز أبو زيد: إن الاستحقاقات القانونية اتجاه كل من البائع والمشتري تبدأ من تاريخ التعاقد بين الطرفين. وأشار إلى أن المفاوضات والمساومات الشفوية على الأسعار بين البائع والمشتري التي تسبق عملية التعاقد لا تتمتع بأي سند قانوني ويمكن لأي طرف التنصل منها دون وجود عواقب قانونية. ونصح أبو زيد الطرفين بتوقيع مذكرة تفاهم مبدئية بمجرد الاتفاق على السعر النهائي للوحدة على أن تنص هذه المذكرة على وجود شرط جزائي لا يقل عن 10% سعر الوحدة في حال امتناع أي طرف على اتخاذ الإجراءات اللازمة لإتمام عملية التعاقد. ولفت إلى أن وجود نص بفرض شرط جزائي في مذكرة التفاهم من شأنه أن يقلل من المساومات اليومية التي تهدف إلى تحقيق المكاسب في اللحظات الأخيرة. وارتفعت أسعار بيع الوحدات السكنية في دبي خلال الفترة المنقضية من العام الحالي بنسبة تراوحت بين35% و40%، مقارنة بالفترة المماثلة من العام الماضي، لتسجل أعلى زيادة سنوية منذ بداية الأزمة المالية العالمية التي ألقت بظلالها على القطاع العقاري في الإمارة قبل أربع سنوات، بحسب خبراء عقاريين. وأكد هؤلاء أن الفلل والشقق الفاخرة سجلت أعلى نسبة ارتفاع خلال الأشهر الثمانية الأولى من العام الحالي، مدعومة بزيادة لطلب مع انتعاش العديد من القطاعات الاقتصادية ذات الصلة، واستعادة قدرة السوق المحلية على توليد الوظائف، وزيادة الدخول القائمة، وتحسن مستوى التمويلات البنكية.
عدد اليوم
