خبراء : ربط الدفعات بمعدلات الإنجاز يزيد ثقة المستثمرين بالسوق العقاري في أبوظبي

سيد الحجار (أبوظبي) أكد مسؤولون ومطورون عقاريون في أبوظبي أهمية ربط سداد الدفعات بنسب الإنجاز في المشروعات العقارية المباعة على الخريطة، لإعادة الثقة للقطاع العقاري، وتشجيع كثير من المستثمرين على شراء الوحدات السكنية الجديدة. وقال هؤلاء لـ «الاتحاد» إن تركيز القانون رقم 3 لسنة 2015 بشأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي، والذي تم نشره بالجريدة الرسمية مؤخرا، تمهيدا لتطبيقه مطلع العام المقبل، على تنظيم عمليات البيع على المخطط، عبر التأكيد على التزام المشتري بدفع قيمة شراء الوحدة العقارية على المخطط حسب نسب الإنجاز الفعلي لأعمال التشييد والبناء، يسهم في طمأنة المشترين وجذب مستثمرين جدد للسوق العقاري. وأوضحوا أن القانون يضمن حقوق المشترين، وفي ذات الوقت يسهم في حماية الشركات العقارية من الوقوع في أزمات نتيجة الدخول في مشاريع تفوق قدراتها أحيانا. وأكد خبراء أهمية استحداث نظام «حساب ضمان المشروع» والذي تودع فيه كل المبالغ المدفوعة من قبل مشتري الوحدات العقارية، في ضمان حقوق المشترين في حال البيع على المخطط، مرحبين بنص القانون على اشتراطات صارمة قبل السماح لأي شركة عقارية بطرح مشاريع للبيع على الخريطة. وقال الدكتور مبارك حمد مرزوق العامري رئيس لجنة العقارات والمقاولات بغرفة تجارة وصناعة أبوظبي إن ربط الدفعات بالإنجاز، يسهم في طمأنة المشترين بوجود جهة رقابية تضمن الحفاظ على أموالهم وتنظم عملية السداد، وفي ذات الوقت فإن ذلك يصب في صالح شركات التطوير الجادة. وأضاف العامري أن القانون يحمي الشركات الجادة من تقلبات السوق، موضحا أنه في بعض الأحيان قد تؤدي بعض الأوضاع الخارجة عن إرادة المطور في تعثر المشروع. وتابع أن القانون يحمي شركات العقار كذلك من «ورطة» الدخول في مشاريع تفوق قدراتها أحيانا، ما يضمن عدم تشتيت جهود المطورين في مشاريع متنوعة دون دراسة جادة. وقال العامري إن ربط الدفعات بالإنجاز يسهم في بث الثقة بالسوق العقاري، ومن ثم طمأنة المشترين بالحصول على منتج نهائي مضمون، وهو ما يزيد الطلب والنشاط بالقطاع العقاري بالإمارة. خطوة هامة من جهته، قال سامي الخويطر مدير إدارة مشاريع مكتب الشيخ سرور بن محمد آل نهيان، المالكة لمشروع «أبراج الاتحاد» إن ربط سداد الدفعات بنسب الإنجاز يعد خطوة هامة لعودة الثقة في القطاع العقاري، ومن ثم تشجيع المستثمرين على شراء الوحدات العقارية الجديدة. وأضاف أنه رغم أهمية هذه الخطوة، إلا أنه من الضرورة ربط سداد النسبة الأكبر من قيمة الوحدة العقارية بالتسليم النهائي، موضحا أن معظم في أوروبا وأستراليا تتبع نظام سداد 10% فقط عند الحجز، مع سداد كامل القيمة المتبقية والتي تعادل 90% عند استلام الوحدة. وتابع أن بعض الدول تشترط كذلك قيام المشتري بتوكيل محام متخصص في القطاع العقاري بتوقيع العقد نيابة عن المشتري، وبما يحمي المشتري، ويضمن عدم وجود بنود إذعان أو نصوص مبهمة بالعقد. وأكد الخويطر أنه رغم أهمية نص القانون على عدم السماح للمطور بالتصرف بأي مبلغ من حساب ضمان المشروع، قبل إنجاز ما يقل عن 20% من أعمال البناء، إلا أنه يجب إعادة النظر في هذه النسبة، لاسيما أن التجارب السابقة أثبتت تعثر بعض الشركات في إتمام مشاريع بعد إنجاز أكثر من هذه النسبة. وقال الخويطر إن المطورين الجادين يعتقدون أن تركيز أي قانون على حماية حقوق المشترين، يصب في النهاية في صالح شركات التطوير، لأن مثل هذه القوانين تسهم في جذب المزيد من العملاء للسوق، لاسيما بعدما شهدت فترة الأزمة المالية العالمية خروج كثير من المستثمرين من القطاع مع تعثر بعض الشركات في الالتزام بإنجاز المشاريع في المواعيد المحددة. وأكد الخويطر أن السنوات الأخيرة شهدت تضرر كثير من العملاء من تأخر إنجاز بعض المشاريع، وعدم تعويض المشترين عن ذلك، في الوقت الذي تصر فيه الشركات على فرض غرامات على المشترين عند التأخير في سداد الدفعات، معربا عن أمله أن يسهم القانون الجديد في وضع حلول جذرية لمثل هذه الأزمات. جهة رقابية بدوره، قال عتيبة بن سعيد العتيبة، رئيس مجلس إدارة مجموعة مشاريع العتيبة إن بعض شركات التطوير العقاري كانت تقوم بربط سداد الدفعات بمعدلات الإنجاز، وذلك حسب العقود الموقعة بين الطرفين، إلا أن ضمان ذلك عبر جهة حكومية يعطي مزيدا من الثقة بالسوق، ويضمن وجود جهة رقابية قوية على جميع أطراف السوق العقاري. وأوضح العتيبة أن القطاع العقاري كان يترقب إجراءات واضحة بالفعل لحماية المشترين، موضحا أن هذه الخطوة تأخرت بعض الشيء، ولكن من الضروري التأكد من توفر الكوادر اللازمة لضمان التطبيق الأمثل للقانون. وأكد ضرورة وجود هيئة رسمية مسؤولة عن السوق العقاري بأبوظبي، وبما يؤدي في بث الثقة بالقطاع، ويسهم في جذب المستثمرين الأجانب، موضحا أن إشراف دائرة الشؤون البلدية على القانون يجب أن يكون مرحلة أولية، تتبعها تأسيس جهة مسؤولة عن القطاع العقاري بالإمارة، وحسب المادة رقم 2 من القانون قانون التنظيم العقاري ولوائحه التنفيذية، فإن صلاحيات وسلطات دائرة الشؤون البلدية هي الرقابة والإشراف على كل الأمور ذات الصلة بالقطاع العقاري والتنسيق بين البلديات بهذا الشأن وتشمل إصدار تراخيص الوسطاء وموظفي الوسيط والبائعين في المزادات العلنية ومديري اتحادات الملاك والمقيمين والمساحين والإشراف على إدارة حساب ضمان المشروع وإصدار ترخيص المطور وقيده في سجل التطوير العقاري ومراجعة المخططات والوثائق المتعلقة بها وقيدها في سجل التطوير العقاري. شروط بيع الوحدات العقارية على المخطط أبوظبي(الاتحاد) أبوظبي(الاتحاد) نصت المادة 15 من القانون رقم 3 لسنة 2015 بشأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي أنه لا يجوز بيع أي وحدة عقارية على المخطط ما لم يتم استيفاء شروط عدة، تتمثل في موافقة الجهات المختصة على مشروع التطوير العقاري، وإيداع مخطط التطوير الرئيس أو الفرعي الخاص بمشروع التطوير العقاري لدى السجل العقاري في الدائرة، بما في ذلك مخطط الطبقات المبدئي ومخطط المجمع المبدئي، وأن يكون المطور مالكاً لأحد الحقوق العقارية على الأرض التي سيقام عليها مشروع التطوير العقاري أو حاصلاً على حقوق تعاقدية تسمح له بتطوير الأرض، ومنح حقوق عقارية على الوحدات العقارية المراد إنشاؤها على الأرض، وتقديم المطور ما يفيد حيازته للأرض التي سيتم إنشاء مشروع التطوير العقاري عليها. كما يشترط أن يكون المطور قد فتح حساب ضمان المشروع، والحصول على موافقة الدائرة على بيان الإفصاح المتعلق بالوحدة العقارية حسب النموذج المعد من الدائرة، ويلتزم المشتري بدفع قيمة شراء الوحدة العقارية على المخطط، حسب نسب الإنجاز الفعلي لأعمال التشييد والبناء، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك مع المطور، وللدائرة إصدار القرارات اللازمة لتنظيم الأمور المرتبطة بطرق وآليات البيع على المخطط والوثائق والمستندات الواجب تبادلها بين الأطراف المعنية في هذا الشأن. ونصت المادة 16 على أنه يحظر على المطور تقاضي أي رسوم سواء كانت رسوم تسجيل أو غير ذلك من الرسوم أو المصروفات أو الأتعاب بشأن أي تصرفات ترد على العقارات، وتستثنى من ذلك المصروفات الإدارية التي يتقاضاها من الغير وبحد أقصى تحدده الدائرة. وركزت المادة 17 على الإخلال في تنفيذ عقد البيع على المخطط، حيث يجوز للمطور أو المشتري فسخ عقد البيع على المخطط إذا كان هناك إخلال جوهري من قبل أي منهما، وذلك بعد أعذاره بتصحيح الإخلال. استرداد أموال المشترين أبوظبي (الاتحاد) أكدت المادة 19 من القانون رقم 3 لسنة 2015 بشأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي، ضرورة التزام المطور بشروط وأحكام اتفاقية حساب ضمان المشروع عند التصرف بأي مبالغ منه، وفي كل الأحوال لا يجوز التصرف بأي مبلغ ما لم يكن المطور قد أنجز ما لا يقل عن 20% من أعمال تشييد وبناء مشروع التطوير العقاري المعني، على أن تحدد اللائحة التنفيذية طريقة تقدير نسبة الإنجاز. ونصت المادة 20 على أنه لا يجوز الحجز على المبالغ المودعة في حساب ضمان المشروع على ألّا يؤثر ذلك في حق مشتري الوحدة العقارية المباعة على المخطط في مشروع التطوير العقاري ومقاول وممول ذلك المشروع في المطالبة بالأموال التي تم دفعها أو المستحقة لهم بموجب عقد المقاولة أو التمويل عند حدوث أي من الحالات التالية: إلغاء المطور لمشروع التطوير العقاري أو تخليه عنه، وإيقاف المطور لمشروع التطوير العقاري واعتبار الدائرة ذلك الإيقاف بأنه إلغاء للمشروع أو تخل عنه، وإلغاء قيد المطور وفق أحكام هذا القانون، والحكم على حكم قضائي بات. ونصت المادة 23 على أنه لا يجوز للمطور رهن أرض مشروع التطوير العقاري أو أي حق عقاري مرتبط بها ما لم يكن ذلك حصرياً للحصول على تمويل لأغراض بناء ذلك المشروع شريطة التزام المطور وممولة بإعلام مشتري الوحدة العقارية أن أرض مشروع التطوير العقاري أو الحق العقاري المرتبط بها مرهون والنص على ذلك صراحة في عقد البيع والشراء، وتعهد المطور وموافقة ممول المطور بفك الرهن عن الوحدة العقارية التي قام مشتري الوحدة العقارية بدفع ثمنها كاملاً وإيداعه في حساب ضمان المشروع، والتزام البنك أو المؤسسة المالية الممولة بإيداع كامل مبلغ التمويل في حساب ضمان المشروع ولا يجوز دفعها مباشرة إلى المطور. زيادة المصداقية بالسوق أبوظبي (الاتحاد) أكد وائل الطويل العضو المنتدب لشركة تلال كابيتال، أن تأكيد قانون التنظيم العقاري بأبوظبي على التزام المشتري بدفع قيمة شراء الوحدة العقارية على المخطط حسب نسب الإنجاز الفعلي لأعمال التشييد والبناء، يعد خطوة مهمة في زيادة المصداقية بالسوق. وأضاف أن ذلك يضمن استخدام أموال المشترين في مشاريعهم العقارية، وعدم استغلال هذه الأموال في مشاريع أخري، وهو ما يشجع المشترين على الالتزام بالسداد في الأوقات المحددة، ويزيد من الإقبال على شراء الوحدات المباعة على الخريطة. وأكد قانون تنظيم القطاع العقاري بأبوظبي أنه لا يجوز لأي شخص مزاولة نشاط التطوير العقاري ما لم يكن مقيداً في سجل التطوير العقاري كمطور رئيس، أو مطور فرعي. ونصت المادة (78) على مخالفات مزاولة نشاط التطوير العقاري مع عدم الإخلال بأية عقوبة أشد ينص عليها أي قانون آخر، يعاقب بغرامة لا تقل عن 100 ألف درهم ولا تتجاوز مليوني درهم كل من قدم إلى السلطات المختصة مستندات أو بيانات غير صحيحة للحصول على ترخيص لمزاولة نشاط التطوير العقاري، ومن عرض للبيع وحدات في مشروعات عقارية وهمية مع علمه بذلك، ومن امتنع عن دفع أية مبالغ مستحقة عليه في حساب ضمان المشروع، ومن اختلس أو استعمل بدون وجه حق أو بدد دفعات مالية سلمت له لأغراض إقامة مشروعات التطوير العقاري، وأي مدقق حسابات تعمد وضع تقرير كاذب عن نتيجة مراجعته للمركز المالي للمطور أو أخفى عمداً وقائع جوهرية في تقريره، وأي شخص صادَق على مستندات غير صحيحة تخص مشروع التطوير العقاري مع علمه بذلك، وأي مطور تعامل مع وسيط من دون أن يكون مسجلاً في سجل التطوير العقاري.