ملف من إعداد - حسين الحمادي:
يستعد القطاع العقاري في إمارة دبي مع نهاية العام الحالي ،2006 لدخول مرحلة مهمة من شأنها تحديد مستقبل القطاع واستمرار قوة الطلب الحالية في مجالي التمليك والتأجير، حيث ستبدأ عمليات تسليم المشاريع الضخمة التي تنفذ بالإمارة، وهو ما قد يحدد قدرة السوق على استيعاب عشرات الآلاف من الوحدات السكنية وتحديد مسار القطاع العقاري خلال السنوات المقبلة، خصوصا أن عدد الوحدات التي ستسلم خلال الفترة من 2006 إلى 2010 يقدر بحوالي 80 ألف وحدة سكنية وفقا للمعلومات المتوفرة·
وأكد خبراء بالسوق حدوث تراجع في الطلب على فئة الشقق السكنية المخصصة للتمليك على وجه الخصوص خلال الأشهر القليلة الماضية، مشيرين إلى أن عملية بيع برج سكني بالكامل أصبحت تستغرق فترات تصل إلى 8 أشهر فيما كانت تتم خلال شهر واحد فقط في مراحل سابقة، وأشاروا إلى توقعات بحدوث تراجع بسيط في القطاع العقاري بنسب تتراوح بين 10 إلى 15%، كما ربطوا استمرار قوة القطاع العقاري باستمرار الحكومة في طرح مشاريع ضخمة خلال السنوات القليلة القادمة·
وفي الوقت الذي تحدثت فيه تقارير إقليمية ودولية عن مخاطر متعددة قد تصيب القطاع خلال هذه الفترة وصلت إلى تكهنات بحدوث انهيار وتكرار سيناريو سوق الأسهم في سوق العقار، حذر متخصصون بالسوق المحلية من المبالغة في التوقعات السلبية والتي رأى بعضهم انها تتجاهل النمو الاقتصادي المستمر الذي تحققه مختلف القطاعات الاقتصادية بالإمارة والزيادة المتوقعة خلال السنوات الثلاث القادمة سواء في أعداد السكان التي يتوقع ان ترتفع من 1,3 مليون نسمة إلى 2 مليون نسمة في ،2010 أو الزيادة في أعداد الشركات والمؤسسات التي تبحث عن موقع لها في دبي واستمرار جذب الاستثمارات في القطاعات السياحية والخدمية ومختلف القطاعات الاقتصادية، مشددين على أن هذه التوسعات من شأنها ان تشكل ضغطا إضافيا على الطلب على العقارات السكنية على وجه الخصوص وهو ما سيمكن القطاع من استيعاب الوحدات السكنية الجديدة·
واتفق عدد من الخبراء على أن النشاط في القطاع مرشح للمحافظة على قوته الحالية حتى نهاية ،2008 حيث من المتوقع أن يعود السوق إلى قدر اكبر من الاتزان مع مستويات محدودة من الارتفاع أو الهبوط· ودعا خبراء ومسؤولون حكوميون إلى دراسات جديدة لوضع السوق واحتياجاته، مشيرين إلى أن هناك حاجة متزايدة إلى مشاريع تستهدف أصحاب الدخول المحدودة خصوصا أن معظم المشاريع الحالية تستهدف أصحاب الدخول المرتفعة وهو ما يضع علامات استفهام أمام جدوى هذه المشاريع في تلبية الطلب على العقار ما دامت أغلب المشاريع موجهة إلى فئات معينة دون غيرها، كما دعوا إلى زيادة التنسيق بين الجهات المعنية بجلب العمالة الأجنبية والجهات المسؤولة عن تخطيط الإمارة، خاصة أن الزيادة الكبيرة في أعداد العمالة الأجنبية أدت إلى زيادة الكثافة السكانية في بعض المناطق بصورة لا تلبي تطلعات الإمارة، وأدت إلى آثار اجتماعية أمنية مختلفة·
وحذروا في الوقت نفسه من المبالغة في تقدير حجم الوحدات السكنية المرشحة لدخول السوق، خصوصا بعد نشر معلومات تناولتها وسائل الإعلام وتحدثت عن وجود ما يقارب 200 ألف وحدة سكنية ستدخل السوق بحلول ،2010 مشيرين إلى ان هذه الأرقام تتسم بقدر كبير من المبالغة·
وتعمل ''الاتحاد'' من خلال هذا الملف على استشراف مستقبل القطاع العقاري ''السكني'' في إمارة دبي خلال الفترة من 2006 إلى ،2010 وذلك من خلال مناقشة تداعيات القطاع مع عدد من الخبراء من مطورين عقاريين وخبراء ومحللين اقتصاديين ومسؤولين في قطاع التمويل العقاري ومسؤولين عن عمليات الإحصاء بالإمارة·
اختلفت توقعات المطورين العقاريين حول مستقبل القطاع العقاري بالامارة، ففي الوقت الذي اكد فيه عدد منهم استمرار النشاط والأداء القوي القائم على قوة الطلب خلال العامين المقبلين على أقل تقدير، وتأكيدات عدد منهم بأن انجاز المشاريع الجديدة سيعطي المستثمرين قدرا اكبر من الثقة بالسوق المحلي، يرى آخرون احتمال حدوث تراجع خصوصا فيما يخص مشاريع التمليك وبنسب تتراوح بين 10 و15%، كما اكدوا وجود بوادر بحدوث تراجع في الطلب على شقق التمليك، الا أنهم اكدوا أن استمرار النشاط مرهون باستمرار الحكومة في طرح مشاريع كبرى خلال السنوات المقبلة·
واكدت منال شاهين المدير التنفيذي للمبيعات والتسويق وخدمة العملاء في شركة نخيل ان السوق العقاري في إمارة دبي سيحظى بقدر اكبر من ثقة المستثمرين بعد عام ،2010 وقالت: اعتقد انه بالرغم من النشاط الكبير الذي يشهده القطاع اليوم، فإن عددا كبيرا من المستثمرين ينتظرون انجاز المشاريع التي يتم إنشاؤها حاليا، وأتصور انه بعد الانتهاء من انجاز هذه المشاريع ستكون ثقتهم اكبر بالسوق·
توازن مطلوب
وأضافت: سمعنا الكثير من التحليلات والتوقعات عن إمكانية حدوث تراجع في القطاع العقاري وهذا ليس جديدا فنحن نسمع هذه التحليلات منذ عام ،2003 وأنا شخصيا لا اعتقد أننا سنرى تراجعا قويا في حال دخول الوحدات الجديدة للسوق، بل أتصور أن ما سيحدث هو نوع من التوازن خصوصا أننا نتحدث عن مشاريع تنفذها شركات متخصصة وتكون بناء على دراسات لأوضاع واحتياجات السوق وهي دراسات دقيقة مدعومة بالأرقام وتراعي الكثير من النقاط من حيث عدد المشاريع والنمو السكاني والكثير من النقاط المهمة، وبالتالي لا أتصور أننا سنرى تراجعا سواء في مجال الفلل أو الشقق السكنية·
وشددت على أن المشاريع التي تنفذ حاليا بالإمارة لا تتوجه إلى شرائح أصحاب الدخول المرتفعة فقط، وقالت: لدينا في نخيل على سبيل المثال 3 مشاريع تستهدف أصحاب الدخول المتوسطة والمحدودة، وبالرغم من أن هناك من يقول إن مشاريع نخيل تتجه فقط لأصحاب الدخول المرتفعة فإن مشاريعنا تتميز بالتنوع سواء في المشاريع المخصصة للتملك الحر أو للإيجار، ولا أتصور أن أسعار مشاريعنا مرتفعة في ظل أوضاع السوق الحالية، وأضافت: أيضا نوفر في معظم مشاريعنا خيارات متنوعة لمختلف الشرائح من المستثمرين، فهناك أسعار ومواصفات متفاوتة في كل مشروع وكل مستثمر سيجد الوحدة السكنية التي تتناسب مع مستوى دخله، وشددت منال على انه بالإضافة إلى مشاريع نخيل فهناك مشاريع جيدة موجهة الى أصحاب الدخول المحدودة وكل هذه المشاريع قائمة على دراسات لحال السوق واحتياجاته لهذا النوع من المشاريع·
من جانبه توقع يوسف كاظم مدير عام أول مشاريع جزر جميرا وقرية جميرا وجميرا بارك بشركة نخيل أن يشهد قطاع التطوير العقاري في دبي خلال السنوات العشر المقبلة تطوراً كبيراً، حيث يوجد العديد من العوامل التي تساهم في تنمية وتطور هذا القطاع، وقال: حالياً يتجاوز الطلب حجم العروض المتوفرة وهذا ما يدل على تطور أسواق العقارات في الإمارات بشكل عام· وأضاف: تشهد كافة أسواق العقارات في العالم حركة تقدم وتراجع ولكن دبي تشهد نمواً شاملاً يغطي كافة المجالات والتي تتنوع من السياحة إلى التصدير والخدمات المالية، الأمر الذي يؤمن الديمومة لهذا التطور، ومع استمرار تدفق الوافدين تتزايد نسبة الكثافة السكانية في دبي بشكل سريع، مما يكون صورة مستقبلية ايجابية عن التطوير العقاري في الإمارة·
تطوير المشاريع
وحول رؤيته لمدى عمق الدراسات التي تجريها شركات التطوير العقاري قبل طرح مشاريعها قال يوسف كاظم: توجد حاجة حقيقية في أسواق العقارات في دبي لتطوير مشاريع جديدة، ولا يتم إطلاق هذه المشاريع بشكل عشوائي أو دون دراسة مسبقة، وبالنسبة لنا في شركة نخيل فنحن نقوم بإنجاز تحليل دقيق لكافة المتطلبات قبل إطلاق إي مشروع تطوير عقاري، وتقتضي أنظمة الأسواق الاقتصادية الاستمرار في إطلاق المشاريع بشكل يتوافق مع زيادة الطلب، كما أظهرت دراسات متخصصة أن عدد السكان في دبي شهد زيادة تفوق 000,250 شخص خلال العام ،2004 الأمر الذي يزيد من الطلب على الوحدات السكنية·
وأضاف: بما أنه يوجد توافق بين حركتي العرض والطلب، سنشهد خلال الفترة المقبلة اعتادلاً في الأسواق، ومن المؤكد أن قطاع التطوير العقاري في دبي سيستمر في تحقيق المزيد من التوسع والنمو، وتعتبر الزيادة السكانية من أهم العوامل التي تساهم في تطوير هذا القطاع، حيث معدل الزيادة السنوية في الكثافة السكانية في دبي 4,5% خلال الفترة الممتدة ما بين العامين 1998 و2003 ويبلغ هذا المعدل حالياً أكثر من 7%، ويقدر عدد سكان الإمارة حالياً بحوالي 1,2 مليون نسمة ولكن وزارة التخطيط في الدولة تتوقع أن يصل هذا العدد إلى مليوني نسمة بحلول العام ·2010
وقال يوسف كاظم: من المؤكد أن العديد من القطاعات في دبي ستنمو بشكل كبير خلال الفترة المقبلة، حيث سيشهد قطاع المكاتب تطوراً ملحوظاً كون الإمارة تصنف ضمن قائمة أغلى 15 مدينة في العالم بالنسبة لإيجارات المكاتب·
عمر عايش رئيس شركة تعمير القابضة أكد لـ (الاتحاد) أن توقع الوضع المستقبلي لفترة 4 سنوات ليس أمرا سهلا خصوصا في ظل المؤشرات والتغيرات السريعة، وقال: أعتقد أن القطاع العقاري سيبقى قويا خلال هذه الفترة، ربما لا يستمر بنفس قوته الحالية ولكنه سيظل قويا في كل الأحوال·
وأضاف: ما يحدد قوة القطاع هو نوعية المشاريع التنموية التي سيتم طرحها خلال الفترة القادمة بالإمارة، وقدرة هذه المشاريع على خلق فرص عمل جديدة وجذب المزيد من الاستثمارات وتعزيز موقع دبي كوجهة سياحية مفضلة ومهمة على المستوى العالمي، مشيرا إلى أن المشاريع التي تعمل على تحقيق هذه الأهداف كثيرة في الوقت الحالي ومن شأنها تعزيز القطاع العقاري حيث ترتبط به بشكل وثيق·
وقال عايش: هناك عامل آخر مهم جدا سيسهم في تلمس مستقبل القطاع العقاري في المستقبل، فكلما تم الانتهاء من إنجاز المشاريع الضخمة والكبيرة بالإمارة كلما تعززت مكانة دبي وأهميتها كواحدة من المدن الرئيسية والمهمة على مستوى العالم، خصوصا أن دبي تتم مقارنتها حاليا مع مدن ومناطق رئيسية أبرزها سنغافورة وهونج كونج ولوس انجلوس بالولايات المتحدة فيما يتعلق بالقطاع العقاري·
سوق عالمية
وأضاف: بالمقارنة مع هذه المدن لا زال القطاع العقاري في دبي اقل من ناحية الأسعار من مدن مثل سنغافورة على سبيل المثال التي تصل أسعار العقارات فيها إلى ما يتراوح بين 5 إلى 10 أضعاف ما هو موجود في دبي حاليا، ويجب أن ندرك أن دبي أصبحت اليوم سوقا عالميا وليست كما كانت في السابق، ويعمل الاقتصاديون العالميون على مقارنتها بهذه المدن حيث لا تقل عنها بشيء في مختلف المجالات، وبالتالي أتصور انه لا يوجد ما يدعو للقلق بشأن مستقبل القطاع العقاري في الإمارة·
وأشار عمر عايش إلى انه من خلال هذا الموقع العالمي المهم لدبي ومن خلال مؤشرات التنمية الاقتصادية وتزايد عوامل الجذب السياحي وجذب الاستثمارات الخارجية وتعزيز موقع دبي بالنسبة للشركات العالمية، فمن المتوقع أن يبقى القطاع العقاري قويا ولكن لا احد يستطيع تحديد إلى أي مدى ستكون هذه القوة·
ووصف عمر عايش التقارير التي تتحدث عن احتمال حدوث تراجع قوي في سوق العقار بأنها تقارير مجازفة وغير دقيقة، وقال: أؤكد أن الجزم بشأن مستقبل القطاع العقاري بالإمارة لن يكون دقيقا سواء بتوقع حدوث هبوط قوي أو ارتفاع قوي، مشيرا إلى أن السنوات الماضية شهدت طرح عدد كبير من التقارير التي توقعت هبوطا في القطاع إلا أن أيا منها لم يكن صائبا·
وأضاف: اعتقد انه لا يوجد أي مبرر للتراجع بالقطاع على الأقل حتى نهاية عام ،2008 خصوصا أن هناك إقبالا مستمرا من قبل المستثمرين الأجانب والذين يفضل عدد كبير منهم العيش في دبي بعد الوصول إلى مرحلة التقاعد، إلى جانب تزايد أعداد الشركات العاملة بالإمارة وتحول دبي إلى أكثر المدن جاذبية للعيش على مستوى المنطقة·
وحول رؤيته لتأثير إنجاز المشاريع الجديدة ودخولها لسوق العقارات شدد عايش على انه بالرغم من أن الأرقام التي تشير إلى ما يزيد على 65 ألف وحدة سكنية ستنجز حتى 2010 لا تعد صغيرة، إلا أنها ليست كبيرة خصوصا أن هناك مئات الآلاف من التأشيرات التي يتم إصدارها سنويا لأجانب يأتون للعمل في الإمارة، إضافة إلى أن أسعار العقارات تضاعفت 3 مرات خلال العامين الأخيرين وبالتالي فإن حدث بعض التراجع فان ذلك لا يعني أن القطاع لم يعد قويا·
من جانبه توقع احمد العبدالله الرئيس التنفيذي لشركة دبي الجديدة (نيو دبي) للعقارات أن يشهد القطاع السكني وخصوصا المتعلق بمشاريع التمليك نوعا من الركود خلال الفترة بين 2006 و2010 إلا انه لن يكون انخفاضا قويا، وقال: أتوقع تراجعا بنسبة 10 إلى 15% خلال هذه الفترة وذلك في حال لم تطرح الحكومة مشاريع تنموية وسياحية جديدة·
طلب قوي
وأضاف: إذا استمرت الحكومة في طرح المشاريع الضخمة التي تستثمر فيها مختلف الشركات، فسيستمر الطلب قويا، خصوصا أن نسبة كبيرة من الطلب الحالي في السوق ناتج عن وجود أعداد كبيرة من شركات المقاولات والإنشاءات التي جاءت إلى الإمارة للقيام بعمليات البناء والإنشاء في هذه المشاريع، وكل هذه الشركات تضم أعدادا كبيرة من المهندسين والموظفين والعاملين والذين تصل أعدادهم إلى آلاف الأشخاص·
وقال احمد العبدالله: هناك مشاريع ضخمة مثل دبي لاند ومشاريع نخيل واعمار ودبي للعقارات يعمل على تنفيذها أعداد كبيرة من شركات الإنشاء والبناء والمقاولات، وبالتالي فان وصولهم إلى مرحلة الانتهاء من المشاريع التي ينفذونها يعني عودة الكثير منهم إلى بلدانهم، إلا في حال تم طرح مشاريع كبيرة أخرى خلال الفترة القادمة·
وأضاف أن هناك عاملا آخر في غاية الأهمية وهو أن طبيعة القطاع العقاري في دبي يختلف عن الكثير من المناطق الأخرى، وقال: أتصور أن قوة الطلب على المجال السكني في العقار مرتبط بشكل أساسي بقوة الطلب على المكاتب·
عدد اليوم
