دبي (الاتحاد)- أوصت دراسة حديثة لمجلس دبي الاقتصادي، بضرورة زيادة فاعلية إنفاذ القوانين والأطر التنظيمية في دبي الرئيسية عن طريق تعزيز دور مؤسسة التنظيم العقاري بدبي.
وقالت الدراسة “ بالنسبة للمناطق الحرة، وبالنظر إلى أن العائق الأساسي هو عدم إمكانية حيازة الأراضي التجارية واستخدامها كرصيد ضامن، فمن المناسب إمكانية إدخال نظام الملكية بشرط عدم تعارضه مع أساسيات نظام المناطق الحرة بدبي”.
واستعرضت الدراسة التي أجراها فريق من الخبراء بمركز السياسات الاقتصادية والأبحاث، الذراع التشغيلية لمجلس دبي الاقتصادي، حيازة وخدمات الأراضي للأغراض التجارية والصناعية وآثارها على بناء رأس المال وسلوك الاستثمار للمنشآت العاملة في إمارة دبي.
واعتمدت الدراسة على النتائج التي توصل إليها المسح على مستوى المنشأة بدبي- 2010 والذي أجراه المجلس العام الماضي، بشراكة مع كل من مركز دبي للإحصاء، والمناطق الاقتصادية العالمية، والمنطقة الحرة بجبل علي، إضافة إلى مركز التنمية العالمية (واشنطن العاصمة).
وشمل هذا المسح مئات المنشآت العاملة في القطاعات الرئيسية وبمختلف مناطق دبي، لاسيما المنطقتين الاقتصاديتين الرئيستين وهما المناطق الحرة ودبي الرئيسية، واستهدف المسح التعرف على محددات الاستثمار في هذه المناطق.
وأظهرت نتائج المسح، أن 51,3% من المنشآت التي شملها المسح، قد أفادت بأن “حيازة وخدمات الأراضي التجارية” يعد قيداً رئيساً لنشاطاتها الأمر الذي يستدعي من الجهات المختصة معالجة هذا الأمر.
وتعد “الأراضي” وما سواها من المساحات المبنية للأغراض التجارية أحد أهم عوامل الإنتاج الرئيسية للبدء بالمشروع، وبالتالي فإن تقييد عملية حيازة الأراضي الصناعية والتجارية وارتفاع تكلفتها يشكل عائقاً رئيساً للمنشآت سواء في بداية تأسيسها أو لتلك التي تعتزم توسيع نشاطاتها، وهكذا تترك هذه الظاهرة انعكاسات سلبية على تطور الأعمال وعلى عملية النمو الاقتصادي برمته.
وأشارت الدراسة، إلى أن الاقتصادات المتقدمة والتي تتمتع ببنية تحتية قوية وبكثافة سكانية عالية، فإنها قد تعاني من مشكلة ندرة الأراضي وارتفاع تكاليفها، بيد أن احتضانها لمؤسسات متينة ومنظومة من التشريعات الكفوءة من شأنها أن تضمن حلولاً فاعلة لمشكلة توزيع الأراضي “السكنية والتجارية” وذلك عبر آلية السوق.
وقالت الدراسة “عند إسقاط هذا الأمر على دبي يلاحظ أن الكثافة السكانية في الإمارة تعد منخفضة رغم تدفق الوافدين إليها بأعداد كبيرة منذ خمسينات القرن الماضي”.
وتابعت الدراسة “على نحو مشابه، فإن التطور الحاصل في البنية التحتية لم يصل إلى حالة من الثبات حتى الوقت الحاضر”، علاوة على ذلك، فإن النمو الهائل الذي شهده قطاع العقارات خلال العقدين الماضيين والذي استأثر بجزء مهم من الناتج المحلي الإجمالي للإمارة، يدفعنا للاعتقاد بأن المعروض من الأراضي أو المساحات المبنية للأغراض الصناعية أو التجارية لا يتسم بالندرة.
وأفادت بأن مشكلة حيازة الأراضي التجارية بدبي طبقاً للمسح المشار إليه آنفاً غالباً ما ترتبط بالقضايا التنظيمية والمؤسسية، خاصة أن الاقتصاد يوفر عرض كاف من العقارات التجارية للأعمال.
وأثارت تساؤلات حول العوامل التنظيمية والمؤسسية والتي يحتمل أن تعيق عملية حيازة الأراضي التجارية في دبي؟ وما هي تداعيات هذه المعوقات على مستقبل التنمية في الإمارة؟
وأشارت الدراسة إلى ثلاثة جوانب أساسية تقترح التمعن فيها عند بحث مشكلة حيازة الأراضي التجارية، أولها أن أغلب أصحاب العمل في دبي من الوافدين، لاسيما وأن حوالي 10% من سكان الإمارة من المواطنين الإماراتيين وبعض رعايا دول مجلس التعاون الخليجي، وأن فقط 2,5% من المنشآت العاملة في دبي يملكها مواطنون.
كما أن الوافدين الذين يرغبون بتأسيس منشآت في المنطقة الحرة بدبي لا يسمح لهم بشراء الأراضي للأغراض التجارية ولكن يسمح لهم باستئجار الأراضي أو الأراضي المبنية، وبالمقابل بوسع هؤلاء شراء الأراضي في مناطق التملك الحر.
ونوهت الدراسة إلى نظام الكفالة المعمول به في دبي الرئيسية والذي يربط الأجانب الذين يرغبون في الاستثمار بدبي مع كفيل محلي يعمل بمثابة الممثل القانوني للمنشأة في الدولة.
وفي حالة الشركات ذات المساهمة العامة والمحدودة، يملك الكفيل المحلي تلقائياً مالا يقل عن 51% من حصة المنشأة، وفي ذات الوقت يتلقى عائداً إزاء خدماته التي يقدمها.
بيد أن، بمقدور الأجانب تأسيس مشروع تجاري داخل المناطق الحرة رغم عدم السماح لهم بشراء الأراضي ولكن يسمح لهم بملكية المشروع بنسبة 100%، ويشمل ذلك على سبيل المثال تشييد المشروع، الملكية الكاملة، التحكم الكامل بالأرباح، وغيرها.
الاستثمار في المناطق الحرة
وتشير الدراسة إلى أن إحدى مزايا تأسيس مشروع تجاري في المناطق الحرة هو أن اللوائح والنظم التي تحكم عمل المنشآت – مثلاً النظم الخاصة باستئجار العقارات التجارية- تجعل عادة كلفة الاستئجار أو حتى الرسوم المرتبطة برخص الاستثمار مستقرة ومراقبة من قبل السلطة المختصة في تلك المناطق.
كما أوضحت الدراسة، أنه في السنوات الأخيرة ثمة ميل للحكومة المحلية نحو تقليل حالة عدم اليقين في سوق الأراضي، حيث توجد لجنة فض المنازعات التابعة لبلدية دبي والتي ساهمت طوال السنوات الماضية في ضمان حقوق طرفي المعادلة الإيجارية “المالك والمستأجر” واستقرار سوق الإيجارات.
وفي 31 يوليو 2007 تم تأسيس مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)التابعة لدائرة الأراضي بدبي وهي مسؤولة عن مراقبة وتنظيم سوق العقارات في الإمارة، بما في ذلك رصد الزيادات الحاصلة في أسعار الإيجارات وحل المنازعات التي قد تنشب بين المالك والمستأجر.
نموذج قياسي
وقامت الدراسة بتحليل اقتصادي قياسي باستخدام قاعدة البيانات الخاصة بمسح المنشأة 2010.
واستهدف النموذج قياس الآثار الحدية لمعوقات حيازة وخدمات الأراضي التجارية على الاستثمار في رأس المال المادي والبشري وبالتالي على نمو المنشآت بدبي.
وتضمن النموذج محددات احتمالية أن تبدي المنشأة قلقها إزاء مسألة حيازة الأراضي التجارية أو الخدمات المرتبطة بها بوصفها معوقاً رئيسياً أمام نشاطها، كما تضمن النموذج متغيرات أخرى مثل “خصائص المنشآت و القطاع والمنطقة الاقتصادية التي تعمل فيه المنشأة و الجنسية و الملكية”
وأظهرت نتائج الدراسة بشكل عام، أن مشاكل حيازة الأراضي تكون أكثر حدة لدى المنشآت التي تعمل في المناطق الحرة.
وعند مقارنة المنشآت في كلا المنطقتين “ الحرة ودبي الرئيسية” يتضح أن المنشآت العاملة في دبي الرئيسية والتي تكون في الواقع مملوكة من قبل الأجانب قد تعاني من معوقات أكثر حدة من الأخرى.
وتفيد التقديرات ان الاستثمار في الأصول قد يزداد بنسبة 22% إذا كانت عملية الحيازة ميسرة، بينما يحتمل أن يزداد الاستثمار في رأس المال البشري، مثلاً من خلال التدريب، بنسبة تصل إلى 35%.
الاستنتاجات
وقالت الدراسة “بالمقارنة مع نظرائها في المناطق الحرة، فأن المنشآت في دبي الرئيسية هي أقل احتمالية أن تعتبر “حيازة الأراضي التجارية” معوقاً رئيساً للاستثمار”.
وأضافت: المنشآت العاملة في دبي الرئيسية في إطار نظام الكفالة المحدد بـ51% هي أكثر احتمالية أن تعتبر “حيازة الأراضي التجارية” مشكلة رئيسة، مقارنة بتلك الموجودة في المناطق الحرة أو حتى في بقية مناطق دبي الرئيسية والتي تسمح بنسبة تملك تتجاوز 51% للمستثمر المحلي.
وأشارت الدراسة إلى أن مشكلة “حيازة وخدمات الأراضي التجارية” تبدو أكثر حدة للمنشآت العاملة في المناطق الحرة.
عدد اليوم
