تعمل دائرة الأراضي والأملاك بدبي على إصدار7 تشريعات جديدة لتنظيم السوق العقارية في الإمارة، وحمايتها من المضاربات والممارسات الضارة، بما يسهم في ضبط إيقاع السوق واستدامة الطفرة الحالية، بحسب سلطان بطي بن مجرن، مدير عام الدائرة الذي توقع إنجاز هذه التشريعات خلال العامين المقبلين.
وقال ابن مجرن في حوار مع «الاتحاد» إن مشروعات ومقترحات القوانين التي تعكف الدائرة على إعدادها وصياغتها في الوقت الراهن، تشمل إصدار تشريعات خاصة لبرنامج «تيسير» ومبادرة «تنمية» العقارية، وتشريع خاص بتشكيل لجنة قضائية لتصفية المشاريع المتعثرة، فضلاً عن تعديل قوانين جمعيات الملاك، وإصدار قانون لدائرة الأراضي والأملاك، وقانون حماية المستثمر العقاري، بالإضافة إلى مشروع قانون آخر أرجأ الإفصاح عنه.
وأكد أن الدائرة تحرص على الاطلاع والاستفادة من التجارب التشريعية المطبقة في العديد من الأسواق العقارية في الخارج، مع مراعاة خصوصية السوق العقارية في دبي التي تتميز بالعديد من الخصائص الفريدة.
وأشار إلى أن السوق العقارية في دبي تتميز بالديناميكية، مضيفا أن الوحدات العقارية المؤجرة تزيد على 60% من إجمالي الوحدات العقارية في الإمارة، وهو أمر معاكس لما عليه الحال في جميع الأسواق الأجنبية ما يحفز الدائرة على إرساء تشريعات عقارية خاصة تتناسب مع طبيعة السوق وخصائصه.
وقال ابن مجرن إن العمل على إصدار هذه التشريعات يأتي بعد أكثر من 7 سنوات على بدء الدائرة في بناء المنظومة التشريعية للقطاع العقاري في دبي، عندما تم استصدار القانون رقم 7 بشأن التسجيل العقاري خلال عام 2006، ثم توالى إصدار القوانين المتعلقة بحسابات الضمان والعلاقة بين المالك والمستأجر والملكية المشتركة وغيرها.
وقال إن منظومة التشريعات العقارية التي تم إقرارها على مدار السنوات الماضية تشكل نقطة تحول للقطـاع العقـاري في دبي، وتعزز من قـدرة القطاع على استقطاب الاستثمار الأجنبي، ومواجهة التحديات والأزمات المستقبلية.
ونوه بأن قائمة مشروعات ومقترحات القوانين الجاري إعدادها تهدف إلى تعزيز البنية التشريعية للقطاع العقاري للحفاظ على المكتسبات التي حققها القطاع، وزيادة تنافسيته وقدراته على جذب الاستثمارات المحلية والأجنبية.
ارتفاع الأسعار
وقال ابن مجرن إن السوق العقارية في دبي دخلت مرحلة جديدة من النمو مستفيدة من زيادة الطلب الحقيقي على العقار، لافتا إلى أن التشريعات الجاري إعدادها ستسهم في استدامة الطفرة العقارية الحالية وحمايتها من الممارسات الضارة.
واشار إلى ارتفاع القيمة الإجمالية للتداولات العقارية في دبي بنسبة 30% خلال النصف الأول من العام الحالي لتصل إلى 108 مليارات درهم مقابل 83 مليار درهم خلال الفترة المقابلة من العام الماضي.
وأوضح ابن مجرن، أن نسبة النمو المحققة في قيمة التصرفات العقارية تعد مؤشرا قويا على الانتعاشة التي تشهدها السوق العقارية، كما تؤكد على جاذبية السوق، سواء بالنسبة إلى المستثمرين المحليين أو نظرائهم العرب والأجانب.
وقال إن الإحصاءات بينت إلى أن إجمالي تداولات الأراضي في دبي خلال النصف الأول من العام الجاري بلغ 75 مليار درهم، لتستحوذ على نحو 69% من إجمالي التداولات العقارية في الإمارة خلال هذه الفترة، ما اعتبره مؤشرا على إقبال المستثمرين على عمليات البناء.
وأكد أن السوق العقارية في دبي أظهرت مرونة عالية في تلبـية متطلـبات وتوجهات المستثمرين خلال الفترة الماضية، لاسيما شريحة المستثمرين الجدد الذين يدخلون السوق للمرة الأولى لاقتناص الفرص الاستثمارية التي ظهرت في أعقاب التصحيح السعري الذي شهده السوق خلال العامين الماضيين.
ولفت إلى أن مؤشر الأسعار اتخذ منحى تصاعدياً خلال الأشهر القليلة الماضية بفعل الإقبال على شراء الأراضي والفلل والشقق السكنية في المشروعات النوعية بدبي.
وتوقع ابن مجرن أن تستمر حالة الانتعاش التي تشهدها السوق خلال الفترة المقبلة، والتي تتمثل في ارتفاع أسعار الإيجارات وأسعار الأراضي والوحدات السكنية والتجارية، ما يشجع المستثمرين على زيادة استثماراتهم في القطاع العقاري بدبي.
واستبعد حدوث فقاعة عقارية مع الارتفاع المطرد في أسعار بيع وإيجار العقارات، مشيرا إلى إن الطلب الحالي على العقارات في دبي يستند إلى أسس وركائز قوية تنطلق من المقومات التي تتفرد بها الإمارات ودبي.
وقال إن الزيادات الحالية في أسعار العقارات منطقية ومتوقعة، لاسيما أنها تأتي بعد موجه من الانخفاضات التي شهدها السوق العقارية في الإمارة عقب الأزمة المالية العالمية.
وأكد أن نضوج السوق وحزمة التشريعات العقارية التي تم إقرارها من شأنهما أن يعززا قدرة القطاع على مواجهة أية أزمات مستقبلية.
تمويل المشاريع
وأوضح مدير عام دائرة أراضي وأملاك دبي أن الدائرة تعكف حاليا على إعداد تشريع لبرنامج «تيسير» لتعزيز دوره في توفير التمويلات اللازمة للمشاريع العقارية في الإمارة، وذلك بالتعاون البنوك العاملة في الدولة.
وأطلقت الدائرة برنامج «تيسير» للتمويل العقاري في مناطق التملك الحر قبل سنوات في خضم الأزمة ، بعد أن لاحظت تحفظ البنوك على منح التسهيلات الائتمانية للمطورين العقارين الذين كانوا يسعون من جانبهم لاستكمال مشاريعهم وتسليمها للعملاء.
ويعتمد البرنامج التمويلي «تيسير» على تعهد الدائرة بتوفير صورة فنية شاملة عن المشروع بداية من عملية التقييم ودراسات الجدوى ما يقلص من نسبة مخاطر الائتمانية.
وتشترط اللائحة التنفيذية للبرنامج أن تكون الشركة العقارية مسجلة في الدائرة ونسبة إنجازها للمشروع لا تقل عن 60%، كما أن الاستفادة من البرنامج التمويلي تتطلب أن يكون لدى الشركة حسابات ضمان وتمضي قدماً في عمليات إنجاز مشروعاتها من دون مشاكل مع المشترين، فضلاً عن تمتعها ببنية تحتية جيدة ومتعاقدة مع مقاول قادر على إنجاز المشروع وتسليمه للمشترين
وأضاف ابن مجرن أن تقنين البرنامج يسهم في تسريع إجراءات الرهن العقاري والإجراءات اللاحقة للحصول على التمويل ما يؤدي بدوره إلى زيادة إقبال البنوك على الانضمام للبرنامج.
ولفت إلى أن أكثر من 300 مستثمر عقاري استفادوا حتى الآن من برنامج التمويل العقاري، متوقعاً أن يتحول البرنامج إلى لاعب رئيسي في سوق التمويل العقاري في الدولة بعد تقنينه وانضمام المزيد من البنوك الرئيسية.
وقال إن الدائرة تعتزم أيضا إصدار قانون خاص بمبادرة «تنمية» التي تهدف إلى إعادة هيكلة المشاريع العقارية المتعثرة بما يضمن استئناف العمل بها، ويصب في نهاية المطاف في مصلحة جميع الأطراف ذات الصلة، مثل المطور والمستثمر والمقاول والجهة الممولة.
وأكد ابن مجرن أن تقنين مبادرة تنمية العقارية سيزيد من فعالياتها ودورها المحوري في القطاع العقاري في الإمارة بما يصب في مصلحة جميع الأطراف، بما فيها المطور والمقاول والمستثمر العقاري.
وتركز مبادرة التنمية العقارية على المشروعات العقارية المتعثرة أو قائمة بجميع فئاتها، وطرحها للاستثمار على مؤسسات حكومية وخاصة، للاستفادة من تلك المشروعات في تحقيق برامجها وخططها الاستثمارية.
وتمر المشاريع المنضوية تحت مظلة المبادرة تمر بخمس مراحل أساسية منها تقييم المشروع وإعداد التقريرين الفني والمالي، فضلاً عن استيفاء الجوانب القانونية التي تحفظ حقوق جميع الأطراف.
وأشار إلى الارتباط الوثيق بين مبادرتي «تيسير» و»تنمية» التي أطلقتهما الدائرة، حيث يعد برنامج تيسير للتمويل العقاري الظهير التمويلي لمبادرة تنمية العقارية، بحيث يمكن توفير التمويلات المالية لاستكمال المشاريع المتعثرة من خلال برنامج «تيسير».
شروط إضافية لعقود البيع للحد من المضاربات
أكدت دائرة الأراضي والأملاك في دبي حق المطور العقاري في فرض شروط خاصة في عقود البيع لضبط عملية إعادة بيع العقار.
وقال سلطان بطي بن مجرن مدير عام دائرة أراضي وأملاك دبي، إنه من حق المطور العقاري وضع شروط إضافية لعقود البيع لمنع المضاربات والحفاظ على مستوى أسعار الوحدات في المشروع. وأضاف أن بعد المطورين يحددون فترة زمنية تتراوح بين 6 أشهر وعام كحد أدنى للاحتفاظ بالعقار قبل إعادة بيعة، وهو الأمر الذي يسهم بدوره في الحد من دور المضاربين في السوق العقارية بالإمارة. وأشار إلى أن الدائرة ستقوم من جانبها بوضع ضوابط ملزمة لتنظيم عمليات إعادة بيع العقارات في الإمارة قريباً، حيث تشمل هذه الضوابط وضع حدود دنيا للأقساط المدفوعة، ونسبة إنجاز المشروع.
ولفت إلى أن المطورين العقاريين أصبحوا أكثر حرصاً على انتقاء عملائهم، من خلال التأكد من الملاءة المالية للعملاء وفرض مقدمات حجز كبيرة للوحدات العقارية مع الحصول على ضمانات مالية كافية.
عدد اليوم
