تستحوذ عمليات السداد النقدي على نسبة تراوحت بين 65% و75% من إجمالي المشتريات العقارية في دبي، فيما تعود النسبة المتبقية لعمليات التمويل العقاري التي تسجل معدلات أقل من الأسواق العالمية، بحسب مؤسسة نايت فرانك للأبحاث العقارية.
وعزا خبراء عقاريون انخفاض نسبة التمويل العقاري في السوق المحلي مقارنة بالأسواق العالمية التي تستحوذ على عمليات الرهن العقاري بها على أكثر من نصف التداولات، إلى توافر السيولة لدى المستثمرين الأفراد، وتشدد البنوك في منح القروض العقارية، لاسيما للأجانب غير المقيمين الذين يشكلون نسبة كبيرة من المستثمرين بالعقارات.
وطالبوا البنوك العاملة في الدولة، بدعم عمليات التمويل العقاري للوصول للنسب العالمية التي تستحوذ فيما عمليات الرهن على أكثر من 50% من إجمالي التداولات وذلك من خلال تنشيط العروض وفتح قنوات تمويلية لجميع المستثمرين العقاريين الراغبين في ضخ استثمارات جديدة في الدولة فيما تحدده القوانين واللوائح المنظمة للإقراض العقاري.
بالمقابل، أكد خبراء مصرفيون صعوبة عقد مقارنات عادلة بين نسب انتشار الرهن العقاري في الدولة وباقي الأسواق العالمية، لاسيما بأوروبا وأميركا الشمالية نظرا لحداثة مفهوم الرهن العقاري في السوق المحلي.
وأكدوا، أن الدولة لديها استراتيجية واضحة في مجال الرهن العقاري، حيث تهدف إلى توفير قنوات تمويل ميسرة تسهم في إنعاش الاقتصاد الوطني عبر اتباع آليات تمويل مدروسة تحافظ على استقرار الأسواق وذلك لبناء سمعة عالمية جيدة على هذا الصعيد.
نسبة متواضعة
وقال علي راشد لوتاه، رئيس مجلس إدارة شركة نخيل العقارية، لـ “الاتحاد”: إن أكثر من 95% من المبيعات العقارية بمشروعات الشركة تتم نقداً فيما تستحوذ عمليات التمويل العقاري على نسبة متواضعة مقارنة بالمشتريات النقدية للعقار.
وعزا لوتاه انخفاض نسبة التمويل العقاري إلى توافر السيولة النقدية لدى المستثمرين الأفراد والذين احتفظوا بها طوال فترة الأزمة التي استمرت على مدار أربع سنوات من 2008- 2012، لترقب أداء الأسواق وانتظار حدوث الانتعاشة.
وأوضح، أن هذه الشريحة من المستثمرين من ذوي الملاءة المالية العالمية كانوا يتحينون الفرصة لتعافي الأسواق لاقتناص الفرص الاستثمارية، وهو الأمر الذي حدث بالفعل لتبدأ عمليات ضخ السيولة النقدية عبر العديد من القنوات الاستثمارية التي يأتي في طليعتها بطبيعة الحال العقار.
وأضاف، لوتاه أن التشريعات العقارية الجديدة التي أقرتها دائرة الأراضي والأملاك في دبي وذراعها الاستثمارية مؤسسة التنظيم العقاري ومنها حساب الضمان الذي يلزم المطورين بإيداع 20% من التكلفة التقديرية للمشروع لحين إنجازه أسهمت في تعزيز ثقة المستثمرين بالسوق العقاري.
ولفت إلى أن نجاح الشركات العقارية وفي مقدمتها “نخيل” بإحياء مشروعاتها التي توقفت خلال الأزمة وقيامها بإطلاق حزمة من المشروعات العقارية الجديدة، كان بمثابة رسائل إيجابية للسوق العقاري وحفز المزيد من المستثمرين على الدخول في معترك الاستثمار العقاري.
ونوه لوتاه بأن ارتفاع العائد على الاستثمار العقاري في الوقت الذي استقرت فيه الفائدة على الودائع عند مستويات منخفضة حفز المستثمرين على تحويل جزء من ودائعهم البنكية إلى مشتريات عقارية.
ويتراوح متوسط العائد على الاستثمار العقاري بين 8 و10% حالياً، مقابل 3% و6% خلال الفترة المماثلة من العام 2011 والذي شكل ذروة الأزمة، وذلك نتيجة تعافي السوق العقاري، وزيادة الطلب، وارتفاع أسعار البيع، والإيجارات بنسب تصل إلى نحو 50% خلال عامين.
وتعد العوائد على الاستثمارات العقارية في الدولة الأعلى على مستوى منطقة الشرق الأوسط، ما يضاعف من جاذبية القطاع وقدرته على استقطاب رؤوس الأموال الأجنبية، لاسيما مع تدني نسبة المخاطر.
العائد على الاستثمار العقاري ويعتبر تحديد العائد على الاستثمار العقاري من الأمور الرئيسية لأي مستثمر، ويتم احتسابه من خلال خصم تكلفة البناء والفوائد على القروض من إجمالي قيمة المبيعات والإيرادات، كما يتم تقدير العائد الإيجاري على العقارات من خلال احتساب نسبة الحصيلة الصافية من الإيجارات إلى تكلفة العقار.
ورفض لوتاه، اتهام البنوك العاملة في الدولة، بالتقاعس في دعم منظومة الرهن العقاري في الدولة، لافتاً إلى أن البنوك خاضت تجربة قاسية على هذا الصعيد خلال الأزمة المالية، وهو الأمر الذي دفعها للمزيد من التحوط للحفاظ على أموال المودعين والمساهمين.
وأفاد بأن البنوك أجرت مراجعة شاملة لسياستها التمويلية منذ بداية الأزمة المالية العالمية، حيث اتجهت خلال ذروة الأزمة وتحديداً في العامين 2009 و2011 إلى تقليص عملياتها في مجال التمويل العقاري والتركيز على تمويلات الأفراد الأخرى.
وأوضح أنه مع بدء تعافي القطاع العقاري في الدولة، وإصدار المصرف المركزي لقانون التمويل العقاري الجديد بدأت البنوك بالعودة تدريجياً إلى تقديم تسهيلات في مجال الرهن العقاري، مع التمسك بالإجراءات الكفيلة لحفظ حقوقها.
التمويلات العقارية ومن جهة أخرى تطرق زياد الشعار، العضو المنتدب لشركة داماك العقارية، إلى أهمية إقرار آلية ميسرة لتوفير التمويلات العقارية للمستثمرين الأجانب غير المقيمين في الدولة، مؤكداًَ أن هذه الخطة ستعزز من جاذبية السوق المحلي للاستثمارات الأجنبية.
وأوضح، أن دبي أصبحت من أهم المقاصد السياحية في العالم كما أنها تأتي ضمن أكثر المقاصد في العالم جذباً للسياحة الغنية التي تتمتع بالملاءة المالية الكافية للاستثمار العقاري في حال توافر القنوات التمويلية اللازمة.
ولفت الشعار، إلى أن توفير التمويلات للأجانب غير المقيمين، ستكون له انعكاسات إيجابية على جميع القطاع الاقتصادية بالدولة، وإلى جانب ضخ المزيد من الاستثمارات الأجنبية للقطاع العقاري فإن قيام المستثمر الأجنبي بشراء أو تمويل عقار سيضاعف من عدد زياراته للدولة على مدار العام.
وقال: “إن التشريعات الأخيرة التي أقرها المصرف المركزي الرامية ساهمت في تحقيق المزيد من الانضباط والأمان للسوق العقاري في الدولة، غير أننا نؤمن أيضاً بأنه من المطلوب توفير فرصة للمستثمرين الأجانب لشراء عقارات في الإمارات”.
وأقر المصرف المركزي، مؤخراً قانون الرهن العقاري لوضع ضوابط محددة لـ 51 بنكاً عاملاً في الإمارات لتحديد كيفية منح القروض للمواطنين والمقيمين داخل الدولة.
وحث الشعار، البنوك والمصارف العاملة في الدولة بالاضطلاع بدروها الهام في تعزيز منظومة الرهن العقاري وتقديم رهون عقارية لغير المقيمين في الدولة، وذلك بهدف دعم الازدهار الذي يشهده السوق العقاري في الإمارات.
وقال الشعار: “إن التشدد في تقديم الرهون العقارية يعد أحد أهم العوامل المقيدة للسوق العقاري، وهو الأمر الذي يحتاج للمزيد من الاهتمام لا تزال البنوك والمصارف متحفظة حيال تقديم الرهون العقارية لاسيما للأجانب غير المقيمين”.
وأكد أن مطالبة البنوك بمنح تقديم رهون عقارية لغير المقيمين، لا يعني التفريط في حقهم المشروع في الحصول على ضمانات كافية من العملاء، بما يضمن الحفاظ على حقوق المساهمين والمودعين.
وذكر أن فكرة الرهون العقارية حققت نجاحات ملموسة في العديد من الأسواق العالمية مثل كندا والمملكة المتحدة وإسبانيا وأستراليا ودول متطورة عديدة في شتى أنحاء العالم.
ووفقا لدائرة الأراضي والأملاك بدبي، شهدت دبي خلال الربع الأول من العام 2014 استثمار حوالي 35 مليار درهم في السوق العقاري، بزيادة بنسبة 57% عن نفس الفترة من العام الماضي.
واظهر تقرير إدارة تنمية القطاع العقاري التابعة للدائرة حول نتائج التصرفات العقارية بدبي للعام الماضي، إقبال 163 جنسية (7 خليجية و12 عربية و140 أجنبية) على الاستثمار في قطاع العقارات بالإمارة.
وبلغ إجمالي قيمة استثمارات المشترين الأجانب أكثر من 69 مليار درهم خلال العام الماضي وكان إجمالي تصرفات العقارات في دبي تجاوز 114 مليار درهم في العام الماضي.
الرهن العقاري ومن جانبه، قال خالد بن كلبان، رئيس مجلس إدارة شركة الاتحاد العقارية: “إن معظم المشتريات العقارية في المشروعات العقارية للشركة تتم نقداً في ظل غياب ملحوظ لعمليات التمويل والرهن العقاري”.
وطالب ابن كلبان، بدور أكثر فعالية للبنوك العاملة في الدولة، لدعم منظومة الرهن العقاري وتوفير تمويلات ميسرة للمستثمرين المواطنين والمقيمين وغير المقيمين في الدولة، مؤكداً أن قيام البنوك بهذا الدور يعزز من جاذبية القطاع العقاري لجذب المزيد من الاستثمارات.
وذكر ابن كلبان، أن توافر السيولة لدى المستثمرين الأفراد وانتعاش السوق العقاري، وارتفاع العوائد الاستثمارية أدى إلى تحفيز الأفراد على ضخ السيولة النقدية بالأسواق عبر المشتريات العقارية.
وقال: “إن معظم عمليات البيع تعتمد في الوقت الراهن على المستخدم النهائي للعقار، وهو الأمر الذي يمثل قاعدة راسخة للنمو المستدام”.
عدد اليوم
