6 فبراير 2010 21:36
توقعت تقارير بأن يكون 2010 عام استقرار على مستوى القطاع العقاري في دبي، مع زيادة المعروض من الوحدات السكنية، وهو الأمر الذي سيدفع بالأسعار نحو مزيد من الاستقرار والهدوء، وفي الوقت الذي أكدت فيه التقارير وجود تفاؤل في القطاع العقاري، مع اتساع منهج اللجوء إلى الإيجار بدلاً من التمليك، وبنسبة قد تصل إلى 80% من بين طالبي الوحدات السكنية.
وقدرت تقارير عقارية نسبة الفائض من المعروض في القطاع العقاري مقابل الطلب بالزيادة بنحو 30% إلى 40%، خلال العام 2010، ما يمثل إضافة إلى نوعية لتعزيز مزيد من الاستقرار في السوق، لصالح المسـتأجرين، وتقليل فرص قيام الملاك برفع رسوم الإيجارات للوحدات الجديدة كلياً طيلة العام الجاري.
وتشير التقارير إلى أن المرحلة الراهنة توفر فرصاً إيجارية تعود بالأسعار إلى مستويات ما قبل 2007، وفي مختلف المناطق الرئيسية والجديدة، وعلى امتدادات دبي، وتتساوى في ذلك معدلات الإيجار والقيم الرأسمالية، بل ربما الوقت هو الأنسب للمستأجرين حيث انخفض مستوى متوسط إيجارات أعلى مستوى سكني إلى حوالي 220 درهماً للقدم المربع، وبأقل ما يزيد على 30%، عن فترات سابقة من العام الماضي.
وفي تقرير لمؤسسة "جي أر ام سي" للخدمات الاستشارية أفاد 83% من المشاركين في مسح حول القطاع العقاري في دبي بأن ظروف الائتمان الصعبة في التمويل العقاري، ستدفعهم إلى البديل الأقرب والمتمثل في وحدات التأجير، منوهاً إلى أن المؤشرات تؤكد وجود فائض في العقارات خلال العام 2010، بواقع يصل إلى وحدتين من بين الطلب على خمس وحدات.
ونوه التقرير إلى أن 12% من طالبي السكن لجأوا عملياً إلى الإيجار، واستفادوا من وجود الفائض، الذي تجاوز حجم الطلب بنسب وصلت في بعض المناطق إلى الضعف، لافتاً إلى أن معدلات الإيجار وحتى أسعار البيع انخفضت بشكل ملحوظ بأكثر نسبياً من الدخل، وهو ما يساهم في أن تصبح الممتلكات أكثر يسراً مما سبق، والحصول على منزل أكثر سهولة من 48 شهراً مضت.
وأكد الجانب الأعظم من المشاركين في المسح على أن التفاؤل سيظل السمة العام في 2010، بغض النظر عن الانعكاسات الاقتصادية الأخرى، كما نوه التقرير إلى أن استقرار مستويات الدخول ساهم أيضاً في مزيد من الاستقرار، حيث أكد 58% أن دخولهم لم تتغير، بينما ذكر 7% زيادة دخولهم، ومن بين أصحاب الدخول المتدنية ذكر 51% منهم بأن دخولهم تأثرت، وبشكل عام بالأزمة في عام 2009، و نحو 68% من شرائح السكان بشكل عام.
وتبين الدراسة بأن 42% من السكان قاموا بتغيير سكنهم، في إطار البحث عن أسعار أقل، كما أكدوا إيجابية التغير، بينما انتقل البعض من مساكنهم إلى أماكن أفضل، بغرض ترقية المسكن، على الرغم من انخفاض الدخل، نظراً لوجود فرص بسعر أفضل وأنسب، وفق مسح جرى بين 1100 شخص.
ولفت تقرير لشركة "لانج لاسال" إلى وجود توقعات قوية بزيادة متوسط الشواغر وانخفاض متوسط الأسعار، وعلى الرغم من أن ذلك لن يحدث بشكل موحد في جميع المشاريع والمواقع مما سيؤدي إلى بروز مستويين في السوق خلال عام 2010، وسيزيد ذلك من الاستقرار، كما تستفيد منه المشاريع و المواقع ذات النوعية الأفضل.
ويقدر التقرير معدل الشواغر في مختلف أنحاء دبي بحوالي 33% خلال عام 2010، وتوجد معظم مساحات الشواغر في مبانٍ ذات ملكية في مناطق غير أساسية، كما أن عدد كبير من المستأجرين الدوليين والإقليميين لن يهتموا بهذه المساحات ونتيجة لذلك فمن المحتمل أن يظهر سوق جديد.
وتعد الشواغر في المباني ذات الملكية الأحادية الموجودة في المناطق المرغوب فيها مثل حي الأعمال المركزي حالياً أقل من 10%، ونتج عن ذلك نقص انتقائي في تلبية متطلبات بعض المستأجرين.
ويؤكد التقرير أن من المتوقع أن يـُظهر متوسط الأسعار والإيجارات في القطاع السكني بدبي مزيداً من الاستقرار خلال عام 2010 بسبب تباطؤ معدل الانخفاض في الأشهر القليلة الماضية، في حين يمكن تحقيق استقرار الأوضاع في بعض المناطق والقطاعات، من المرجح أن تشهد السوق بصفة عامة استمرار الانخفاض في متوسط الأسعار والإيجارات خلال عام 2010، كما ستتحكم قضايا العرض والطلب المحلي في أداء مختلف المواقع.
وتوقع التقرير إنجاز 24 ألف وحدة إضافية خلال العام 2010، علاوة على 25 ألف وحدة في 2011، تمثل في مجموعها فرصاً إضافية للمستثمرين والممولين في سوق دبي السكنية، بعد ضغوط واضحة لضبط الأسعار في العام 2009.
وتشير "لانج لاسال" إلى مؤشرات واقعية حول كون الأسعار قد استقرت على مدى الأشهر الأخيرة، على الرغم من الوضع الناتج عن زيادة العرض، ويعد استقرار حجم المعاملات مؤشراً إيجابيا آخرا على ثقة المستثمرين، لكن عدم وجود تمويل الإسكان لا يزال يشكل تحدياً كبيراً في دبي. وينوه إلى أن أي تحسين للإقراض يمثل أحد العوامل الرئيسية لتحقيق انتعاش مستدام، خاصة أن قيمة القروض العقارية كنسبة مئوية من قيمة المبيعات الإجمالية انخفضت بشكل ملحوظ خلال عام 2009.
وتنوه "لانج لاسال" إلى أن تعديل الإيجارات في سوق التجزئة بدبي أقل نسبياً من قطاعات المكاتب والسكن لكن السوق ما زالت تتحرك لصالح المستأجرين في عام 2010، وقد انخفض متوسط الإيجارات بنسبة حوالي 29% في الربع الأخير من العام 2009، مقارنة بالربع المماثل في 2008، وبنسبة 13 % قياساً على الربع الثالث، من 2009، ارتباطاً بتراجع مبيعات التجزئة بما يتراوح بين 15% إلى 20% في العام الماضي 2009، بشكل عام.
ويرى التقرير بأن هذه الفترة مثيرة للاهتمام حيث تستمر سوق دبي للتجزئة في التأرجح لصالح المستأجرين بسبب انخفاض الإيجارات وزيادة عدد الشواغر في بعض المراكز، وعلى الرغم من انخفاض مستويات العرض في المستقبل، فمن المتوقع أن تحدث زيادة في الإيجارات القصيرة وشروط فسخ العقود وفترات الإيجار المجانية.
ويرى تقرير "لانج لاسال" بأن تلك المتغيرات من قد تؤدي إلى تحول جذري في السوق، كما ستكون هناك المزيد من الحوافز للمستأجرين نتيجة تحول السلطة من الملاك للمستأجرين، مضيفاً بإمكانية بروز سوق تجزئة ذات مستويين حيث لا تزال معدلات الإشغال في مراكز التسوق الإقليمية تفوق 90%، خلافاً للمراكز القديمة، ونوه إلى أنه وعلى الرغم من كون وجود عدد من المشروعات سيتأخر موعدها، وتأثير ذلك على مستقبل حجم وتدفق الإمداد، إلا أنه هذا المستوى المتدني من الإمدادات في قطاعات السكن والمكاتب نوعاً سيؤدي إلى منح فرص التقاط الأنفاس إلى سوق التجزئة.
ويشدد التقرير على أن المستأجر هو الفائز في ظل الأوضاع الجديدة، نظراً لكون سوق قطاع المكاتب يعيش تعديلات مهمة مع مزيد من الوظائف الشاغرة والإيجارات الرخيصة، وهو ما قد يشجع الأعمال التجارية لأنه يوفر خيارات متعددة للتوسع والانتقال إلى دبي التي أصبحت أكثر قدرة على المنافسة عند اختيار موقع المكتب وذلك محلياً وإقليمياً على حد سواء.
وأفادت شبكة "إنديكس فوكاس- الإمارات" الصادرة عن مؤسسة التنظيم العقاري" "ريرا" و"دائرة أراضي دبي"، و شركة "ريدن. كوم" بارتفاع "مؤشر أسعار المبيعات في دبي" للعقارات السكنية بنحو 0.7% خلال الربع الأخير من العام الماضي.
وأوضح المؤشر بأن مؤشر أسعار المبيعات للفلل في دبي قد ارتفع بنحو 2.6%، خلال الربع الأخير مقارنة مع الربع الثالث خلال عام 2009، بينما تراجع بنسبة 19.7% مقابل الفترة المماثلة خلال عام 2008، وتشمل أهم 10 مناطق تمت تغطيتها بخدمة "إنديكس فوكاس- الإمارات".
المصدر: دبي
عدد اليوم
