عدد اليوم
أبوظبي (الاتحاد)
أصدر سمو الشيخ منصور بن زايد آل نهيان، نائب رئيس مجلس الوزراء، وزير شؤون الرئاسة، رئيس دائرة القضاء في أبوظبي، القرار رقم 25 لسنة 2018 بشأن لجان فض المنازعات الإيجارية والإجراءات المتبعة أمامها، حيث جاء القرار في 19 مادة تضمنت التعاريف، وآليات تشكيل لجان فض المنازعات الإيجارية، ونظام عملها، وإجراءات قيد الدعوى.
وبحسب القرار، فإنه لا يتم قيد دعاوى الإخلاء بسبب رغبة المؤجر في هدم المبنى، إلا إذا تم تقديم رخصة الهدم، وشهادة بعمر المبنى، وأن يقدم ما يثبت حصوله على التراخيص اللازمة من الجهات المختصة المتمثلة في شركة أبوظبي للتوزيع، وأبوظبي للنقل والتحكم، والصرف الصحي، والاتصالات، والدفاع المدني، وإدارة الطرق والمرور، وإدارة الأراضي والإسكان.
ووفقاً للقرار، فإنه لا يتم قيد أي دعوى إيجارية إلا إذا تم إرفاق صورة من عقد الإيجار، وبعد التأكد من تسجيله لدى البلدية، كما نص على أنه تشكل كل لجنة من لجان فض المنازعات الإيجارية الابتدائية من قاض فرد، يصدر بتحديده قرار من مجلس القضاء، بينما يتم تشكيل لجان الاستئناف من ثلاثة قضاة يصدر بتحديدهم قرار من المجلس.
لجنة القضاة
ووفقاً للمادة الثانية، فإنه تشكل لجنة النقض من ثلاثة قضاة، حيث تتولى اللجان مهامها وتباشر اختصاصاتها، وفقاً لأحكام هذا القرار، وتكون تبعية اللجان لرئيس المحكمة المختصة تحت إشراف مجلس القضاء.
وطالبت المادة الثالثة اللجان بالفصل على وجه الاستعجال في المنازعات الناشئة عن العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر، والبت في طلبات الإجراءات الوقتية التي يتقدم بها أي من طرفي العقد، وللجنة أن تعين خبيراً لإبداء رأيه شفاهة بالجلسة من دون تقرير، ويثبت رأيه في المحضر.
وحددت المادة 4 مدينة أبوظبي كمقر لجنة النقض، بينما تعقد اللجان جلساتها وفق منظومة العمل القضائي لدى دائرة القضاء وما يراه المجلس، وأجاز القرار للجان بأن تعقد جلسات مسائية، متى اقتضت الحاجة ذلك، وفق الضوابط التي يصدر بها قرار من مجلس القضاء، وفي هذه الحالة، ينبغي أن يحدد الإعلان صراحة وقت انعقاد الجلسة.
إجراءات إعلان الدعوى
وحول إجراءات إعلان الدعوى، نصت المادة 6 على أنه إذا كانت الدعوى مرفوعة من المؤجر، يتم إعلان المستأجر أو المستأجرين على مقر العين المؤجرة المبينة بعقد الإيجار ومخطط العقار، وتسلم في مقر العين المؤجرة، وفي حالة رفض المستأجر أو المستأجرين، أو من يمثلهم، أو من يقيم معهم تسلم الإعلان يتم تنفيذ الإعلان باللصق على مقر العين المؤجرة، وبعد الرجوع للقاضي، أو التصريح منه مباشرة، ودون اللجوء إلى التحري، ويكون الإعلان لمرة واحدة.
واستثنت المادة ذاتها من الحكم الوارد سابقاً، حالة قيام المستأجر بإخلاء العين المؤجرة، وردها إلى المؤجر، حيث يكون الإعلان في هذه الحالة وفق الإجراءات المنصوص عليها في قانون الإجراءات المدنية.
ووفقاً للمادة 7 فإنه لأطراف النزاع الحضور بأشخاصهم أو بوكيل أياً كان، وللجنة أن تتحقق من صحة تمثيل الأطراف أمامها، على أن يكون الطعن أمام لجنة النقض بوساطة محام مقبول للمرافعة أمام محكمة النقض.
وبحسب المادة 8 ، فإنه في حال لم يحضر أحد الأطراف الجلسات التي تدعو إليها اللجنة، ولم يقدم خلال مهلة معقولة مبرراً مقبولاً عن أسباب غيابه، جاز للجنة أن تستمر في نظر النزاع في غيابه.
وألزمت المادة 9 اللجان باعتماد اللغة العربية، على أن تسمع أقوال الخصوم أو الشهود، أو غيرهم ممن يجهلون اللغة العربية بوساطة مترجم.
العقود المسجلة
ونصت المادة 10 من القرار على أنه للخصوم أن يطلبوا إلى اللجنة في أية حالة تكون عليها المنازعة إثبات ما اتفقوا عليه في محضر الجلسة، ويوقع عليه منهم أو من وكلائهم المفوضين بذلك، فإذا كانوا قد كتبوا ما اتفقوا عليه، ألحق الاتفاق المكتوب بمحضر الجلسة وأثبت محتواه فيه، ويكون لمحضر الجلسة في الحالتين قوة السند التنفيذي، وتعطي صورته وفقاً للقواعد المقررة لتسليم صور الأحكام.
واعتبرت المادة 11 من القرار العقود الإيجارية المسجلة لدى دائرة البلديات المختصة بإمارة أبوظبي، سندات تنفيذية، ويجوز التنفيذ بمقتضاها فيما يتعلق بالمطالبة بالأجرة المتأخرة، ويجوز التنفيذ بمقتضى العقود الإيجارية المذكورة فيما يتعلق بالمطالبة بالإخلاء والتسليم لعدم الوفاء بقيمة الأجرة، بعد انقضاء المواعيد.
وأوجبت المادة 12 في حال نقضت لجنة النقض الحكم المطعون فيه كله أو بعضه، بأن تتصدى للفصل في الموضوع، ما لم يكن الحكم المطعون فيه قد قضي بعدم الاختصاص أو عدم القبول، بينما أوكلت المادة 14 من القرار لإدارة التفتيش القضائي مهام التفتيش على أعمال اللجان.
ونصت المادة 16 على أنه في أحوال التأجير من الباطن، أو إحداث تغييرات بالعين المؤجرة أو أضرار، أو تغيير النشاط، أو إذا استعمل المستأجر العين المؤجرة، أو سمح باستعمالها بطريقة تخالف شروط الإيجار، أو تضر بمصلحة المؤجر، أو استعمالها في غير الأغراض المؤجرة من أجلها أو بطريقة ضارة بالصحة، أو مقلقة للراحة، أو منافية للنظام العام والآداب، للمؤجر قبل إقامة الدعوى الموضوعية أن يقدم عريضة بطلب إلى القاضي المختص لمعاينة العين المؤجرة، وتكون هذه العريضة من نسختين، ومشتملة على وقائع الطلب وأسانيده وموطن الطالب ومحل عمله.
ووفقاً للقرار، يصدر القاضي المختص حسب الأحوال أمره، كتابة أو إلكترونياً على إحدى نسختي العريضة في اليوم التالي لتقديمها على الأكثر، ولا يلزم ذكر الأسباب التي بني عليها الأمر إلا إذا كان مخالفاً لأمر سبق صدوره.
وأجازت المادة 17 للمستأجر أو المؤجر التظلم من الأمر خلال 15 يوماً من تاريخ إعلانه إليه، ويحصل التظلم أمام اللجنة الإيجارية المختصة، ويكون بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى أمامها ويجب أن يكون مسبباً، ويعتبر المتظلم في حكم المدعي، والتظلم ضده في حكم المدعى عليه، وتراعى عند نظر التظلم القواعد والإجراءات المتبعة أمام المحكمة.
