القاهرة - مصطفى امام:
تعاني معظم الدول العربية - بدرجات مختلفة- من مشكلات الإسكان، بينما يتزايد السكان بالوطن العربي بمعدل يصل لحوالي 3 في المئة سنوياً مما يشكل ضغوطاً على الحكومات لتوفير السكن الملائم لذوي الدخول المحدودة في ظل نقص شديد في التمويل والآليات المتطورة له· وفي نفس الوقت فإن أسواق الإسكان تعاني معادلة مختلفة تتمثل في وجود فائض في الإسكان الفاخر ونقص كبير في اسكان متوسطي ومحدودي الدخل، مما يتطلب مواجهة مشاكل التمويل العقاري·
وقال الدكتور مصطفى هديب -رئيس الأكاديمية العربية للعلوم المصرفية- انه اذا كانت نسبة النمو للسكان في العالم العربي 3 في المئة، واجمالي عدد السكان -حسب احصائيات الجامعة العربية- حوالي 325 مليون نسمة، فإن السكان الحاليين يحتاجون لحوالي 59 مليون مسكن في حين أن المخزون الحالي 30 مليون مسكن فقط ، وهذا يعني أننا نحتاج الى 1,8 مليون مسكن في السنة بينما لا يمكن توفير سوى مليون مسكن في أفضل الأحوال، وهو ما يعني ان المشكلة تتجه للتفاقم في ظل ندرة التمويل ومحدودية أسواق المال القادرة على استيعاب اصدارات توريق القروض العقارية، بينما يرى الخبراء ضرورة تحديد النسبة المستحقة للدعم الذي تقدمه الحكومة·
وتقول مها عبدالرازق -نائب مدير البنك العربي الافريقي الدولي- إنه في مصر يمكن اعتبار منخفض الدخول من يتراوح دخله السنوي بين 12 الف جنيه للاعزب و18 الف جنيه للاسرة، وهذه المستويات يجب أن تتغير سنويا حسب معدلات التضخم، كما يجب ان نفرق بين دخول الأفراد في المدن وفي الريف، مشيرة الى ضرورة ان تركز شركات التمويل العقاري على حديثي التخرج· حيث إن اكثر من 50 في المئة من سكان مصر حاليا تحت سن 25 سنة وهؤلاء يمثلون الطلب المحتمل على السكن·
ورغم انه لم يتم تحديد الفئات المستحقة لدعم الاسكان في مصر، فان هناك صندوقاً لضمان ودعم التمويل العقاري نص عليه قانون التمويل العقاري وتم تخصيص موارد له من ميزانية الدولة بالاضافة الى استقطاع 2 في المئة من أقساط التمويل لغير المستحقين للدعم·
وأشار اشرف القاضي -نائب رئيس هيئة التمويل العقاري- الى انه تم العدول عن فكرة تقديم الدعم من خلال أسعار الفائدة، ليتم تقديمه من خلال دعم نقدي فوري بنسبة 15 في المئة من قيمة الوحدة بحد اقصى 10 آلاف جنيه بالإضافة الى ضمان تعثر الأفراد عن السداد لمدة 3 اقساط· وينتقد بعض الخبراء التوسع في منح قروض عقارية في ظل عدم وجود تصنيف لمخاطر الائتمان الطويل الأجل في مصر، حيث سيؤثر ذلك على توريق ديون شركات التمويل العقاري· وتساءل المستشار القانوني الدكتور بهاء على الدين كيف يمكن الحديث عن التوريق في ظل بيئة قانونية غير ناجحة وعدم وجود شركات لتصنيف الائتمان؟ كما أن البنوك التجارية مازالت تحصل على فائدة مرتفعة على الإقراض العقاري تصل الى 13 في المئة في حين أن الفائدة على الايداعات انخفضت الى 6 في المئة، والمتوقع ان تنخفض هذه الفائدة العالية مع توسع وتنافس البنوك في منح الائتمان العقاري، حيث إن اجمالي التمويل العقاري الذين قدمته الشركتان الحاليتان لم يتجاوز 92 مليون جنيه من اجمالي التمويل العقاري على مستوى البنوك والذي يصل لحوالي 215 مليون جنيه· وذكر مسؤولون بهيئة التمويل العقاري أن عدة بنوك وافقت على المساهمة في تأسيس شركة لاعادة التمويل العقاري أو اتاحته برأس مال مدفوع يبلغ حوالي 100 مليون جنيه، ورأس مال مرخص مليار جنيه، لاتاحة سيولة للتمويل العقاري في السوق ولخفض التكلفة·
ورغم المشاكل التي تواجه التمويل العقاري الممنوح لمنخفض الدخل في مصر، فإن الأردن قطعت شوطاً جيداً في هذا المجال· وقالت سيمونا بشوتي مساعد المدير العام لبنك القاهرة عمان- إن الاردن خصصت 70 مليون دولار لدعم الموظفين الحكوميين الذين مر على تعيينهم 5 سنوات على الأقل، وان يكون دخل العائلة أقل من 700 دولار شهرياً، والا تملك سكناً حتى تحصل على هذا الدعم لمرة واحدة، وان يخصص هذا الدعم لشراء قطعة أرض لا يزيد ثمنها على 4200 دولار أو شقة لا يزيد سعرها على 30 ألف دولار -حوالي 22 الف دينار- ويمكن استخدام الدعم ضمن قرض لترميم أو توسيع المنزل الحالي بحيث لا يزيد سعر المنزل على 7 آلاف دولار أو 5 آلاف دينار أردني·
وأشارت الى ان قيمة القرض الممنوح للفرد لا تزيد على 14 الف دولار، وتدعم الحكومة الأردنية سعر الفائدة بواقع 5 في المئة، وتصل مدة سداد القرض لعشرين عاماً، وقيمة الدعم لحوالي 36 في المئة من قيمة عملية المرابحة، وقد نجح المشروع الأردني في تقديم 4228 قرضاً خلال عامين بعد وضع معايير موحدة وتصنيف للأفراد المستحقين للدعم·· وساعدت في نجاح التجربة القروض الطويلة الأجل وذات الفائدة الثانية التي تقدمها شركة إعادة التمويل لفترة تتراوح بين 3 الى 7 سنوات مما ساعد المؤسسات المالية في التحوط من مخاطر تقلبات أسعار الفائدة·
وطالب الخبراء بأن تعيد الحكومات العربية النظر في تنفيذ أحكام إعادة الاستثمار ضماناً لعدالة توزيع الأموال المتاحة، على جميع الأقاليم والمدن، حتى تحصل المناطق المحرومة اقتصادياً على حصتها من الدعم، كما ينبغي مطالبة المؤسسات المقرضة بتقديم نسبة من قروض التمويل العقاري للمقترضين من ذوي الدخول المحدودة وان تسعى هذه المؤسسات لاستحداث مجموعة واسعة من منتجات التمويل العقاري بما يتناسب مع احتياجات كل فئات المجتمع·
عدد اليوم
