رسوم خدمات المشاريع العقارية تحدد خيارات مستثمرين في أبوظبي

سيد الحجار (أبوظبي) تحتل قيمة رسوم الخدمات بالمشاريع العقارية في أبوظبي أولوية، في تحديد خيارات العملاء الراغبين في شراء وحدات سكنية جديدة، في ظل ارتفاع قيمة هذه الرسوم ببعض المشاريع، وتباينها من منطقة لأخرى. وطالب مستثمرون وملاك وحدات سكنية بعدد من المشاريع العقارية في أبوظبي، بتخفيض رسوم الخدمات التي تفرضها شركات التطوير العقاري بهذه المشاريع، مشددين على ضرورة وضع أطر تنظيمية لتحديد قيمة هذه الرسوم بمناطق التملك الحر في الإمارة. وقال متعاملون وخبراء بالسوق العقاري في أبوظبي لـ«الاتحاد»، إن بعض المعاملات العقارية قد تتعثر نتيجة اعتراض المشتري على قيمة رسوم الخدمات، لا سيما أن بعض المستثمرين لا يضعون مثل هذه الرسوم في الحسبان قبل اتخاذ قرار الشراء، مؤكدين أن خفض قيمة الخدمات يشجع المزيد من المستثمرين على شراء العقارات بأبوظبي. وأوضحوا أن رسوم الخدمات تحمل المستثمرين وملاك العقارات أعباء إضافية، لا سيما مع تراجع أسعار الإيجارات السكنية بمعظم مناطق الإمارة، موضحين أن قيمة هذه الرسوم تتراوح بين 8 آلاف و20 ألف درهم سنوياً، وترتفع أحياناً بناء على المساحة والخدمات. وترتفع رسوم الخدمات في الشقق السكنية لتتراوح بين 9 دراهم و21 درهماً للقدم المربعة، فيما تتراوح بين 4 و5 دراهم بالفلل، في ظل زيادة الخدمات المقدمة بالأبراج السكنية. وأوضحوا أن بعض ملاك الوحدات السكنية بمشاريع التملك الحر لا يستفيدون من جميع الخدمات والمرافق العامة بالمشروع مثل حمامات السباحة والجيم والصالات الرياضية، إلا أنهم يقومون بسداد قيمة رسوم الخدمات كاملة، والتي تشمل كذلك الحدائق العامة والمتنزهات وخدمات الحراسة والأمن والنظافة، وهو ما يزيد من مطالب خفض قيمة الرسوم. وأكد مسؤولون بشركات التسويق العقاري في أبوظبي أن مطالب خفض رسوم الخدمات تتزايد، في ظل ارتفاع قيمة الرسوم الأخري المرتبطة بشراء العقار، وفي مقدمتها رسوم التحويل (نقل الملكية) التي تفرضها بعض شركات التطوير العقاري، فيما يتعلق بعمليات إعادة البيع، والتي تتراوح بين 2 و3%، بخلاف عمولة الوسيط العقاري، وهو ما يزيد من الأعباء المالية على الراغبين في شراء العقارات. بيد أنهم أكدوا أهمية الخطوة التي اتخذتها بعض الشركات مؤخراً، مثل «الدار» و«بلووم العقارية» بخفض رسوم التحويل إلى 5 آلاف درهم فقط، أو 3 آلاف درهم عند نقل الملكية بين الأقرباء من الدرجة الأولى. وأكد مصدر مسؤول بشركة الدار العقارية، أن شركات التطوير لا تستفيد من رسوم الخدمات، موضحاً أن الرسوم التي يتم سدادها يستفيد منها المقيمون بالمشروع، وأن الشركة لا تسعى لتحقيق أرباح من خلال هذه الرسوم، ولكن يتم تحديدها بشفافية تامة مع إطلاع المشتري على كل التفاصيل. خسائر المستثمرين وقال شريف محمود «مستثمر» إنه بادر بشراء شقة مؤلفة من غرفتين بجزيرة الريم قبل نحو عامين بسعر 1.8 مليون درهم، حيث قام بتأجير الوحدة بسعر 130 ألف درهم خلال العام الأول، ثم 120 ألفاً بالعام الثاني، إلا أنه فوجئ بانخفاض الإيجار لنحو 100 ألف درهم حالياً، رغم التزامه بسداد مبلغ 20 ألف درهم كرسوم للخدمات سنوياً. وأضاف أن قيمة رسوم الخدمات تحمله خسائر مالية في ظل انخفاض قيمة العائد الإيجاري للوحدة. فيما قال حسن محمد، إنه اشتري فيلا مؤلفة من أربع غرف بأحد المشاريع العقارية العام الحالي، موضحاً أنه يلتزم بسداد 16 ألف درهم سنوياً كرسوم للخدمات، رغم عدم استفادته من معظم الخدمات، خاصة النادي الرياضي، لا سيما في ظل عدم وجود أبناء صغار لديه. وعلى صعيد آخر، أوضح مصطفى عبدالقادر «مستأجر»، إنه قرر استئجار شقة سكنية في جزيرة الريم، في ظل توفر شقق مؤلفة من غرفتين بإيجار 85 ألف درهم سنوياً، بيد أنه فوجئ بمالك الوحدة يطالبه بسداد 10 آلاف درهم إضافية، باعتبارها قيمة رسوم الخدمات، وهو ما جعله يتراجع عن استئجار الوحدة. أعباء إضافية إلى ذلك، قال نادر حسن المدير التنفيذي لشركة سكاي لاين للوساطة العقارية إن رسوم الخدمات ببعض المشاريع العقارية في أبوظبي مرتفعة، وذلك رغم توجه بعض الشركات مؤخراً لخفض قيمة هذه الرسوم لنحو 9 أو 10 دراهم للقدم المربعة، مقارنة بـ15 إلى 20 درهماً سابقاً. وشهدت الفترة الأخيرة إعلان إحدى الشركات العقارية بالدولة عن إطلاق عروض خاصة تتعلق برسوم الخدمات في المشاريع العقارية الجديدة، عبر الإعلان عن عدم سداد رسوم خدمات خلال السنة الأولى من الشراء، بهدف تشجيع العملاء على الشراء، وتقليص مخاوفهم من تكاليف هذه الرسوم. وأوضح حسن، أن قيمة الرسوم تشكل عبئاً إضافياً على الملاك والمستثمرين، لا سيما بالشقق ذات المساحات الكبيرة، موضحاً أنه على سبيل المثال فإن الشقة المؤلفة من 3 أو 4 غرف قد تصل مساحتها إلى 2000 قدم مربعة، ومن ثم فإن فرض رسوم خدمات بقيمة 15 درهماً للقدم المربعة، تعني سداد نحو 30 ألف درهم للخدمات. وذكر أن قيمة الرسوم يلتزم بسدادها المالك وليس المستأجر، بيد أن بعض الملاك قد يحاولون التوصل لاتفاق ودي مع المستأجر لسداد هذه الرسوم أو تحمل جزء منها، لا سيما مع تراجع أسعار الإيجارات مؤخراً بمعظم مناطق التملك الحر في أبوظبي. وأكد حسن أن المستثمر الراغب في شراء عقار غالباً ما يسعى للاستفادة من أي خصومات أو تخفيضات في الأسعار، ومن ثم فإن زيادة قيمة الرسوم بالإضافة إلى عمولة الوسيط ورسوم التحويل، تمثل أعباء إضافية على المشترين للعقارات، خاصة إذا كان العميل لا يضع مثل هذه المبالغ في الحسبان قبل اتخاذ قرار الشراء. شراء العقارات ومن جهته، أوضح عمار ناصر الدين المدير العام لشركة بيور هوم العقارية، أن الرسوم تحتل أولوية في قرارات العملاء الراغبين في شراء العقارات، مضيفاً أن بعض العملاء قد يتراجعون عن الشراء بمشاريع محددة نتيجة زيادة قيمة هذه الرسوم. وأضاف: على سبيل المثال فإن أحد المستثمرين قرر شراء شقة كبيرة مؤلفة من 4 غرف بمساحة 4700 قدم مربعة بأحد المشاريع في «المارينا سكوير» بجزيرة الريم، وذلك مقابل 4 ملايين درهم تقريباً، ورغم أن قيمة تأجير الشقة قد تزيد عن 250 ألف درهم، إلا أن العميل تراجع عن قرار الشراء عندما فوجئ بأن قيمة رسوم الخدمات قد تصل إلى 70 ألف درهم سنوياً. وأوضح أن تراجع قيمة رسوم الخدمات يشجع المزيد من المستثمرين على شراء العقارات بأبوظبي، موضحاً أنه رغم تراجع أسعار الإيجارات بمعظم مناطق العاصمة، فإن رسوم الخدمات لم تتراجع، وهو ما يحمل المؤجر خسائر مالية، في ظل تراجع العائد الإيجاري. وأشار ناصر الدين إلى تباين قيمة الرسوم بمختلف مشاريع أبوظبي، حيث تقدر في «حدائق الجولف» بـ5 دراهم للقدم المربعة، وفي جزيرة الريم تصل قيمة الرسوم لنحو 30 ألف درهم للشقة المؤلفة من 3 غرف. تكاليف الصيانة بدوره، أوضح أحمد صلاح ربيع مدير شركة بلاتينيوم هوم للعقارات، أن رسوم الخدمات تشمل حمامات السباحة والجيم والصالات الرياضية والحدائق العامة والمتنزهات وخدمات الحراسة والأمن والنظافة، وهي تختلف عن رسوم الصيانة، موضحاً أن بعض العملاء قد يستفيدون بالفعل من هذه الخدمات، بيد أن مقيمين آخرين قد لا يستفيدون منها. وبحسب بيانات أحد المشاريع العقارية الجديدة في أبوظبي، تشمل رسوم الخدمات (صيانة وري المساحات والمناظر الطبيعية، وإنارة الطرقات والشوارع، وتشمل كذلك التشغيل والصيانة، وإدارة المخلفات، ومجمع ومكاتب الصيانة، ومكتب المساعدة وخدمات البوابات، والخدمات الأمنية التي تضم القوة العاملة الأمنية والدوريات المتحركة والوسائل الأمنية الإلكترونية، ومخصص الاستهلاك لتغطية المصاريف المستقبلية). وذكر ربيع أن رسوم الصيانة تختلف عن الخدمات، حيث تبدأ تكاليف الصيانة من 3.5 أو 4 آلاف درهم للوحدة، وترتفع بناء على المساحة، موضحاً أن بعض الشركات العقارية توفر عقود صيانة مع شركات محددة، بيد أن بعض العملاء قد يفضلون التعاقد الخاص مع شركات صيانة أخرى. الشقق السكنية ومن جهتها، أشارت عبير نديم المدير العام لشركة «إيسترن ساندس» العقارية، إلى ارتفاع قيمة رسوم الخدمات بالشقق السكنية، مقارنة بحجم الخدمات المقدمة، لا سيما في ظل عدم استفادة بعض العملاء من هذه الخدمات. وذكرت نديم أن كثيراً من العملاء يهتمون بالتساؤل حول قيمة رسوم الخدمات قبل اتخاذ قرار الشراء، مشيرة إلى اعتياد المشترين على هذه الرسوم، ووضعها في الحسبان عند شراء الوحدات السكنية. وذكرت أن متوسط قيمة الرسوم في الفلل يقدر بنحو 4.5 درهم للقدم المربعة، بينما يرتفع في الشقق ليتراوح بين 9 و21 درهماً، لا سيما في ظل زيادة الخدمات المقدمة بالأبراج السكنية. دراسة قيمة الرسوم أبوظبي (الاتحاد) أكدت دائرة التخطيط العمراني والبلديات الاهتمام على دراسة رسوم الخدمات التي تفرضها شركات التطوير العقاري، موضحة أنه إن كانت قيمة الرسوم مناسبة لن يتم تغيرها، أما إن كانت غير منطقية أو مبالغاً فيها ستتم مناقشة المطورين، وكشفت الدائرة عن بدء إجراءات التسجيل للوحدات العقارية في أبوظبي. تباين الأسعار بالمشاريع أبوظبي(الاتحاد) تتراوح رسوم الخدمات في شقق جزيرة الريم بين 13 و21 درهما للقدم المربعة، حيث تتراوح في مشروع «شمس أبوظبي» بين 15 و17 درهما، وفي المشاريع الجديدة قيد الإنشاء مثل «ذا بردجز» و«ميرا» بين 13 و14 درهما، فيما تبلغ قيمة رسوم الخدمات في شقق الريف داون تاون 12,46 درهم للقدم المربعة، وبمشروع «سوهو سكوير»، قيد الإنشاء، بجزيرة السعديات بين 18 و19 درهما، وفي «ممشى السعديات» 17 درهما للقدم المربعة. وفيما يتعلق بمشاريع الفلل، تقدر رسوم الخدمات في مشاريع «حدائق بلووم» و«حدائق الراحة» بنحو 5 دراهم للقدم المربعة، وذات القيمة بمشروعي «جواهر السعديات» و«لجونز»، قيد الإنشاء، بينما تقدر رسوم الخدمات بمشروع «قرية الفرسان» بنحو 3,6 درهم للقدم المربعة. وتبلغ قيمة رسوم الخدمات للفيلا بمشروع «قرية هيدرا» بنحو 10230 درهما، وفي فلل الريف تقدر قيمة الرسوم بنحو 4 دراهم للقدم المربعة، حيث تقدر ب 7178 درهما للفيلا ذات الغرفتين، و9506 دراهم للثلاث غرف، و11,2 ألف درهم للأربع غرف، و14,7 ألف درهم للفلل المؤلفة من 5 غرف.