من المتوقع أن تنضم 51 ألف وحدة سكنية جديدة إلى أسواق دبي خلال العامين الجاري والمقبل بحسب تقرير اقتصادي حديث والذي رجح استكمال 26 ألف وحدة سكنية في العام 2010 و25 ألف وحدة أخرى في 2011، في دبي.
وأشار التقرير إلى انخفاض متوسط إيجار الوحدات السكنية بنحو 10% على أساس سنوي، كذلك انخفض متوسط إيجار الفيلات بنسبة 23%، كما أن فائض المعروض لايزال متوقعا وتعافي الأسعار ليس قبل 2011، متوقعا مزيدا من الضغط على عوائد الإيجار.
وبين التقرير السنوي لشركة “ضمان للاستثمار” أن هناك وفرة حالية في المساحات المكتبية في دبي، حيث من المقرر دخول 12 مليون متر مربع من المساحات المكتبية خلال 2011/2012، ومعدلات المكاتب الخالية بمختلف أنحاء المدينة يقف حاليا عند مستوى 38% ومن المتوقع أن يتجاوز 50% خلال السنوات القليلة المقبلة مع دخول المعروض الجديد.
ويرى التقرير أن قطاع العقارات سيبقى في أزمته على الأقل حتى نهاية 2011، لافتا إلى أن الأسعار حاليا بلغت مستويات العام 2006، وهو الأمر الذي قلص المبالغات التي لا أساس لها التي شهدتها لاسواق في ذروتها لكن الأسعار لم تصل إلى المستويات ذات القيمة الجذابة للمستثمرين الذين سيحفزون نشاط السوق.
ونوه تقرير “ضمان للاستثمار” إلى أن الكثير تحدث حول فقاعة العقارات التي انفجرت في دبي وانتشرت في جميع أنحاء الإمارات، عند النظر إلى المستقبل، فإن القصة كلها تتمحور حول ماذا سيحدث لهذا القطاع الحيوي عند استعادة القطاع لتوازنه وظهور حالة طبيعية جديدة، وبشكل عام، فإن قطاع العقارات يمر بمرحلة تحول حيث يتحول من مرحلة خلق الأصول والقيمة إلى مرحلة إدارة الأصول وتحسين القيمة.
وأضاف رغم ذلك فانه لا يزال يوجد نقص في المعروض ذو الجودة الجيدة خاصة في مناطق مراكز المدينة كما هو مثبت نتيجة انخفاض مستويات المكاتب المتاحة، ولقد انخفض متوسط الإيجار بنحو 38% خلال عام واحد وانخفض بنسبة 45% 60% منذ فترة الذروة في 2008.
ولفت إلى أن التقرير للربع السنوي الذي صدر حديثا من قبل شركة “لاند مارك” الاستشارية، ركز على تصنيف المطورين في دبي وأبوظبي، وبين أن المعروض الحالي في سوق العقارات تم بناؤه من جانب كبار المطورين ومن ثم فإن الجودة ستكون أعلى بكثير من العروض الذي سيدخل الأسواق لاحقا.
وأوضح أن الجانب الأكبر من المعروض المقبل تم بناؤه من قبل مطورين فرديين الذين يتوجب عليهم تقليص خططهم الأصلية، ولذلك تبرز الحاجة إلى المراقبة الحكومية النشطة.
ونوه تقرير ضمان إلى أن مؤشر أسعار المستهلك في أبوظبي يظل عند مستوى أعلى بكثير من دبي في الوقت الحالي، إلا أن ذلك سيتغير مع دخول كم كبير من المعروض العقاري إلى السوق هذا العام.
وقال إن البارقة الوحيدة نتيجة المعروض، تتجسد في حقيقة أن النظرة المستقبلية للتضخم تعتبر إيجابية، حيث أن المكون الرئيسي لمؤشر أسعار المستهلك في الإمارات لا يزال السكن، الذي بدوره لا يزال محافظا على ثباته.
ويرى تقرير ضمان أن دبي تعد صاحبة الاقتصاد الأكثر تنوعا في منطقة الخليج، كما هو مثبت في تفاصيل الناتج المحلي الإجمالي، ولا يوجد قطاع واحد يستحوذ على نصيب الأسد من اقتصاد الإمارة، فالنفط يمثل 2% من الناتج المحلي والعقارات 8%، والقطاع المصرفي 4%، والتصنيع 12%، والخدمات التجارية 38%، والإنشاءات 5%، و31% للقطاعات الأخرى.
وأوضح التقرير أنه إذا ما دققنا بعمق، فإننا نجد أن قطاع العقارات وقطاع الإنشاءات ذا الصلة، يشكل حصة 13%، وهما القطاعان اللذان لا يزالا غارقين في عملية تصحيح حادة، ومن ثم يكون السؤال، هل تستطيع القطاعات الأخرى التعويض عن الانخفاض الناجم عن القطاعين.
وبين أن الخدمات التجارية تمثل حصة قدرها 38%، فضمن حالة عدم اليقين الحالية بالنسبة للنمو العالمي، يكون من المعقول افتراض أن الصادرات ستشهد انخفاضا كبيرا خلال العام الحالي، إذا ما تراجع النمو العالمي.
وقال: في الوقت الذي ستواصل فيه دبي لعب الدور القيادي كمركز للتجارة في المنطقة، فإن المستقبل الحالي لا يصل إلى مستويات النمو التي شهدها هذا المركز التجاري الرئيسي تاريخيا.
القطاع المصرفي يمثل أكثر من 30% من سوقي أبوظبي ودبي
أوضح التقرير أن القطاع المصرفي يمثل أكثر من 30% من سوق دبي المالي وسوق أبوظبي للأوراق المالية، وبالتالي فإن القطاع هو أحد عوامل التحفيز الرئيسية لأداء سوق الأسهم، وفي ظل معدلات الفائدة الحالية المنخفضة، يتوجب على البنوك التأقلم مع الهوامش المنخفضة وتزايد تكاليف الدين المرتفعة. وعلى الرغم من النمو، فإن البنوك الإماراتية لا تزال في النطاق السلبي. ويدفع ذلك البنوك بشكل متزايد نحو الاعتماد على التمويل بين البنوك ما يدفع إلى ارتفاع معدلات “الإيبور”، مشيرا إلى أنه ومع الأخذ بعين الاعتبار الموازنات المتمددة، وحقيقة أن نمو إمدادات النقود قد شهد انخفاضا، لافتا إلى أن، فجوة التمويل الحالية تبلغ 40 مليار درهم” ومن هنا فإن أي نمو مستقبلي سوف يأتي بتكلفة تمويل أعلى. ودعا التقرير البنوك الإماراتية إلى التعامل مع صعوبات القطاع الخاص مثل ديون شركة سعد والقصيبي، وهو الأمر الذي يقود الجميع إلى التحليل بأن القروض المتعثرة لم تصل الذروة بعد.
الإمارات دائن خارجي وأصول استثمارية بقيمة 1,6 تريليون درهم
تشير “ضمان” في تقريرها إلى أن وضع السيولة في الإمارات، وفيرة ومنخفضة في ذات الوقت، فإن الإمارات هي دائن خارجي صافي، وكما ورد في تقرير صندوق النقد الدولي، فإن هذا التصنيف يتأثر بشكل كبير في أبوظبي.
ولفت إلى أن التقرير يذكر أن مكانة الاستثمار العالمية لدولة الإمارات تقف خلال العام 2009 عند 437 مليار دولار “1.6 تريليون درهم” كأصول، و132 مليار دولار كديون، وهي ما تقود إلى وضعية إيجابية صافية بنحو 305 مليارات دولار أو 132% من الناتج المحلي الإجمالي.
ويشير إلى أنه ومن خلال منظور كلي، توجد أزمة سيولة، وهو الأمر الذي تظهره فجوة التمويل التي يواجهها القطاع المصرفي، الذي يتوجب عليه دفع مستويات فائدة باهظة كما تظهر معدلات “الإيبور” المتزايدة، والتي تعد من بين أعلى المعدلات في العالم لعملة مرتبطة بالدولار الأميركي.
وقال: في ضوء ذلك فان السيولة لا تجد طريقها إلى الاقتصاد العام وبالتالي يكون لها تأثير حاد على النمو الذاتي، وهناك حاجة حقيقية بالنسبة للحكومة للبدء في ضخ السيولة إلى السوق المحلية بطريقة مدروسة وهادفة.
ويرى تقرير “ضمان للاستثمار” أن العودة الفورية للمشاركة النشطة للاستثمارات الأجنبية المباشرة الى الاقتصاد الإماراتي، يحتاج إلى بيئة أكثر ودا بالنسبة للاستثمارات الأجنبية المباشرة.
ولفت إلى أن الإمارات شهدت أضخم انكماش للاستثمارات الأجنبية المباشرة في العام 2009 بين اسواق دول مجلس التعاون الخليجي، حيث تراجعت قيمة الاستثمارات الأجنبية المباشرة بنسبة 72% إلى 40 مليار دولار في 2009، وانخفضت الاستثمارات الأجنبية المباشرة في دول مجلس التعاون الخليجي بنسبة 16% إلى 520 مليار دولار في 2009.
وقال: لقد ساهم كل من معدلات النمو الضعيفة ومخاوف السيولة وانهيار قطاع العقارات، ومعدلات الإقراض العالية وتباطؤ أنشطة التنمية الحكومية، في هذا الهبوط الحاد في أنشطة الاستثمارات الأجنبية المباشرة.
عدد اليوم
