محمود عبد العظيم (القاهرة)
شهدت أسعار العقارات في السوق المصرية منذ بداية العام الجاري وحتى الآن ارتفاعاً بنسب تراوحت بين 15% و25%، نتيجة زيادة تكلفة مواد البناء، بحسب خبراء ومسؤولين بالقطاع توقعوا استمرار الارتفاع في الأسعار الفترة المقبلة.
وطالت الارتفاع في الأسعار جميع أنواع العقارات خاصة التجارية والإدارية التي كسرت حاجز الـ20 ألف جنيه للمتر في العديد من المناطق على مستوى الجمهورية بينما يقترب سعر المتر في الإسكان فوق المتوسط من حاجز الـ10 آلاف جنيه الأمر الذي يؤشر على موجة جديدة من ارتفاع أسعار العقارات بجميع أنواعها بما فيها الإسكان الموجة للطبقة المتوسطة والشرائح الدنيا من هذه الطبقة نظراً لتأثر هذا النوع من الإسكان باتجاهات الأسعار السائدة والتوقعات المستقبلية لها.
ويجمع متعاملون في السوق العقارية المصرية على أن هذه الموجة السعرية المرتفعة تأتي هذه المرة لتستبق الانتخابات الرئاسية المقرر لها نهاية الشهر الجاري، حيث يشير هؤلاء إلى أن هذه الانتخابات سوف تضع أساساً قوياً ونقطة انطلاق لمسيرة الاقتصاد المصري في السنوات الأربع المقبلة ولان قطاع البناء والتشييد بطبيعته قطاع قائد يسعى إلى الاستفادة من هذه الانطلاقة مبكراً.
ويتوقع هؤلاء المتعاملون أن تتواصل هذه الموجة من ارتفاع الأسعار بقوة في الأشهر القليلة القادمة مستفيدة من حالة التفاؤل التي تسود دوائر الأعمال ورغبة الكثيرين في اقتناء عقارات لأغراض استثمارية مثل إعادة تأجيرها، وهو الاتجاه الغالب لدى معظم المشترين في هذه الفترة خاصة العقارات التجارية والإدارية التي يزداد الطلب عليها وتحظى بإقبال واسع من المشترين وعمليات إعادة تقويم سعري مستمرة.
ولعبت مجموعة من العوامل دوراً محورياً في صناعة الارتفاع الأخير لأسعار العقارات في مصر وهي العوامل ذاتها التي ترشح لمزيد من الارتفاع في الفترة القادمة لاستمرار تأثير هذه العوامل على السوق وتحديد اتجاهاتها المستقبلية.
مواد البناء
ويأتي في مقدمة هذه العوامل الارتفاع الكبير الذي شهدته تكلفة الإنشاءات خاصة خلال الشهور الأخيرة، حيث قفزت أسعار معظم مواد البناء بمعدلات قياسية بلغت 60% في العديد من المواد الخام الأساسية في هذه الصناعة، ومنها مادة الإسمنت التي ارتفعت أسعارها من 540 جنيهاً إلى 800 جنيه للطن خلال الفترة الماضية بنسبة 75% بسبب تراجع الكميات المعروضة نتيجة اتجاه شركات الإسمنت - المملوك معظمها لشركات أجنبية - لتصدير الحصة الأكبر من هذا الإنتاج إلى السوق العالمية بحثاً عن موارد بالنقد الأجنبي تساعدها على تحويل أرباح مساهميها إلى الخارج، حيث قامت العديد من هذه الشركات بالاحتفاظ بحصيلة الصادرات في بنوك خارجية تحت حساب توزيعات أرباح المساهمين الأجانب في هذه الشركات.
كما أدى نقص كميات الغاز التي تحصل عليها مصانع الإسمنت إلى خفض الإنتاج، الأمر الذي أدى إلى إحكام شبكات التوزيع الاحتكارية قبضتها على السوق وفرض أسعار مرتفعة للغاية على المستهلك النهائي الذي اضطر للرضوخ لهذه الأسعار الاحتكارية.
وتوازي مع ارتفاع أسعار الإسمنت ارتفاع مماثل لأسعار بقية عناصر صناعة البناء والتشييد مثل الحديد الذي قفز سعره بمعدل 10% من خمسة آلاف إلى 5500 جنيه للطن، وكذلك السيراميك الذي سجل ارتفاعاً بنسبة 30% في المتوسط والكابلات الكهربائية بنسبة 15% لتأثرها بارتفاع الدولار، حيث يجري استيراد مادة النحاس المكون الرئيسي لصناعة الكابلات وفقاً لأسعار بورصة النحاس العالمية، كذلك الأخشاب حيث يدور سعر متر الخشب حول ثلاثة آلاف جنيه فيما تراوحت أسعار بقية مواد البناء بمعدلات بين 15?5% مما أدى إلى ارتفاع التكلفة الإجمالية للعقارات.
انتعاش الطلب
كما تشمل هذه العوامل وجود بوادر طلب قوي على شراء العقارات في مصر في الفترة الأخيرة، وهو الطلب الذي رصدته سلسلة من المعارض المتخصصة التي شهدتها القاهرة والإسكندرية خلال الربع الأول من العام الجاري، إذ بدا الكثيرون في اتخاذ قرارات الشراء في هذا التوقيت تخوفا من ارتفاع كبير في الأسعار في المستقبل لاسيما في ظل استمرار تراجع سعر الجنيه أمام الدولار، وبالتالي تزداد أهمية العقار كمخزن للقيمة يحفظ قيمة مدخرات هؤلاء المشترين.
مخالفات البناء
أما العامل الأخير، فيتمثل في الجهود الحكومية المتواصلة للتصدي لعمليات البناء دون تراخيص وهدم عشرات العقارات المخالفة في الفترة الأخيرة، فقد دفع ذلك المشترين إلى العقارات الحاصلة على تراخيص مما أدى لارتفاع الأسعار بفعل الطلب المتزايد.
ويري خبراء اقتصاديون أن هذه الموجة الجديدة من ارتفاع أسعار العقارات جاءت على غير توقع خاصة أن الاقتصاد الكلي يعاني من ركود وتباطؤ في النمو، وبالتالي فإن سوق العقارات تسبح ضد التيار العام للاقتصاد المصري، الأمر الذي يرجعه هؤلاء الخبراء إلى توحش القوي الاحتكارية في صناعة مواد البناء التي واجهت ضربة قاصمة لعناصر التكلفة في قطاع البناء والتشييد سوف تنعكس على بقية القطاعات الاقتصادية في مصر المرحلة المقبلة.
وقال عبدالغني الجمال رئيس مجلس إدارة مجموعة رؤية للاستثمار العقاري، إن الارتفاع المتزايد لأسعار العقارات يعود بالدرجة الأساسية إلى ارتفاع التكلفة سواء على صعيد تكلفة مواد البناء أو الأجور التي تواصل ارتفاعها دون ضوابط، مضيفاً أن هذه العوامل المفتعلة التي لا تستند لأسس اقتصادية سليمة هي التي صنعت الموجة الأخيرة من ارتفاع الأسعار.
ويوضح أنه في حالة ضبط عناصر التكلفة يمكن أن تستقر الأسعار، مبيناً أن كل المؤشرات في السوق تشير إلى استمرار ارتفاع أسعار المدخلات، وهو ما يحمل مخاطر استمرار هذه الموجة حتى يتم تلبية الطلب الحالي في السوق والذي لا يفضل الانتظار نتيجة خوفه من إمكانية حدوث مزيد من ارتفاع الأسعار.
ومن جانبه أكد، المهندس إسماعيل سعودي، المدير العام لشركة سوديك، عودة قوية للطلب على جميع أنواع العقارات في مصر خلال الأشهر الأخيرة وهو الطلب الذي أسهم في ارتفاع نسبي للأسعار حيث تضطر الشركات إلى تنفيذ وتسليم المشروعات في وقت قصير ما يدفعها إلى تحمل مزيد من التكلفة. وقال إن هذا الطلب سوف يتواصل في الفترة القادمة نتيجة الاستقرار السياسي والأمني والاقتصادي ورغبة الكثيرين في شراء عقارات ، مضيفاً أن هذا الطلب مؤجل ومرحل من سنوات ثلاث مضت، مؤكداً وجود طلب متراكم أسهم في اتساع الفجوة بين العرض والطلب أدى إلى ارتفاع الأسعار.
عدد اليوم
