سيد الحجار (أبوظبي) - دفع مستأجرون في قطاع التجزئة بأبوظبي ضريبة شهرة مواقع محالهم التجارية، بعد أن قبلوا زيادة بنحو الضعف في بدل الإيجار، تحت ضغط ملاك استغلوا قرار حكومة الإمارة إلغاء سقف الزيادة السنوية التي كانت محددة بـ5%، وإخضاع الإيجارات للعرض والطلب.
وقال محمد مصطفى السويركي رئيس مجلس إدارة شركة شمس العاصمة العقارية إن بعض مستأجري محال شهيرة ومطاعم في أبوظبي تضرروا من مطالبات ملاك بزيادات غير منطقية في الأسعار، لاسيما في ظل إدراك الملاك أن هذه المحال حققت نجاحاً في مواقعها على مدى سنوات، ما يجبرهم على القبول بالزيادة.
وذكر ناصر مال الله الحمادي مدير مؤسسة لؤلؤة الخليج للعقارات أن مالك إحدى البنايات التي تتولى الشركة إدارتها، طالب مستأجر محل شهير بمنطقة معسكر آل نهيان بزيادة سعر الإيجار من 350 ألفاً إلى 750 ألف درهم سنوياً، موضحاً أن المالك استند إلى تحقيق صاحب المحل مكاسب كبيرة، رغم أن سعر السوق بذات المنطقة يقل كثيراً عن هذه القيمة.
وبعدما شكا مستأجرون في القطاع السكني من استغلال الملاك لقرار الحكومة الصادر في نوفمبر الماضي، وتلقيهم طلبات لزيادة الإيجار بنسب تزيد على 50%، انتقلت عدوى الاستغلال إلى القطاع التجاري.
وفي ظل تلك التطورات، حذر عقاريون من تداعيات الزيادات غير المنطقية على الإيجارات في سوق العاصمة، سواء على المستوى الفردي، أو المستوى الاقتصادي، تخوفاً من فقدان الميزة التنافسية الاستثمارية في توافر أسعار إيجار معقولة.
وقال السويركي إن انتقال أصحاب المحال الكبيرة إلى مواقع جديدة يحملهم خسائر، تتمثل في الأثاث والديكورات الجديدة، فضلاً عن تكاليف الدعاية والإعلان والنقل، مشيراً إلى مساعي أغلب مستأجري المحال التجارية لتوقيع عقود طويلة الأجل، تصل إلى 5 سنوات، تجنباً للزيادة المتوقعة سنوياً، بعد صدور القرار الأخير.
من جانبه، قال خالد الخاجة، مستثمر، إن بعض الملاك يستجيبون حالياً لإغراءات شركات كبيرة وبنوك بإخلاء محال ومطاعم بمواقع متميزة في أبوظبي، لاستئجارها بمبالغ مرتفعة، لاسيما في ظل استعداد هذه الشركات لدفع مبالغ كبيرة مقابل التواجد ببعض الأماكن المتميزة بوسط العاصمة، وهو ما يعود بالضرر على المستأجرين القدامى.
وأضاف “على سبيل المثال فإن مستأجر محل تجاري شهير بموقع متميز وسط أبوظبي فوجئ بمطالبة المالك مؤخراً بزيادة سعر الإيجار من 200 إلى 400 ألف درهم سنوياً”، موضحاً أن المالك برر ذلك بتلقيه عرضاً من شركة كبيرة باستئجار الموقع بقيمة 500 ألف درهم.
وقال محمد عزام مدير التسويق بشركة الممزر العقارية إن بعض المحال والمطاعم في أبوظبي تعمل منذ أكثر من 20 عاماً، وبالتالي فإنها حققت شهرة واسعة، بل إن بعض المناطق والبنايات باتت تعرف باسم محال ومطاعم شهيرة، موضحاً أن بعض الملاك باتوا يستغلون ذلك عبر المطالبة بزيادات غير مبررة في الأسعار، وبما لا يتناسب مع السعر المماثل بالمنطقة.
وأضاف عزام أن كثيراً من المستأجرين يضطرون لقبول الزيادة حالياً، لاسيما أن الموقع له اعتبار مهم، فضلاً عن ارتباط العملاء بموقع المحل، إضافة إلى احتمال توقف المشروع لعدة أشهر في حال البحث عن موقع بديل.
وأوضح أن أحد المحال الكبيرة في أبوظبي وافق مؤخراً على رفع سعر الإيجار من 300 إلى 500 ألف درهم سنوياً، لهذه الأسباب.
وأكد سلطان الحوسني مدير عام شركة الصياد العقارية أن هناك حالة ترقب بين مستأجري المحال التجارية الشهيرة بأبوظبي بعد إلغاء الزيادة السنوية، لاسيما أن قيمة الإيجار تمثل نسبة كبيرة في تحديد معدلات أرباح هذه المحال، والتي يعمل بعضها في أبوظبي منذ عدة سنوات، وبالتالي فإن تغيير الموقع يحملها خسائر قد تؤدي للإغلاق.
فترة تصحيحية
من جانبه، قال هاني البلتاجي مدير التطوير بشركة سما المدينة إن ظهور بعض السلبيات بعد قرار إلغاء الزيادة السنوية على عقود الإيجار والمحددة بـ 5% يعد نتيجة طبيعية، لاسيما أن أي قرار غالباً ما يتبعه فترة تصحيحية.
وألغى القرار الأخير الصادر خلال شهر نوفمبر الماضي تمديد عقود الإيجار اعتباراً من 10 نوفمبر الماضي، كما ألغى المادة الخاصة بتحديد سقف الزيادة السنوية في الأجرة المحددة في عقود الإيجار، والواردة في المادة 16 من القانون رقم 20 لعام 2006 وتعديلاته.
وتنص مادة (2) من القانون أن أحكامه تسري على العقارات والأماكن وأجزائها على اختلاف أنواعها- المؤجرة للسكني أو لغرض ممارسة نشاط صناعي أو تجاري أو مهني أو حرفي بالإمارة، ويستثنى فقط الأراضي الزراعية والمباني التابعة لها، والأراضي والعقارات التي تملكها الحكومة المؤجرة لأغراض سكنية، والعقارات المؤجرة للأغراض الفندقية والسياحية بما في ذلك الشقق المفروشة، والمساكن التي تشغل لظروف العمل.
وأوضح البلتاجي أن السوق سيصل إلى مرحلة التوازن خلال عام على الأكثر، مؤكداً صعوبة نجاح أو استمرار محاولات بعض المؤجرين في زيادة الأسعار بنسب مبالغ فيها، لاسيما في ظل توفر المعروض من المحال التجارية الجديدة وبأسعار تنافسية. وبحسب تقرير حديث لشركة جونز لانج لاسال ارتفع معروض عقارات تجارة التجزئة في أبوظبي بنحو 112 ألف متر مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير خلال الربع الثالث من العام الماضي، بفضل تسليم مجمع شقق ذا كوليكشن المتاخم لمنتجع سانت ريجيس في جزيرة السعديات، ومجمع الجاليريا جزيرة المارية ومجمع ساحة ديرفيلدز الرئيسية في ضاحية الباهية السكنية.
تنظيم السوق
من جهته، قال بدر فارس الهلالي، مالك عدد من البنايات، إن بعض الملاك قاموا بتفسير تحرير العقود التجارية بطريقة خاطئة، لاسيما فيما يتعلق بالمحال التجارية.
وأكد الهلالي ترحيبه بقرار تحرير الزيادة الإيجارية السنوية، وترك الأسعار للعرض والطلب، إلا أنه أشار إلى ضرورة وجود لائحة تنظم سوق الإيجارات لمواجهة بعض الظواهر السلبية.
وقال “توصلت إلى حلول وسط لزيادة بعض أسعار إيجارات الوحدات منخفضة القيمة، ولكن بنسب معقولة تتراوح بين 5 و15%”.
وأضاف أن الملاك يجب أن يهتموا بالحفاظ على المستأجرين، لاسيما في ظل زيادة المعروضة وتوافر وحدات جديدة بأسعار تنافسية.
وتوقع تقرير أصدرته شركة “كلاتونز” للاستشارات حديثاً أن تدخل سوق أبوظبي حوالي 200 ألف قدم مربعة من مساحات التجزئة، من خلال “ديرفيلدز مول” و”امبوريوم مول” و”الجالريا”، موضحاً أن الفترة من 2014 إلى 2017 ستشهد دخول 600 ألف قدم مربعة من مساحات التجزئة.
وطالب خبراء بضرورة وجود لجنة لتقييم أسعار العقارات في أبوظبي، لتنظيم السوق العقاري.
وقال سلطان الحوسني إنه من الضروري وجود لجان لتقييم الإيجارات في أبوظبي، عبر جهة محددة مسؤولة عن تنظيم السوق العقاري، وإقرار مبدأ “إيجار المثل”.
ووافقه في الرأي خالد الخاجة مؤكداً ضرورة تحديد قيمة معينة لزيادة الإيجارات تتراوح بين 5 و15%، على أن تتولى لجنة خاصة إقرار هذه القيمة عبر تحديد حد أدنى وأعلى لأسعار الإيجار بكل منطقة في أبوظبي.
وأضاف الخاجة إن بعض المطاعم أو المحال الكبيرة تتكلف نحو مليون درهم لتأسيسها، وبالتالي فإن مطالبة المالك مستأجري هذه المواقع بإخلائها حالياً بعد قرار الإيجارات الأخير، يعني تحمل هذه المحال خسائر مالية كبيرة، قد تؤدي لتوقف نشاطها تماماً.
عدد اليوم
