عدد اليوم
يوسف البستنجي (أبوظبي) انخفضت أسعار الفائدة على التمويل العقاري بالإمارات بشكل طفيف، لتستقر عند مستويات تتراوح بين 3,5% إلى 5% متناقصة سنويا، تعادل 1,95% إلى 2,75% فائدة ثابتة سنويا، بحسب مصرفيين وعروض مقدمة من البنوك حاليا في السوق المحلية. وأوضح مصرفيون أن غالبية البنوك التقليدية والإسلامية تلتزم بأسعار الفائدة دون تغيير للفترة الأولى من القرض أي لمدة سنة واحدة أو سنتين، في حين أنها ستقوم بتغيير سعر الفائدة حسب سعر السوق، عقب هذه الفترة، علما بأن القروض العقارية يمكن أن تصل مدتها إلى 25 عاما. وقال مصرفيون إن أسعار الفائدة على القروض العقارية لدى البنوك التقليدية أو عقود الإجارة لدى المصارف الإسلامية تختلف بدرجة كبيرة من حيث سعر وتكلفة التمويل بناء على السيرة المصرفية للمقترض أو العميل، وبناء على مستوى الدخل المنتظم أو الراتب، والشركة التي يعمل بها العميل، والجهة التي ستبيع العقار إذا ما كانت شركة تطوير عقاري أو شركة خاصة أو مالك شخص، فإن جميعها عوامل توثر على درجة المخاطرة وبذلك تؤثر على سعر التمويل. ووفقا للمعلومات المتوفرة من البنوك، فإن سعر الفائدة أو الإجارة للتمويل العقاري بعد أول سنة أو سنتين من مدة العقد، يحدد بالاعتماد على سعر الفائدة على التعاملات بالدرهم بين البنوك بالدولة «الايبور» الذي يعلن عنه وفقا لآلية معتمدة من المصرف المركزي، مضافا إليه سعر الأساس الذي يحدده كل بنك حسب تكلفة السيولة المتوفرة لديه، ويختلف هذا السعر من بنك لأخر بنسبة قد ترتفع 50% عن مستوى السعر في البنوك الأخرى. وأوضح مصرفيون أن مستوى المخاطر يتم تحديده أيضا بحسب المنطقة التي يقع فيها العقار، وبالتالي مستوى التكلفة، حيث ترفض بنوكا التمويل في بعض المناطق، بينما تنخفض التكلفة في مناطق أخرى تعتبر جذابة، وهي تلك التي يرتفع الطلب عليها باستمرار، كما أن ارتفاع قيمة الدفعة المقدمة التي يدفعها العميل من ثمن العقار، تعتبر مهمة لتقليص المخاطر التي يتحملها البنك. إلى ذلك، لفتت بنوك محلية إلى أنها تملك برامج لتمويل العملاء غير المقيمين بالدولة الذين يرغبون بتملك عقارات بالسوق المحلية، فيما تقدم تمويلا للمواطنين والمقيمين والخليجيين الذين يرغبون بشراء عقارات في بعض الأسواق الخارجية، لا سيما في السوق البريطانية. من جهة أخرى، ليس بالضرورة أن تقتصر تكلفة التمويل على نسبة الفائدة أو الإجارة، بل هناك عناصر أخرى وإضافات تفرضها بعض البنوك، يمكن أن ترفع التكلفة مثل رسوم تصل قيمتها إلى 1% أحيانا، فيما تشترط بنوك أخرى تأمين على العقار وتأمين على الحياة للعميل، وتفرض بنوك أخرى رسوما على العملاء عند تقديم طلب التمويل من أجل الحصول على الموافقة وتقدر هذه الرسوم بنحو ألف درهم أحيانا، ثم تفرض رسوما أخرى بعد الموافقة على التمويل، وتشترط تحويل الراتب وفي حال انخفض الرصيد عن 3000 درهم يتم فرض رسوما وغرامات على صاحب الحساب، وغيرها. وقال محمد زقوت نائب الرئيس التنفيذي لمصرف الهلال إن سعر التمويل عبر عقود الإجارة التي يقدمها المصرف لعملائه، يتراوح بين 3,5% إلى 5% متناقصة سنويا. وأشار إلى أن سعر التمويل يكون ثابتا خلال أول سنتين من العقد، ثم يتم تعديل السعر حسب سعر السوق، مبينا أن هذا المبدأ معمول به لدى جميع البنوك تقريبا، لأنه لايمكن تحديد سعر تكلفة التمويل لفترات طويلة تصل 25 سنة، بل هناك آلية وهي سعر «الايبور» الذي يعتبر مؤشرا على مستويات التكلفة، وسعر السوق، حيث يتم الاعتماد عليها لتحديد سعر التكلفة. وقال إنه في مصرف الهلال يتم تحديد سعر عقود الإجارة، عند مستوى «الايبور» زائدا 3% بعد السنة الثانية. وأوضح أن المدة الأقصى للعقد تصل إلى 25 سنة، وقيمة عقود الإجارة تصل إلى 15 مليون درهم أحيانا. إلى ذلك، قال مصرف أبوظبي الإسلامي إن المصرف يقدم عروضا تبدأ من تثبيت سعر التمويل لعقود الإجارة عند 2,99% لمدة أول سنتين على أن تحدد بعد ذلك عند مستوى سعر «الايبور» مضافا إليه هامش الفرق الذي يحدده مصرف أبوظبي الإسلامي، والذي تبلغ نسبته ما بين 3% إلى 4% على أن لا يقل السعر النهائي عن 4,5%، في حين يمنح المصرف عملائه خيار الحصول على تمويل بسعر إجارة يبلغ 3,75% على أن يحدد بعد سنتين بسعر «الإيبور» مضافا إليه الهامش الذي يحدده المصرف على أن لا يقل سعر تكلفة التمويل عن 3,75%. وقال مركز خدمة العملاء في المصرف إن سعر تكلفة تمويل العقار تتراوح بين 3,99% متناقصة «مقرونة بتحويل الرتب» إلى 4,49% متناقصة «من دون تحويل الراتب»، وتمتد فترة التمويل إلى مدة أقصاها حتى 25 سنة. وأوضح المركز أن هناك شركات تطوير عقاري محددة لديها اتفاقيات مع المصرف وهي مدرجة لدى المصرف تنخفض تكلفة التمويل في مشاريعها مقارنة مع الشركات غير المدرجة، وكذلك يؤثر على سعر التكلفة فيما إذا كانت الشركة التي يعمل لديها العميل مدرجة أيضا لدى المصرف أم لا. ويقدم المصرف أيضا تمويلا لغير المقيمين بسعر تكلفة يصل إلى 5,49% وذلك للذين يرغبون بتملك عقارات بالدولة، وذلك بضمان العقار وضمانات شخصية لكن رهن العقار هو الأساس، عموما، ولغير المقيمين يشترط المصرف على العميل تسديد 50% مقدما. ويعمل المصرف على برنامج للتمويل العقاري في السوق البريطانية للمقيمين بالدولة بالإضافة إلى المواطنين الخليجيين. وقال بنك الخليج الأول إن سعر الفائدة على التمويل العقاري يبدأ من 2,99% فائدة متناقصة سنويا، في السوق المحلية، بينما يقدم البنك لعملائه خدمة التمويل في السوق البريطانية حيث يبدأ سعر الفائدة على التمويل العقاري الدولي في إنجلترا وويلز فقط عند معدل 3,75% سنوياً مع 25% دفعة أولى من قيمة التمويل. من جهته، قال بنك أبوظبي الوطني إن سعر الفائدة على القروض العقارية يبدأ من 3,25%، وتتحكم في مستوياته عوامل متعددة حسب العقار والعميل وغيرها. ويعرض بنك أبوظبي التجاري تمويلا للعقار بفائدة متناقصة نسبتها 3,99% للسنة الأولى، ترتفع إلى 4,99% من السنة الثانية إلى السنة السادسة، وبعد ذلك يتم تحديد سعر الفائدة على أساس سعر «الايبور» مضافا إليه 4,5%. أما التمويل لغير المقيمين فيتم بشرط تمويل ما لا يتجاوز 50% من قيمة العقار داخل الدولة، ويتم اختيار العميل حسب سيرة العميل ويتم التعامل معها، على أساس حالة بحالة. ويمول البنك أيضا العقارات في السوق البريطانية، وذلك حسب العميل وسيرته والضمانات المقدمة. 22,4 مليار درهم تمويلات جديدة لقطاع العقار أبوظبي (الاتحاد) تظهر بيانات المصرف المركزي أن قطاع الإنشاءات والعقار في الإمارات استحوذ على 22,4 مليار درهم، تمويلات جديدة خلال العام الماضي، ليرتفع رصيد تمويلات هذا القطاع إلى 203,4 مليار درهم، تعادل نحو 16% من إجمالي محفظة الائتمان والقروض المقدمة للمقيمين بالدولة، بنهاية ديسمبر 2014. وتعادل القروض العقارية نحو 14,3% من إجمالي الودائع لدى القطاع المصرفي بالدولة، ووفقا لنظام التركزات الائتمانية فإن هذه النسبة التي تشكلها القروض العقارية من إجمالي الودائع، تبقي للبنوك هامشاً واسعاً للعمل والتوسع في تمويل هذا القطاع.
