تقرير: تحسن شروط الاستئجار بأبوظبي يعزز جاذبية العقارات

تتزايد الجاذبية الاستثمارية للسوق العقارية بأبوظبي مع تحسن الشروط لمصلحة المستأجر، رغم تفوق العرض بالمدى القصير على حجم الطلب، بحسب توقعات شركة “جونز لانج لاسال الشرق الأوسط وشمال أفريقيا” للخدمات العقارية. وأوضح تقرير “أسواق مدينة”، الذي أصدرته الشركة مؤخراً، أن أسواق أبوظبي العقارية دخلت مرحلة جديدة تتميز بتحسن نوعية المعروض وتنامي الطلب المدرك لأهمية توفير ذلك المعروض لقيمة حقيقية تبرر الثمن، ما يتيح فرصاً ممتازة لتأجير العقارات عالية الجودة في وقت تواصل فيه الإيجارات الانخفاض. وسيؤدي انخفاض الإيجارات، بحسب التقرير، إلى زيادة حجم الأعمال وتوظيف العمالة. وعلى المدى القصير، سيزداد تفوق العرض على الطلب مع قرب اكتمال المشاريع العقارية الكبرى التي بدأ بناؤها خلال الطفرة العقارية الأخيرة. ورغم أن ركود الطلب على المدى القصير سيفاقم من المعاناة الناجمة عن هذه الظاهرة، إلا أن ازدياد عدد الشواغر في المشاريع العقارية بالتزامن مع انخفاض الإيجارات، سيؤدي إلى تعزيز تنافسية أسواق أبوظبي العقارية وجعلها أكثر مواتاة للمستأجرين. وبالنهاية، سيؤدي ذلك إلى تحفيز المستأجرين المهتمين بالجودة العالية على الانتقال إلى عقارات أرقى وأعلى جودة. كما أن مضي الحكومة قُدُماً في تنفيذ استراتيجية إقامة مشاريع البنى التحتية وتنويع الموارد الاقتصادية مدعومة بتنامي الثروات السيادية والخاصة، يعزز مكانة أبوظبي باعتبارها مركزاً اقتصادياً إقليمياً وعالمياً مهماً، بحسب التقرير. وقال ديفيد هَدلي، رئيس مكتب أبوظبي في شركة جونز لانج لاسال الشرق الأوسط وشمال أفريقيا “يعتمد أداء الأسواق على المدى الطويل، على قدرة أبوظبي على استغلال التصحيح الراهن في الأسواق في تعزيز الشفافية وإصلاح الأنظمة”. وأضاف “تتيح هذه الإجراءات المتزامنة مع استمرار تنويع الموارد الاقتصادية التي تحفز روح الابتكار والمبادرة الاستثمارية، للأسواق فرصة تحقيق نقلة نوعية والتحوّل من قطاع تقوده المضاربة إلى نموذج استثماري طويل الأمد يولِّد طلباً مستداماً على المشاريع العقارية السكنية والتجارية”. العقارات المكتبية تقتصر مساحة العقارات المكتبية عالمية المستوى من الدرجة الأولى والمُدارة بأسلوب احترافي في أبوظبي وضواحيها على 2,3 مليون متر مربع فقط، تمثِّل 11% من إجمالي المعروض العقاري. ومن المتوقع أن ترتفع مساحة المعروض من الدرجتين الأولى والثانية من هذه الشريحة من العقارات إلى 3,5 مليون متر مربع بحلول نهاية عام 2013، بالتزامن مع بدء تسليم عدد من المشاريع العقارية الكبرى في العاصمة عام 2011. وسيلبي ارتفاع المعروض الطلب المتنامي الراهن على العقارات عالية الجودة. ورغم أن المعروض سوف يفوق الطلب قريباً ويؤدي إلى ازدياد الشواغر، إلا أن ما سيعقب ذلك من انخفاض في الإيجارات سيحوِّل شروط السوق لمصلحة المستأجرين ويشجع الشركات الراغبة في الحصول على مكاتب أعلى جودة على الانتقال واستئجار مثل تلك المكاتب. وتستقطب المكاتب العملية المصممة بشكل جيد والقائمة في مواقع استراتيجية يسهل الوصول إليها، أعلى الإيجارات، ما سيوسع الفجوة بين إيجارات العقارات المكتبية من الدرجتين الأولى والثانية خلال عام 2011. وقال هَدلي “تحظر الأنظمة الجديدة الاستخدام التجاري للعقارات والفلل السكنية، ما يوفر مصدراً جديداً ومحدوداً للطلب لن يحدث سوى تأثيراً هامشياً في تقليص إجمالي فائض المعروض”. لكن جوهر الموضوع يتمثل في ازدياد الخيارات المتاحة للمستأجرين وتوفر المكاتب للشركات بإيجارات معقولة توفر لها قيمة حقيقية مقابل الثمن، بحسب هدلي. يشار إلى أن “جونز لانج لاسال الشرق الأوسط وشمال أفريقيا” تعتبر اللاعب الرئيسي في أسواق أبوظبي العقارية، ونفَّذت مؤخراً أكبر صفقة تأجير عقار تجاري يشهدها القطاع الخاص في أبوظبي منذ سنوات عِدَّة. وتمثلت تلك الصفقة في قيام شركة تكنيب الفرنسية للخدمات البترولية بالاستحواذ على عقارات تجارية تناهز مساحتها 20 ألف متر مربع. ومع ازدياد مواتاة الإيجارات لإمكانيات المستأجرين، وتحسُّن القيمة الحقيقية التي توفرها مقابل الثمن، توقع التقرير تنامي حجم صفقات التأجير في هذه الشريحة من العقارات. العقارات السكنية يتميز عام 2011 بازدياد مواتاة إيجارات العقارات السكنية الفاخرة لإمكانيات المستأجرين، نظراً لما يحدثه تنامي المعروض من تلك العقارات من تخفيض في تلك الإيجارات. وعلى غرار أسواق العقارات المكتبية، سيؤدي هذا التحوّل إلى تنامي الرغبة في الانتقال إلى عقارات أعلى جودة، ويزيد من عدد الشواغر في شريحة العقارات السكنية متوسطة ومنخفضة الجودة، بالتزامن مع ارتفاعها في قطاع العقارات السكنية الفاخرة، نظراً لاستمرار الزيادة في المعروض منها. ولن تقتصر فوائد هذه التطورات على جعل أبوظبي أكثر جاذبية في نظر السكان فحسب، ولكنها قد تتجاوزها لتشتمل على استقطاب المستأجرين المقيمين في دبي، وتخفيض تكاليف العمالة التي تتحملها الشركات وتشجعها على استخدام المزيد منها. العقارات التجارية تفتقر أبوظبي منذ فترة طويلة إلى ما يكفي من العقارات التجارية عالية الجودة. ورغم أن مراكز التسوق الكبرى الإقليمية تهيمن على المعروض من تلك العقارات خلال عامي 2011 و2012، إلا أن مراكز التسوق القريبة من التجمعات السكانية ستحظى بحصة لا بأس بها من ذلك المعروض. وسيعزز حجم المعروض الجديد من العقارات التجارية المنافسة في الأسواق ويضغط باتجاه تخفيض الإيجارات، ما يوضح الدور المحوري للجودة في توسعة الفجوة القائمة بين إيجارات مراكز التسوق ذات الأداء المرتفع وتلك ذات الأداء الضعيف. وسيضغط المعروض الكبير في العقارات الفندقية على معدلات الإشغال عامي 2011 و2012، من دون أن يحول دون استمرار نمو هذه الشريحة. واستقر أداء الفنادق مؤقتاً خلال الربع الأول من عام 2011، ليعكس التوسع المحدود في المعروض خلال ذلك الربع. لكن الوضع سيتغير خلال الأرباع التالية من العام. ورغم أن شريحة فنادق رجال الأعمال ستهيمن على الطلب لغاية عام 2012، إلا أن أقوى احتمالات النمو على المديين المتوسط والطويل ستبقى كامنة في شريحة فنادق السياحة الترويحية، وهو ما تؤكده المبادرات الترويجية المتماشية مع الخطة الحكومية “رؤية أبوظبي 2030”.