المباني الإدارية تشعل السوق العقارية المصرية

أشعلت الارتفاعات المتوالية في أسعار المباني الإدارية والمكاتب ومقار الشركات في مصر منذ مطلع مارس الماضي السوق العقارية مرة أخرى بعد مرحلة هدوء وركود أكثر من عامين. وجاء الارتفاع في الأسعار بسبب النمو المتواصل للاقتصاد الكلي في مصر خلال السنوات الأربع الماضية، الأمر الذي انعكس على عدد الشركات التي تم تأسيسها حديثاً في كافة مجالات النشاط الاقتصادي وهي شركات تمثل طلباً متزايداً على العقارات الإدارية والمكاتب في معظم المناطق رغم تركز 70 بالمئة من الشركات المنشأة حديثاً، حسب بيانات الهيئة المصرية العامة للاستثمار في القاهرة والإسكندرية وبعض المناطق الصناعية الجديدة. وساهم ارتفاع النمو في تصاعد أرباح الكثير من الشركات الصناعية والتجارية لتحصد أرقاماً فلكية تتجاوز عشرات الملايين من الجنيهات للشركات المتوسطة الحجم وبدأت هذه الشركات إنشاء أو شراء مبان إدارية مستقلة لتتخذها مراكز رئيسية لأنشطتها أو لتجميع إداراتها المختلفة في مقر واحد مما ساهم في تعزيز الطلب على المباني الإدارية. وفي الوقت ذاته بدأت الكثير من الشركات ترى في شراء مقار إدارية جديدة أو بناء مقار مستقلة نوعاً من الاستثمار غير المباشر لفوائضها المالية على ضوء التصاعد المستمر في أسعار العقارات في السوق المصرية. ومن بين العوامل التي ساهمت في إنعاش سوق العقارات الإدارية بعض العوامل الاجتماعية المتعلقة بتعقد مشكلة المرور في المدن الكبيرة خاصة القاهرة والإسكندرية ورغبة الكثير من الشركات في الخروج إلى ضواحي هذه المدن لبناء مقار إدارية لها وكذلك اتجاه الكثير من أصحاب الشركات وكبار مديريها إلى مغادرة المدن القديمة والاتجاه إلى السكن في الضواحي وبالتالي تولدت الرغبة في نقل مقار الشركات إلى هذه الضواحي ذات التخطيط العصري والخدمات والمرافق المتكاملة. هذه الحالة من الانتعاش ونمو الطلب الذي لم يوقفه تصاعد الأسعار على المقار الإدارية، كان دافعاً للكثير من المطورين العقاريين الكبار لإنشاء ما يعرف بالأحياء المالية والمراكز الإدارية الكبرى، لا سيما في منطقتي السادس من أكتوبر والتجمع الخامس بالقاهرة الجديدة المتنفس والامتداد الطبيعي للقاهرة الكبرى غرباً وشرقاً. واتسمت المشاريع الإدارية لهؤلاء المطورين بالفخامة والعصرية والتخطيط الجيد وتكامل الخدمات الأمر الذي ترتب عليه المزيد من ارتفاع الأسعار استناداً لارتفاع عناصر التكلفة من الأراضي والتشطيب الخارجي والمساحات المفتوحة الخضراء وأماكن انتظار السيارات وغيرها من الخدمات الضرورية لخلق بيئة عمل مواتية، لا سيما للشركات الكبرى ذات الانفتاح الكبير على الاقتصاد العالمي. وترتب على ذلك ظهور أحياء مالية ومراكز إدارية جديدة على أطراف العاصمة المصرية، بدأت بعملية توسع ضخمة تجري حالياً لمشروع القرية الذكية لاستيعاب الطلبات المتزايدة من جانب البنوك وشركات الاتصالات الكبرى لنقل مراكزها الرئيسية إلى هذه المنطقة، حيث انتقل خلال الأيام الماضية المركز الرئيسي لمجموعة “هيرمس” المالية القابضة والمركز الرئيسي لبنك الإسكندرية وبنك بيريوس إلى القرية الذكية وسبقت إلى المنطقة شركات “فودافون” و”اتصالات” و”موبينيل” و”أوراسكوم تليكوم” و”راية القابضة” و”الكاتيل لوسنت” و”انتل” و”مايكروسوفت” و”المصرية للاتصالات” و”البريد المصري”. وتستعد شركات كبرى للانتقال إلى القرية الذكية خلال الفترة المقبلة في مقدمتها مجموعة النعيم وإدارة البورصة المصرية ومجموعة “بايونيرز” القابضة والبنك الأهلي اليوناني وغيرها من المؤسسات المالية والشركات الكبرى. وجاء مشروع شركة “سوديك” على طريق القاهرة الإسكندرية الصحراوي ليخلق حياً إدارياً موازياً في مواجهة القرية الذكية وهو المشروع الذي يحمل اسم “ويست تاون” وتبلغ التكلفة الاستثمارية للمشروع ستة مليارات جنيه ويستهدف إنشاء حي مالي وإداري على غرار الأحياء المماثلة في العواصم الأوروبية ويجتذب الشركات الكبرى، حيث نجحت إدارة المشروع حتى الآن في اجتذاب بعض هذه الشركات ومنها مجموعة “القلعة” الاستثمارية القابضة التي اشترت مساحات كبيرة في المشروع لنقل بعض الشركات التابعة للأنشطة الفرعية إلى هذه المنطقة الجديدة، في المقابل نشط الكثير من المطورين العقاريين في منطقة القاهرة الجديدة في إنشاء مراكز ومبان إدارية، لا سيما في منطقة وسط المدينة وشارع التسعين الذي استقطب حتى الآن المراكز الرئيسية لكل من بنك التعمير والإسكان والبنك الأهلي المتحد وبنك التنمية والائتمان الزراعي وبنك باركليز. هذه التطورات المتلاحقة أدت إلى موجات متتالية من ارتفاع أسعار المباني الإدارية، حيث لا يقل متوسط سعر المتر في أي مبنى إداري عن عشرة آلاف جنيه في معظم المناطق الجديدة بينما يزيد السعر على ذلك في المناطق القديمة ذات الكثافة الشديدة من الناحية التجارية مثل مناطق العتبة والأزهر والموسكي وشوارع وسط القاهرة الخديوية. ويقول المهندس سامي القريني، رئيس مجموعة “يافا” العقارية، إن مؤشرات الأسعار العقارية في مصر تتجه للارتفاع بصفة عامة وفي المجال الإداري على وجه الخصوص استناداً لنظرية العرض والطلب، حيث إن هناك طلباً على العقارات الإدارية مقابل انخفاض كبير في المعروض والفجوة تتسع كل يوم بالإضافة إلى أن عناصر التكلفة تشهد ارتفاعات متوالية سواء في مواد البناء أو التشطيبات والأرض التي تمثل تكلفتها عنصراً حاكماً في تحديد السعر النهائي للمتر المربع. ويضيف أن التوسعات التي تقوم بها الشركات لأنشطتها المختلفة وكذلك قدوم العديد من الشركات “المالتي ناشيونال” إلى السوق المصرية في السنوات الأخيرة وما صاحبها من أنماط إدارية ومواصفات للمقار التي تشغلها أدت إلى تغير مفهوم المقر الإداري ومواصفاته وأصبح أكثر فخامة وعصرية إلى جانب التطورات التكنولوجية التي جعلت هناك ضرورة لما يعرف بالمباني الذكية المتصلة مباشرة بشبكة المعلومات العالمية “الإنترنت” وتوفر آليات حديثة للتواصل بين المراكز الرئيسية والفروع وبالتالي أصبحت هناك تكلفة غير منظورة ولم تكن واردة في دراسات الجدوى لدى المطورين العقاريين. ويؤكد الخبير العقاري شريف رشدي، رئيس شركة “ايدار” العقارية، أن اتجاه الأسعار لا يزال في مصر أقل من الدول المجاورة ولا تزال هناك مساحة للوصول إلى الأسعار المتوازنة مع هذه الأسواق وهناك عامل سيكولجي وآخر اقتصادي لدى الشركات المصرية يجعلها تفضل تملك المقر الإداري بدلاً من استئجاره مما يسهم في ارتفاع الأسعار الخاصة بالتمليك رغم أن أسعار الإيجارات الإدارية أيضاً تواصل ارتفاعها بمعدلات كبيرة.