1 ابريل 2011 20:34
قال سلطان بطي بن مجرن مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في دبي، إن الإمارة ستشهد دخول نحو 10 آلاف وحدة سكنية ومكتبية جديدة خلال العام الحالي، مؤكداً عدم صحة معلومات تناولتها تقارير عقارية مؤخراً حول إنجاز ما يتراوح بين 40 و50 ألف وحدة عقارية خلال 2011.
وأكد ابن مجرن في مقابلة مع “الاتحاد” أن الوحدات الجديدة لن تشكل أية ضغوط إضافية، نظراً لقدرة السوق على استيعابها خاصة مع تنامي حالة التعافي بالقطاع، لافتاً إلى أن معظم التقارير العقارية التي تتحدث عن طرح عشرات الآلاف من الوحدات السكنية غير دقيقة وتعطي مؤشرات مضللة للمستثمر عن واقع ومستقبل السوق العقارية في الإمارة.
وأشار إلى أن هذه التقارير تتعامل مع المشروعات الجاري تنفيذها في دبي والبالغ عددها نحو 220 مشروعاً باعتبار أنه سيتم استكمالها وطرحها بالكامل خلال العام الحالي، وهذه فرضية غير صحيحة حيث تحتاج هذه المشاريع إلى ما يتراوح بين عامين وثلاثة أعوام لاستكمال العمليات الإنشائية بها.
وقال إن الاختلال النسبي في معادلة العرض والطلب في السوق العقارية سيتم تصحيحه تلقائياً، حيث إن العائد على الاستثمار العقاري لا ينقطع رغم ارتفاعه وانخفاضه وفق المتغيرات النسبية في هذه المعادلة بحسب القاعدة المعروفة بأن “العقار يمرض ولا يموت “.
ارتفاع متزن
وأكد ابن مجرن أن الأسعار الحالية للعقارات في دبي بلغت المستويات نفسها التي سجلتها خلال العامين 2005 و2006 وهي مستويات جاذبة ومجدية لاستقطاب الاستثمار المحلي والأجنبي بما يصب في صالح الاقتصاد المحلي للإمارة حيث تقلصت تكلفة تأسيس الأعمال في دبي على نحو غير مسبوق.
وعلى صعيد معادلة العرض والطلب في السوق العقارية قال ابن مجرن إن السوق في دبي تتجه إلى الاستقرار في الأسعار مع وجود بعض الزيادات والانخفاضات البسيطة بحسب الموقع وإمكانات كل مشروع.
وأشار إلى أن الأسعار الحالية للعقار في دبي لن تستمر عند المستويات الحالية، متوقعاً ارتفاعها تدريجياً بنهاية العام الحالي أو بداية عام 2012 على أقصى تقدير، إلا أن ارتفاع الأسعار خلال الفترة المقبلة سيكون على نحو تدريجي ومتوازن، وهو الأمر الذي تظهره الدراسات البحثية التي تجريها الدائرة.
ولفت مدير دائرة الأراضي والأملاك إلى وجود عدد من المؤشرات الإيجابية التي تؤكد استعداد السوق العقارية في دبي لمعاودة الانتعاش، وأهمها زيادة حجم التداولات وسهولة تصريف العقار وإعادة بيعه بالإضافة الى وصول العائد على الاستثمار العقاري إلى نحو 10% وهو معدل جيد مقارنة بالعائد في الكثير من الأسواق الأخرى المنافسة.
“تيسير”
وأشار إلى أن برنامج تيسير للتمويل العقاري الذي أطلقته الدائرة منتصف العام الماضي بدأ يؤتى ثماره ليتحول إلى مساهم رئيسي في دعم تعافي القطاع العقاري بالإمارة، حيث جرى ترتيب أول قرض عقاري بقيمة 65 مليون درهم من بنك المشرق لشركة المنال للتطوير لتمويل “برج ليك سايد رزيدنس” في إطار البرنامج الهادف لتحريك سوق الرهن ودعم المشروعات العقارية.
وأكد ابن مجرن أن دائرة الأراضي والأملاك ستواصل دعمها لبرنامج تيسير خلال الفترة المقبلة ليصبح لاعباً رئيسياً في تحريك سوق الرهن العقاري في الإمارة، مشيراً إلى أن الدائرة تستهدف أن يصل عدد المستثمرين في المشروعات العقارية التي يمولها البرنامج إلى نحو 40 ألف مستثمر قبل نهاية النصف الأول من العام الحالي. وأشار إلى أن برنامج تيسير يهيء بيئة ملائمة للرهن العقاري لكنه لا يفرضها على المستثمرين، حيث يعمل البرنامج وفق آليات العرض والطلب بما يسهم في زيادة الخيارات التمويلية أمام المستثمر العقاري خاصة مع عودة البنوك تدريجياً إلى الإقراض العقاري بعد فترة من التوقف أو الإحجام.
وقال إن البرنامج شهد حتى الآن انضمام 7 بنوك ومصارف وطنية أكدت استعدادها الكامل لتوفير التمويل العقاري بإشراف الدائرة فيما بلغ عدد المشروعات التي انضمت لبرنامج لمطابقتها شروط ومعايير البرنامج نحو 114 مشروعاً. وأوضح ابن مجرن أن الدائرة تعمل حالياً على تطوير البرنامج من خلال الاتفاق مع شركات تأمين لتغطية مخاطر تعثر السداد، حيث بدأت الدائرة في مفاوضات مع إحدى شركات التأمين الأجنبية العاملة في مركز دبي المالي العالمي والتي تمتلك خبرات طويلة في التأمين على القروض العقارية.
وأشار إلى أن أحد أبرز التحديات التي تواجهها الدائرة لتوفير التغطيات التأمينية للقروض التي يتم ترتيبها من خلال برنامج تيسير، هو قلة عدد شركات التأمين الوطنية التي تقدم هذا المنتج التأميني، لافتاً إلى أن الدائرة ستسعى خلال الفترة المقبلة إلى إبرام اتفاقيات ثنائية مع عدد من الشركات لتشجيعها على توفير التغطيات التأمينية.
وأكد أن إحجام البنوك عن التمويل العقاري خلال العامين الماضين لا يعود إلى النقص الحاد في السيولة، بل إلى حدوث تغيير جذري في توجهات البنوك وخطتها التسويقية بعد الأزمة المالية العالمية حيث اتجهت إلى التمويلات السهلة قصيرة الأجل مع تجنب التمويلات العقارية والتي ربما تنطوي على تعقيدات فنية.
وأشار إلى أن برنامج تيسير للرهن العقاري الذي أطلقته الدائرة في ذروة الأزمة المالية استقطب البنوك مجدداً لمجال التمويلات العقارية بعد أن أخذ البرنامج على عاتقة مهمة تقييم المشروعات العقارية والتدقيق في موقفها المالي والاطمئنان الى سلامة تعاقداتها مع العملاء والمستثمرين، فضلا عن التأكيد على الجدوى الاستثمارية للمشروع وطبيعة المخاطر، وهي خدمات مهمة للبنوك حيث نقدم لهم مشروعات عقارية تنضوى على أقل قدر ممكن من المخاطر.
وقال ابن مجرن إن الدائرة اتخذت عدداً من الإجراءات الاحترازية لتحجيم المخاطر الائتمانية لصالح البنوك الممولة حيث تنص المادة رقم (14) من عقد الرهن العقاري عبر برنامج تيسير على ضرورة إجراء تقييم دقيق للمشروع العقاري يحدد قيمته السوقية الفعلية وذلك لتجنب أي مبالغات سعرية تضرر بمصالح الممول.
وأكد أن مكتب تشجيع الاستثمار التابع للدائرة سيطلق قريبا برنامجا جديدا للتمويل العقاري بهدف توفير التمويلات البنكية اللازمة لجميع الشرائح في القطاع العقاري.
وتوقع ابن مجرن زيادة نسبة اعتماد المستثمرين العقارين مستقبلا على برامج تيسير للرهن العقاري في توفير التمويلات اللازمة لمشروعاتهم أكثر من اعتمادهم على التمويلات التقليدية من خلال البنوك حيث تحظى هذه البرامج التمويلية بالكثير من الثقة التي تكتسبها من خلال إطلاقها ورعايتها من قبل الدائرة .
وقال إن الدائرة التي اطلقت برنامج تيسير للتمويل العقاري خلال النصف الأول من العام الماضي وحددت فترة ثلاث سنوات لتقييم البرنامج وإعداد المؤشرات المتعلقة تمهيداً لتحويلة الى “علامة تجارية” عالمية يتم أتاحتها للأسواق العقارية المحلية والعربية التي ترغب في تطبيقه.
التشريعات
وأكد سلطان بن مجرن أن وجود منظومة متكاملة من التشريعات القانونية المنظمة للقطاع العقاري في دبي جنب القطاع المزيد من المتاعب خلال الأزمة المالية العالمية حيث أثبتت هذه التشريعات فعاليتها إلى حد بعيد.
وأوضح أن من التشريعات الهامة التي تم إقرارها عدم اعتماد أي مبايعة للأراضي والعقارات من دون تسجيلها في السجل العقاري الموحد وفق المادة 9 من القانون رقم 7 للعام 2006 وهو الأمر الذي وفر للدائرة قاعدة هائلة من البيانات عن العقارات في الإمارة.
وقال إنه بالإضافة الى ذلك تقوم الدائرة بتسجيل العقود الابتدائية للمشروعات الجاري تنفيذها، لافتاً إلى أن نسبة التزام المستثمرين العقارين بإجراء عمليات التسجيل المبدئي لمشترياتهم العقارية تتجاوز 90% كما أن حالات تأخر التسجيل تعود لبعض التفاصيل الفنية والمساحية التي ربما تأخر تسجيل الأرض الأساسية التي يقام عليها المشروع.
وأوضح أنه تم تسجيل نحو 21,992 ألف وحدة سكنية خلال عام 2010 بلغت قيمتها نحو 123 مليار درهم، مشيراً إلى أن رسوم تسجيل الأراضي والعقارات في دبي تبلغ 2% من قيمة العقار بواقع 1% يتحملها المشتري و1% يتحملها البائع وتعد من أقل الرسوم المفروضة على التسجيل عالمياً حيث تقوم بعض الدول بتحصيل نسبة تتراوح بين 7و 12% من قيمة العقار.
وأوضح أنه في حال وجود شكوك لدى الدائرة في قيمة العقار المسجل في عقود البيع يتم تحصيل رسوم التسجيل وفق القيمة الفعلية للعقار والتي تحددها الدائرة وذلك لتجنب أي تلاعب في هذا المجال بما يسهم في تكوين قاعدة بيانات دقيقة.
وقال إن تكامل المنظومة التشريعية الحاكمة للقطاع العقاري في دبي ووجود سجل دقيق لتسجيل المشروعات منذ عام 1960 أسهم في رفع تصنيف الدائرة لتتبوأ المرتبة الرابعة عالمياً في مؤشر التسجيل العقاري العالمي.
قانون لحماية المستثمر في سبتمبر
دبي(الاتحاد)- يصدر قانون المستثمر العقاري خلال شهر سبتمبر المقبل، بحسب سلطان بطي بن مجرن مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
ويمنع القانون أية شروط مجحفة في عقود بيع العقار. وأشار إلى أن القانون الجديد يمنع أسباب التعثر أو الإضرار بمصالح المستثمرين.
ويتعين على المستثمر العقاري شراء أرض المشروع وسداد قيمتها بالكامل وتسجيلها، إضافة إلى سداد قيمة مبلغ التأمين في سوق حساب الضمان العقاري وحصول المستثمر على الترخيص النهائي من مؤسسة التنظيم العقاري
المصدر: دبي
عدد اليوم
