ينفق عدد أكبر من الأميركيين الكثير من الأموال لشراء المنازل، في أحدث علامة على أن ارتفاع الأسعار يجعل امتلاك المنازل أكثر صعوبة.
وسيضطر مقترض من كل 5 إلى إنفاق أكثر من 45% من دخلهم الشهري على دفع الرهن العقاري والديون الأخرى خلال هذا الشتاء، وهي أعلى نسبة منذ أزمة السكن التي ضربت السوق العقاري الأميركي منذ نحو 10 سنوات.
ووفقاً لأحدث البيانات الصادرة عن شركة «كور لوجيك» لأبحاث السوق العقاري، فإن نسبة الإنفاق على القرض العقاري، مقارنةً بالدخل حالياً، تصل إلى نحو 3 أضعاف ما شهده السوق عام 2016، وخلال النصف الأول من 2017.
وقال الاقتصاديون إن ارتفاع مستويات الديون أحد الأعراض الجانبية لارتفاع أسعار المساكن، الذي يرجع جزئياً إلى الافتقار التاريخي للعرض. ويشعر وكلاء العقارات بالقلق من ضجر المشترين من زيادة الأسعار، ما يمكن أن يجعل هذا أحد أضعف مواسم البيع في الربيع في السنوات الأخيرة.
ورغم زيادة تفاؤل المستهلكين بشأن الاقتصاد وآفاقهم المالية الشخصية، إلا أنهم يرون أن الوقت غير مناسب لشراء منزل، وفقاً لنتائج مسح أصدرته الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أواخر مارس. في الوقت نفسه، اعتباراً من الأسبوع الماضي، ارتفع المعدل المتوسط للرهن العقاري ذي السعر الثابت إلى 4.40% من 3.95% في بداية العام.
وقال دوج دنكان، كبير الاقتصاديين في المقرض العقاري المعروف «فاني ماي»، إن «هذه الأمور تعمل ضد قدرة المشترين على تحمل التكاليف، لهذا السبب، يجب أن تكون هناك ضغوط لتخفيف معايير الائتمان»، مضيفا أنه يجب موازنة الضغوط ضد الخسائر المحتملة إذا تخلف المشترون غير المؤهلين عن سداد قروضهم العقارية.
ودرست «كور لوجيك» قروض شراء المنازل التي تلبي بشكل عام المعايير التي وضعها «فاني ماي» و«فريدي ماك» اللذان يقدمان التمويل العقاري على المستوى الاتحادي خلال الـ30 عاماً الأخيرة. وكشفت الدراسة أن حجم القروض التي يقدمانها زادت بنسبة 73% في النصف الثاني من 2017، مقارنةً مع النصف الأول من العام نفسه. ووفقاً لـ «إنسايد مورتاج فاينانس»، للأبحاث، فإن «فاني ماي» قدمت الجزء الأكبر من القروض، وخلال الفترة نفسها، ارتفع إجمالي الرهون العقارية الجديدة بنسبة 15%.
وأجرت «فاني ماي» و«فريدي ماك» للرهون العقارية تجارب على تسهيل تملك المنازل، بما في ذلك دعم المقترضين الذين يسددون أيضا قروض الدراسة، ومن يعملون بشكل مستقل، لتسهيل حصولهم على قروض عقارية. ومنذ سنوات عدة، بدأت «فاني ماي» و«فريدي ماك» في تقديم قروض عقارية بمقدم منخفض يصل إلى 3% من سعر العقار.
ولمدة عام تقريباً، حاولت سوهاني راو، مهندسة البرمجيات في خليج سان فرانسيسكو، شراء منزل، إلا أنها استسلمت قبل بضعة أشهر. وقالت إن عشرات المشترين المحتملين سيظهرون لمحاولة شراء المنازل المعروضة للبيع، حتى بالنسبة للمنازل التي تحتاج إلى الكثير من أعمال الصيانة، ما يؤدي إلى حروب عطاءات تجعل هذه المنازل خارج حدود إمكانياتها المالية. وأضافت: «الأمر سيئ للغاية الآن». «ومن خلال المزايدات في محاولة لشراء العقارات، ربما جعلوا المشكلة أكثر سوءاً».
وتزيد الأعباء المالية كثيراً على متوسطي الدخل في أميركا لأن نسب الديون إلى الدخل مرتفعة حالياً، ما يجعل دفع أقساط الرهن العقاري وبطاقات الائتمان وقروض الدراسة أمراً ليس هيناً ولا يترك شيئاً تقريباً لحالات الطوارئ.
وقال تود جونز، رئيس شركة «بي بي إم سي» للرهن العقاري، إنه يشعر بالقلق من تقديم القروض للمقترضين الذين سترتفع مستويات ديونهم إلى دخلهم بأكثر من 45%، لأنهم قد يجدون أنفسهم في حالة من الضغوط. وقال «كل شهر ستكون هناك معاناة لتسديد الأقساط الشهرية».
في الصيف الماضي، تحركت «فاني ماي» لدعم المزيد من القروض المقدمة للمقترضين الذين لديهم نسب دين إلى الدخل تصل إلى 50%، بزيادة على الحد النموذجي وهو 45%.
وأسفرت سياسة «فاني ماي» الجديدة عن 100 ألف قرض جديد لم يكن من الممكن إجراؤها العام الماضي وأوائل هذا العام، وفقاً للمعهد الحضري للأبحاث.
وقالت كاليبر هوم لورانس، وهي شركة مقرها في تكساس، إن 25% من قروضها الممولة لها نسب دين إلى الدخل تزيد على 45%، مرتفعة من 10% منذ عام مضى.
ويحذر الاقتصاديون من أن المقرضين يجب أن يسيروا بحذر في جعل الائتمان أكثر توافراً، نظرا إلى الدور السهل الذي لعبته القروض العقارية في خلق فقاعة الإسكان الأخيرة. وتظل حصة المشترين الجدد الذين لديهم مستويات من الديون إلى الدخل في نطاق يتراوح بين 46% و 50% أقل بكثير من الذروة التي تقل عن 37% المسجلة عام 2007، لكنها تقترب من مستويات 2004-2005، وهي السنوات التي سبقت فقاعة.
وفي الربع الأخير من العام الماضي، تم تقديم نحو 78% من القروض إلى المقترضين الذين حصلوا على درجات ائتمان قدرها 700 أو أكثر، وفقاً لشركة «إينسايد» للتمو يل العقاري.
ووجد المعهد الحضري أن حصة المقترضين الذين لديهم قروض رهن عقاري مدعومة من «فاني ماي»، والذين لديهم نسب عالية من الدين إلى الدخل وحصلوا على نقاط ائتمان أقل من 700، قفزوا إلى ما يقرب من 25% في الشهرين الأولين من هذا العام من 19% في العام السابق.
وقال ستان ميدلمان، الرئيس التنفيذي لشركة فريد مورتغينج للقروض العقارية: «إنها ليست مشكلة اليوم، ولكنها قد تكون مشكلة غداً».
عدد اليوم
