تفاوت سعر العقار والتقييم البنكي يربك مشترين من ذوي الدخل المتوسط

يوسف العربي (دبي) شكا مشترو عقارات من ذوي الدخل المتوسط من حدوث تفاوت بين سعر العقار الذي يعرضه المالك من جهة، وسعر التقييم البنكي من جهة أخرى، والذي تراوح في بعض الحالات بين 5% و10%، فيما أكدت دائرة الأراضي والأملاك في دبي حرصها على تحقيق التوازن والاستقرار في تقييم العقارات في السوق بالإمارة، والحد من حدوث تفاوت أو فجوات في تقييم العقارات من خلال اتباع أفضل المعايير العالمية المتقدمة في مجال التقييم العقاري للوحدات والأراضي. ووفق الإجراءات المتعارف عليها بالقطاع العقاري يودع المشتري مقدم حجز العقار، والذي تبلغ نسبته في حال المنزل الأول 20% للمواطنين و25% لغير المواطنين، لدى البائع ومن ثم يبدأ البنك الممول بإجراء تقييم منفصل للعقار، وفي حال جاءت نتيجة التقييم البنكي أقل من سعر البيع يكون المشتري بين خياري سداد قيمة الفارق السعري أو التفاوض مع البائع لسحب مقدمة الحجز كاملة أو بأقل قدر ممكن من الخصومات. وقال أحمد مختار، إنه قرر شراء وحدة سكنية مكونة من غرفتين وصالة بعد أن أدرك أنه البديل الأفضل لاستئجار وحدة مماثلة، والذي ربما يكلفه مبلغ يتراوح بين 80 ألف درهم و90 ألف درهم سنوياً. وأشار إلى أنه اختار الوحدة السكنية التي يرغب في شرائها وهي في موقع متميز للغاية، وسط مشروع وصفه بالواعد داخل منطقة ميدان التي تتميز بقربها من وسط مدينة دبي، حيث تم الاتفاق مع البائع على سعر الوحدة العقارية بمبلغ 1.8 مليون درهم، وحصل على موافقة مبدئية من البنك الممول، ليقوم بعدها بإيداع مقدمة الحجز كاملة لدى البائع المتمثل في إحدى شركات التطوير من القطاع الخاص، وبلغت قيمتها نحو 400 ألف درهم تمثل 25% من إجمالي ثمن الوحدة، ومن ثم استلم أوراق الوحدة السكنية لتقديمها للبنك لتمويل 75%. وأضاف أن البنك الممول قام بإجراء تقييم للوحدة بسعر 1.520 مليون درهم بفارق يبلغ نحو 280 ألف درهم، وبذلك عرض البنك تمويلاً بقيمة 1.14 مليون درهم تعادل نحو 75% من سعر الوحدة العقارية بفارق 210 آلاف درهم عن التمويل المتوقع. ولفت إلى أنه انطلاقاً من إيمانه بجدوى الاستثمار العقاري قام بسداد هذه الفجوة التمويلية باستخدام باقي السيولة المتوافرة لديه، مع استكمال المبلغ من خلال الحصول على قرض شخصي من البنك ذاته. وطالب مختار باعتماد جهة مختصة تصدر تقييمات ملزمة للبنوك لتيسير عملية التملك لمشتري العقارات من ذوي الدخل المتوسط والذين عادة ما يشكل تدبير الفارق السعري الذي يتراوح عادة بين 5% و10% تحدياً بالنسبة لهم. تقييمات مستقلة ومن ناحية، قال بلال مرسيز، المدير التنفيذي لشركة «ويندميلز» المتخصصة في التقييم العقاري لـ«الاتحاد»، إن حدوث تفاوت بين سعر العقار والتقييم البنكي يعد أمراً طبيعياً ومقبولاً في الأسواق العقارية الناضجة ما دام هذا التفاوت لا يزيد على 15% من القيمة الإجمالية لسعر العقار. وأوضح أن سبب حدوث هذا التفاوت يأتي انطلاقاً من عناصر ومدخلات عملية التقييم التي تعتمدها كل جهة، سواء كان المطور نفسه، أو شركة التقييم المستقلة، أو البنك الممول، وبحسب العناصر التقييمية المعتمدة من كل طرف تكون النتيجة النهائية للتقييم. وقال: إنه بين اعتماد البنك لعناصر تقييمه تضمن له سعراً تقليص مخاطر التمويل وبين عناصر تسعير العقار من قبل المطور نفسه، والتي يسعى فيها لتحقيق أكبر هامش ربح وفق ظروف السوق، يظهر دور المشتري الذي يجب أن يكون لدية الوعي الكافي بأهمية الاعتماد على جهة مستقلة للخروج بتقييمات دقيقة من شأنها أن تقلص فرص حدوث فجوة تمويلية أو توقعها على أقل تقدير. إتمام الصفقة من جانبه، قال حسن الشاذلي، المدير التنفيذي لشركة «سوديك» للاستشارات العقارية: إن حدوث تفاوت بين سعر العقار المتفق عليه بين البائع والمشتري من ناحية، وسعر التقييم البنكي من ناحية أخرى بات يتسبب في العديد من المشكلات التي تعيق في بعض الأحيان إتمام صفقة الشراء. وأوضح: نسبة التفاوت بين سعر الوحدة من المالك وسعر التقييم البنكي يتراوح عند حدوثه بين 5% و10%، وهو الأمر الذي يجد المشتري نفسه مضطراً معه لسد فجوة التمويل وتدبير المبلغ لإتمام الصفقة العقارية أو اللجوء إلى الحل الأصعب من خلال محاولة سحب مقدم الحجز من المالك، وهو الأمر الذي يتوقف على طريقة تعامل المطور مع عملائه، حيث تقوم شركات برد مبلغ الحجز كاملاً، فيما تقوم شركات أخرى بخصم جزء منه باعتبارها أتعاباً إدارية. وقال الشاذلي إنه يتعين على المستثمر، ولاسيما من الفئة التي تخوض غمار الاستثمار العقاري للمرة الأولى، الاستعانة بالمتخصصين في مجال الاستثمار العقاري واللجوء إلى شركات تقييم عالية الكفاءة لتقليص فرص حدوث الفجوة التمويلية التي تمت الإشارة إليها. فيما أكدت دائرة الأراضي والأملاك في دبي حرصها على تحقيق التوازن والاستقرار في تقييم العقارات في السوق العقاري بالإمارة، والحد من حدوث تفاوت أو فجوات في تقييم العقارات من خلال اتباع أفضل المعايير العالمية المتقدمة في مجال التقييم العقاري للوحدات والأراضي. وعلى الجانب التطويري أكد هشام الأسعد، مدير المبيعات في مجموعة «سيليكت جروب»، أن حدوث الفجوة التمويلية عند شراء العقار بسبب تفاوت سعر الوحدة مع التقييم البنكي أمر يمكن توقع حدوثه لاسيما بالنسبة للوحدات الفاخرة، مشدداً على أهمية أن يكون المطور أميناً وشفافاً مع عملائه من خلال مصارحتهم بإمكانية حدوث هذه الفجوة للاستعداد لسدها. وقال الأسعد، إن شركته تقوم بدعم عملائها على هذا الصعيد عبر أكثر من مسار فني، أولهما عقد شراكات مع بنوك كبرى، ومن ثم توجيه العملاء لها لتسهيل عملية التنبؤ بالتقييم البنكي للوحدات، فضلاً عن عرض الحلول التمويلية البنكية التي يمكن للعميل من خلالها تغطية الفجوة التمويلية واستكمال صفقة شراء العقار. وأشار الأسعد إلى أن الضوابط والآليات التي أقرتها دائرة الأراضي والأملاك في دبي للقطاع العقاري بشكل عام، وعملية التقييم العقاري على نحو الخصوص، ساهمت برفع كفاءة التقييمات التي تكون لدى المستثمر العقاري صورة واضحة منذ بداية اتخاذ القرار الاستثماري وحتى إتمام صفقة الشراء. تمويل المنزل الأول وفق نظام التمويل العقاري المعتمد من مصرف الإمارات المركزي تبلغ نسبة تمويل العقار لمواطني الإمارات حداً أقصى بنسبة 80% من قيمة عقار واحد فقط للمالك أو الساكن إذا كانت قيمة العقار 5 ملايين درهم أو أقل، وإذا كانت قيمة العقار أكثر من 5 ملايين درهم يكون الحد الأقصى لنسبة القرض 70% فقط من قيمة العقار، وفيما يتعلق بالمنزل الثاني والمنازل اللاحقة أو العقارات الاستثمارية يكون الحد الأقصى لنسبة القرض 65% فقط من قيمة العقار بغض النظر عن القيمة. وبالنسبة لغير المواطنين (الوافدين) وضع النظام حداً أقصى 75% لنسبة القرض إلى القيمة لعقار للمالك أو الساكن إذا كانت قيمة العقار أقل من 5 ملايين درهم، وإذا كانت قيمة العقار أكثر من 5 ملايين درهم يكون الحد الأقصى لنسبة القرض 65% فقط من قيمة العقار، وفيما يتعلق بالمنزل الثاني والمنازل اللاحقة أو العقارات الاستثمارية يكون الحد الأقصى لنسبة القرض 60% فقط من قيمة العقار بغض النظر عن القيمة. ووفقاً للنظام فإنه فيما يتعلق بجميع فئات العقارات التي تشترى قبل الإنشاء، ونظراً لطول مدة عملية التطوير العقاري ومستويات المخاطر يكون الحد الأقصى لنسبة القرض 50% من قيمة العقارات التي يتم شراؤها قبل الإنشاء، بغض النظر عن الغرض أو القيمة أو فئة المشتري. وحدد النظام المدة القصوى لقرض الرهن العقاري بـ25 سنة، على أن يكون الحد الأقصى لعمر المقترض عند وقت سداد الدفعة الأخيرة 70 سنة للمواطنين و65 سنة لغير المواطنين، بشرط أن يكون الحد الأقصى لمبلغ التمويل يعادل الدخل السنوي الإجمالي لـ8 سنوات للمواطنين و7 سنوات بالنسبة لغير المواطنين. ويكون الحد الأقصى المسموح به لنسبة عبء الدين يبلغ 50% من الراتب الإجمالي، وأي دخل من مصدر معروف ومحدد في أي وقت من الأوقات، على أن تحرص المؤسسات المالية عند تقييمها لقدرة المقترض على السداد على عدم تطبيق نسبة عبء الدين بصورة تلقائية والأخذ في الاعتبار بالظروف المحددة للمقترض. سلطان الأكرف: ضوابط ومعايير ملزمة لممارسة مهنة التقييم العقاري أكد سلطان الأكرف، مدير إدارة أول، إدارة خدمات التسجيل العقاري في دائرة الأراضي والأملاك في دبي في رده على سؤال «الاتحاد» حول دور الدائرة في معالجة حالات تفاوت سعر العقار من المطور والتقييم البنكي أن الدائرة تسعى إلى إيجاد التوازن والاستقرار في تقييم العقارات في السوق العقاري بالإمارة، والحد من حدوث تفاوت أو فجوات في تقييم العقارات من خلال اتباع أفضل المعايير العالمية المتقدمة في مجال التقييم العقاري للوحدات والأراضي على حد سواء، حيث وصلت عمليات التقييم التي أجرتها الدائرة إلى أكثر من 8 آلاف عملية تقييم عقاري خلال العام 2017 فقط تجاوزت قيمتها 287 مليار درهم. وقال: إن عمليات التقييم العقاري تعتمد على البيانات والمعلومات المتوفرة في سجلات الدائرة، ومعايير متطورة لإجراء التقييم وفق أنظمة عالمية تتسم بأعلى درجات الدقة والشفافية والاحترافية، كما حدد قرار المجلس التنفيذي رقم (73) لسنة 5102 بشأن تنظيم مزاولة مهنة التقييم العقاري في إمارة دبي عدة ضوابط، تضمن ممارسة مهنة التقييم العقاري من قبل أفراد ذوي قدر من الكفاءة والخبرة الواسعة في هذا المجال، كما يلزم القرار مزاولي المهنة بالاستناد إلى المعايير الواردة في كتاب التقييم العقاري الذي تصدره دائرة الأراضي والأملاك عند إعداد تقرير التقييم العقاري.