يوسف العربي (دبي) - تزايدت وتيرة إخلاء المستأجرين من العقارات السكنية في دبي بناء على طلب ملاك استخدموا مبررات متعددة منها بيع العقار أو حاجته للترميم والصيانة، أو تغيير نشاطه، أو استخدامه لأغراض شخصية، فيما أكدت مؤسسة التنظيم العقاري في دبي أنها ممارسات فردية مشددة على حق المستأجر في اللجوء لمركز فض المنازعات الإيجارية للنظر في مثل هذه الدعاوى.
وأفاد مستأجرون لعقارات سكنية في دبي بأنهم تلقوا إخطارات من قبل الملاك تطالبهم بإخلاء العقار خلال عام، تحت دعوى البيع أو الصيانة الملحة أو تغيير النشاط، مؤكدين أن عملية الإخلاء تهدف إلى إعادة تأجير العقارات السكنية وفق الأسعار السائدة التي تزيد بنحو 30% إلى 40% على قيمة الإيجار السنوي التي يقومون بسدادها.
وفي المقابل، أكد ملاك للعقارات في دبي حقهم في إخلاء العقار من المستأجرين استناداً لأي من الأسباب الواردة في القانون رقم 26 لعام 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، والقانون رقم 33 لسنة 2008 الخاص بتعديل القانون السابق منوهين إلى تعسف بعض المستأجرين، ورفضهم قيام المالك بأي نوع من معاينة العقار سواء بغرض عرضه للبيع أو للتيقن من عدم وجود مخالفات.
فيما اقترح خبراء وقانونيون متخصصون بالقطاع العقاري سن تشريعات إضافية لتنظيم عملية إخلاء العقار، من خلال منح المستأجر أحقية تمديد عقد الإيجار لعامين أو ثلاثة أعوام، مع إلزام المالك بتقديم سندات قانونية يثبت من خلالها حقيقة السبب الذي استند إليه في عملية إخلاء العقار، مع تطبيق مخالفات مالية مناسبة على المخالفين الذين يستندون لأسباب غير حقيقية.
وأضافوا أن التشريعات المطلوبة لابد أن تمنح المالك حق معاينة العقار لمرة واحدة كل ثلاثة أشهر على الأقل، سواء لغرض البيع أو للتيقن من عدم وجود مخالفات داخل الوحدة، مثل إعادة تقسيمها أو تأجيرها من الباطن أو استخدامها لأغراض غير قانونية.
ممارسات فردية
ومن جانبه، أكد المهندس مروان أحمد بن غليطة المدير التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري بدبي في تصريحات لـ «الاتحاد»، أن القانون رقم 26 لعام 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي والقانون رقم 33 لسنة 2008 الخاص بتعديله، يحددان على نحو دقيق الأسباب التي تعطي للمؤجر الحق في طلب إخلاء المستأجر قبل انتهاء مدة الإجارة.
ونوه بأنه وفق نصوص القانون، فإنه يحق للمالك طلب إخلاء المستأجر في عدد من الحالات الحصرية منها بيع العقار المؤجر، أو إذا اقتضت الحاجة ترميم العقار أو إجراء صيانة شاملة على أن يتم التحقق من حالة العقار بتقرير فني معتمد من الجهات المختصة، أو إذا رغب المالك في استعادته لاستعماله الشخصي أو لاستعمال أي من أقاربه حتى الدرجة الأولى.
وأضاف أنه لغايات الإخلاء السابقة، يجب على المؤجر إخطار المستأجر بأسباب إخلاء العقار قبل 12 شهراً على الأقل من التاريخ المحدد للإخلاء، على أن يتم الإخطار عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل.
وقال ابن غليطة «إن إخلاء المستأجرين استناداً لأسباب غير واقعية مثل ادعاء بيع العقار تعد بمثابة ممارسات فردية»، مشدداً على حق المستأجر الذي تم إخلاؤه من الوحدة السكنية في حال تثبته من إعادة تأجير الوحدة السكنية التي تم إخلاؤه منها اللجوء لمركز فض المنازعات الإيجارية الذي يقوم بالفصل في مثل هذه الدعاوى. وأكد حرص مؤسسة التنظيم العقاري على تحقيق التوازن المطلوب في سوق الإيجارات في دبي، بما يصب في صالح المؤجر والمستأجر على حد سواء وهو الأمر الذي يعزز بدوره من فرص استدامة النمو الحاصل بالقطاع.
من جهته، قال محمد جمال مستأجر لوحدة سكنية مكونة من غرفتين وصالة في منطقة «واحة السيليكون» منذ عامين، إنه فوجئ بإخطار رسمي من مالك العقار يطلب منه فيه إخلاء الوحدة السكنية خلال 12 شهراً بدعوى بيع العقار ونقل ملكيته لمشتر جديد.
وأضاف أنه اكتشف أن جميع المستأجرين بالعقار تلقوا الإخطار مرجحاً أن يكون الدافع الحقيقي وراء طلب الإخلاء، هو التنصل من الاستحقاقات القانونية وسقف الزيادات السنوية لبدل الإيجارات، والاستفادة بإعادة تأجير العقار لمستأجرين جدد بالأسعار السائدة في السوق في الوقت الراهن.
زيادات مطردة
من جهته، قال مهند الوادية المدير الإداري لشركة «هاربور» العقارية والمحاضر بكلية دبي العقارية التابعة لدائرة الأراضي والأملاك، إن عدداً من ملاك العقارات السكنية يحاولون إخلاء عقاراتهم من المستأجرين لإعادة تأجير العقار بالأسعار السائدة في السوق، بدلًا من الالتزام بسقف الزيادات الذي يتم تحديده وفق مؤشر بدل الإيجارات. وقال إنه في الوقت الذي يحدد فيه مؤشر «بدل الإيجارات في إمارة دبي» نسبة زيادة سنوية تتراوح بين 5% و20%، فإن إخلاء الوحدة السكنية وإعادة تأجيرها سيوفر للمالك فرصة رفع الإيجار بنسبة تتراوح بين 30% و40% مقارنة ببدل إيجار الوحدة السكنية قبل عملية الإخلاء. ويحدد مؤشر «بدل الإيجارات في إمارة دبي» معدل إيجار المثل للعقارات السكنية والتجارية في مختلف أنحاء الإمارة، ومن ثم نسبة الزيادات السنوية في حال استحقاقها وفق المرسوم رقم 43 لسنة 2013.
ونص المرسوم على عدم زيادة القيمة الإيجارية للوحدة العقارية، إذا كان بدل إيجارها يقل عن 10% عن متوسط أجر المثل، فيما حدّد الزيادة بنسبة 5% إذا كان بدل إيجار الوحدة يقل بنسبة تتراوح بين 11% و20% عن متوسط أجر المثل.
وحدد المرسوم زيادة قدرها 10% من القيمة الإيجارية للوحدة العقارية، إذا كان بدل إيجارها يقل بنسبة تتراوح بين 21% و30% عن متوسط أجر المثل، وزيادة قدرها 15% إذا كان إيجار الوحدة يقل بنسبة تتراوح بين 31% و40% عن متوسط أجر المثل، فيما تبلغ الزيادة 20% من القيمة الإيجارية للوحدة العقارية، إذا قل بدل إيجارها بنسبة تزيد على 40% عن متوسط أجر المثل.
ويتم تحديث المؤشر على نحو دوري بواقع ثلاث مرات في العام، عن طريق جمع البيانات الإيجارية من مصادر متنوعة. ولفت إلى أن مؤشر بدل الإيجارات يستند إلى بيانات عقود الإيجار المسجلة في المؤسسة والمسوحات الميدانية للمناطق لمعرفة مستويات التأجير، ومتابعة الوحدات المعروضة للإيجار من خلال اللوحات الإعلانية والصحف والمواقع الإلكترونية، بالإضافة إلى الاجتماعات الدورية مع الشركات العقارية الفعالة والملاك، حيث يتم جمع البيانات ومقارنتها ودراستها بشكل مستمر للوقوف على المتغيرات، ونسب الاختلاف في القيم الإيجارية والعوامل المؤثرة فيها وإعداد التقارير الدورية للعمل على تحديث مؤشر بدل الإيجارات بشكل دوري ومدروس.
تشريعات إضافية
واقترح الوادية سن تشريعات إضافية لتنظيم عملية إخلاء العقارات ومنح المستأجر أحقية تمديد عقد الإيجار لعامين أو ثلاثة أعوام، مع إلزام المالك بتقديم سندات قانونية يثبت من خلالها حقيقة السبب الذي استند إليه في عملية إخلاء العقار، مع تطبيق مخالفات مالية مناسبة على المخالفين الذين يستندون لأسباب غير حقيقية.
وفي المقابل، أكد الوادية أن التشريعات المطلوبة لابد أن تمنح المالك حق معاينة العقار لمرة واحدة كل ثلاثة أشهر على الأقل، سواء لغرض البيع أو للتيقن من عدم وجود مخالفات داخل الوحدة مثل إعادة تقسيمها أو تأجيرها من الباطن أو استخدامها لأغراض غير قانونية.
تزايد الأسعار
من جانبه، أوضح محمد تركي مدير العقارات في شركة الوليد العقارية، أن الإيجارات السكنية في دبي سجلت أعلى زيادة سنوية منذ خمس سنوات، خلال عام 2013، كما أن الأسعار لاتزال تشهد نمواً مطرداً مستفيدة من زيادة الطلب من قبل المستخدم النهائي للعقار.
وأوضح أن أسعار إيجارات الوحدة السكنية في منطقة وسط مدينة دبي زادت بنسبة 37,5% لتصل إلى نحو 110 آلاف درهم، مقارنة بنحو 80 ألف درهم خلال العام الماضي، كما زاد إيجار الوحدة السكنية المكونة من غرفتين وصالة في المنطقة ذاتها بواقع 30%، ليصل إلى 130 ألف درهم، مقابل 100 ألف درهم خلال عام 2012.
وقال إن هذه الزيادات المطردة في أسعار الإيجارات دفعت بعض الملاك إلى طلب إخلاء العقارات تحت دعاوى البيع والترميم والصيانة الشاملة، منوهاً إلى أن طلب الإخلاء لأسباب وهمية بمثابة مخالفة جسيمة تعرض للمساءلة.
وأضاف أن هذه الممارسات فردية فيما تنأى عنها شركات العقارات الكبرى في الدولة، لاسيما أن هذه الشركات تستند إلى استراتيجيات طويلة الأمد تركز على تحقيق نسب إشغال عالية بالعقار، وتقديم كل ما يمكن من تسهيلات للاحتفاظ بولاء العملاء.
حالات إخلاء العقار قبل انقضاء مدة الإيجار
دبي (الاتحاد) - يحدد القانون رقم (26) لعام 2007 والقانون رقم 33 لسنة 2008 حالات إخلاء العقار من المستأجرين قبل انتهاء مدة الإيجار في الحالات التالية:
- إذا لم يقم المستأجر بسداد بدل الإيجار أو أي جزء منه خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إخطار المؤجر له بالسداد.
- إذا قام المستأجر بتأجير العقار من الباطن أو أي قسم منه دون الحصول على موافقة المؤجر الخطية على ذلك، وفي هذه الحالة يسري الإخلاء على المستأجر من الباطن مع حفظ حق الأخير بالرجوع على المستأجر بالتعويض.
إذا استعمل المستأجر العقار أو سمح لآخرين باستعماله لغاية غير مشروعة أو مخالفة للنظام العام أو الآداب العامة.
- إذا كان العقار المؤجر محلًا تجارياً وتركه المستأجر دون إشغال لمدة 30 يوماً متصلة أو 90 يوماً متفرقة.
- إذا أحدث المستأجر تغييراً في العقار بحيث يؤثر على سلامته بشكل تتعذر معه إعادته إلى حالته الأصلية، أو ألحق بالعقار ضرراً نتيجة فعله المتعمد أو إهماله الجسيم في اتخاذ الحيطة والحذر أو سماحه للغير بإلحاق ذلك الضرر.
- إذا استعمل المستأجر العقار في غير الغرض المؤجر لأجله أو استعمله على نحو يخالف أنظمة التخطيط والبناء واستعمالات الأراضي المعمول بها في الإمارة.
- إذا كان العقار آيلاً للسقوط على أن يثبت المؤجر ذلك بتقرير فني تصادق عليه بلدية دبي.
- إذا لم يراع المستأجر أي التزام فرضه عليه هذا القانون أو أي شرط من شروط عقد الإيجار، وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إخطار المؤجر له بتنفيذ ذلك الالتزام أو الشرط.
دبي (الاتحاد) - يكون للمؤجر طلب إخلاء المستأجر من العقار عند انتهاء عقد الإيجار في الحالات التالية:
- رغب المؤجر في هدم العقار لإعادة بنائه أو رغب بإضافة أية مبان جديدة تحول الانتفاع بالعقار المؤجر، وذلك شريطة الحصول على التراخيص اللازمة من الجهات المختصة.
- اقتضت حالة العقار ترميمه أو إجراء صيانة شاملة له، يتعذر معها إجراء أعمال الترميم والصيانة بوجود المستأجر في العقار، على أن يتم التثبت من حالة العقار بتقرير فني تصادق عليه بلدية دبي.
- رغب المؤجر في استعادة العقار لاستعماله الخاص أو لاستعمال أي من أقاربه، حتى الدرجة الأولى.
- إذا رغب مالك العقار في بيع العقار المؤجر.
عدد اليوم
