قطاع العقارات المصري يتجاوز الأزمة المالية العالمية

عكست المعارض العقارية المتخصصة التي شهدتها القاهرة والإسكندرية وعدد من المدن الخليجية مؤخرا حالة من التعافي السريع لقطاع العقارات والتشييد المصري وهي الحالة التي أوشكت أن تخرج به من دائرة الركود التي طالته منذ اندلاع الأزمة المالية العالمية في سبتمبر من العام الماضي. وتشير حالة التعافي الراهنة إلى موسم عقاري ساخن في مصر خلال الصيف المقبل، يبدأ مع عودة المصريين العاملين بالخارج حيث يعبر الرواج عن نفسه في هذا القطاع الحيوي في شكل قفزات سعرية تقودها ارتفاعات في أسعار مواد البناء، وهو الأمر الذي بدأت أولى حلقاته منذ أسابيع في مجال الأسمنت حيث تواصل أسعاره الارتفاع بفعل طلب قوي وفشلت محاولات التصدي للانفلات السعري عبر عمليات الاستيراد التي لم تسفر سوى عن استيراد 40 ألف طن بينما يبلغ متوسط الاستهلاك السنوي 40 مليون طن أو عبر إجراءات إدارية وقانونية لوزارة التجارة والصناعة التي ألزمت المنتجين بتحديد أسعار البيع كتابة على عبوات التغليف اعتبارا من 20 مايو الجاري. ويرى خبراء عقاريون أن طلبا قويا لايزال يميز السوق العقارية المصرية رغم المعروض الكبير الذي شهدته هذه السوق خاصة من المنتج الموجه للطبقة المتوسطة بعد إطلاق مشروع "ابني بيتك" وتخصيص مساحات هائلة من الأراضي لشركات القطاع الخاص لبناء وحدات سكنية لا تزيد مساحتها على 63 مترا ويدور سعرها النهائي حول 120 ألف جنيه للشقة. ويأتي هذا الطلب الكبير من مواطنين عرب راغبين في تملك وحدات سكنية في مصر، وحاجة الجيل الثاني من أبناء العاملين المصريين في دول الخليج لشراء مساكن في ظل تمتعهم بمدخرات مالية كبيرة راكمها جيل الآباء عبر عشرين عاما الى جانب شريحة واسعة من الشباب الذين نجحوا في اقتناص فرص وظيفية في قطاعات نشطة في مقدمتها الخدمات المالية والاتصالات حيث يبلغ متوسط الأجر الشهري لهؤلاء نحو خمسة آلاف جنيه. ويؤكد الخبراء أن ثمة عوامل مساعدة تلعب دورا في تنشيط القطاع العقاري المصري هذه الأيام أهمها دخول شركات جديدة مجال التمويل العقاري حيث شهد شهر مايو الجاري إطلاق شركتين تتبع إحداهما البنك الأهلي المتحد وتتبع الثانية مجموعة النعيم السعودية إلى جانب تنشيط الشركات الأخرى التي دخلت السوق في توقيتات سابقة حيث تشير بيانات الهيئة العامة للتمويل العقاري إلى أن إجمالي التمويل الذي أتاحته هذه الشركات حتى الآن تجاوز عشرة مليارات جنيه. ومن المنتظر أن يتضاعف هذا الرقم بنهاية هذا العام بما يعني ان مبيعات بنحو ستة مليارات جنيه سوف تتم خلال موسم الصيف الحالي يتم توفير التمويل اللازم لها من هذه الشركات بعد أن نجح بعض هذه الشركات في توريق مديونيات سابقة وتحويلها إلى سيولة مالية متاحة لتمويل جديد. كما أن هناك جاذبية للقطاع العقاري من الناحية الاستثمارية خاصة للطبقة المتوسطة التي تفضل الاحتفاظ بمدخراتها في أصول عقارية بسبب تدني العائد على الودائع بالبنوك وفقدان البورصة لجاذبيتها الاستثمارية خلال الشهور الماضية، وقد برهن على صحة هذا التوجه عدم تراجع أسعار العقارات خلال فترة الركود الماضية رغم توقع الكثيرين لهذا التراجع مع الأزمة المالية وندرة السيولة. ويؤكد شريف رشدي -رئيس إحدى شركات التسويق العقاري- ان الأزمة التي مرت بها السوق العقارية خلال الفترة الماضية كانت بمثابة دورة تعليمية للمطورين لكي يتعلموا كيف يتعاملون مع الأزمات والمخاطر التي قد يتعرض لها النشاط العقاري مما يساعدهم على تغيير ثقافتهم الاستثمارية من خلال تنويع منتجاتهم وهو ما لم يلجأ إليه الكثير من المطورين خلال الفترة الماضية بالإضافة إلى تنوع شكل الاستثمار العقاري نفسه بين السكني والسياحي والصناعي والإداري. وقال إن المطورين العقاريين في مصر يجب أن يسعوا إلى خلق سوق عقارية صحية ومستديمة مما يتطلب أمانة في تحديد مستويات الربحية التي يجب ألا تتعدى 25 بالمئة وإذا وصل هامش الربحية إلى هذا المستوى فسيؤدي إلى رواج كبير بالإضافة إلى انه سيعمل على خلق معدل اسرع لدورات رأس المال لتلك الشركات، ومن الممكن ان تحقق تلك الشركات عائد على رأسمالها بنسب تتجاوز 60 بالمئة سنويا. ويطالب شريف رشدي بضرورة وجود قاعدة معلومات دقيقة عن احتياجات السوق المصرية من قطاع العقارات لأن هذه الأبحاث المتخصصة سوف تساعد المطورين على تقديم احتياجات المستهلكين من العقارات بعيدا عن اللجوء إلى دراسات خاصة بالفئة العمرية وغيرها خاصة أن أزمة الاسكان في مصر والناجمة عن اتساع فجوة العرض والطلب سوف تستمر لعشرات السنين. ويؤكد أن السوق المصرية بدأت تشهد حالة من النضج عبر أنظمة جديدة مثل التمويل العقاري الى جانب وجود شركات متخصصة في التسويق العقاري، مما يعمل على تدعيم سوق العقارات وحماية المشترين مشيرا الى تقرير صدر مؤخرا عن مؤسسة ألمانية متخصصة في الإنشاءات يؤكد ان الفترة المقبلة سوف تشهد نموا كبيرا في هذا القطاع ومنها ان الاستثمار في قطاع المقاولات بمصر قد يصل الى 7.3 مليار دولار سنويا بحلول العام 2015 وان يسجل القطاع نموا بمعدل 309 بالمئة سنويا، وان حجم المقاولات في أعمال البنية التحتية قد يحقق نموا سنويا بنسبة 4 بالمئة ليصل عام 2015 الى 6.7 مليار جنيه مقابل 4.6 مليار جنيه في العام 2005. وحول تذبذب أسعار مواد البناء وتأثيرها على السوق وحالة الرواج المرتقبة هذا الصيف، يقول المهندس حسين صبور -رئيس شركة الأهلي للاستثمار العقاري- ان هذا التذبذب سوف يؤثر على الشركات العقارية الصغيرة إلى جانب الشركات العقارية ذات الخبرات المحدودة التي أسسها أفراد توفرت لديهم سيولة مستغلين فترة النشاط الماضية دون دراسة. وأكد أن هذا التذبذب سيكون كبيرا عليهم لعدم إلمامهم بمخاطر المهنة وكيفية التعامل معها، ولا تستطيع تلك الشركات ان تتعامل مع ارتفاع الأسعار وتضطر الى وقف أعمال البناء لديها مما يعرضها لمزيد من الخسائر بينما الوضع مختلف لدى الشركات ذات الملاءة المالية الكبيرة والتي استطاعت ان تتعامل بشكل جيد مع تحديات عديدة خلال العامين الماضيين ومنها ندرة الأيدي العاملة بسبب الطلب المتزايد من شركات العقارات الخليجية.