الحكومات المحلية تلجم ارتفاع الإيجارات

شهد عام 2007 تدخلاً مباشراً قوياً من الحكومات المحلية لوضع حد لاستغلال الملاك والسماسرة لأزمة ندرة السكن التي لاتخلو منها إمارة، بحيث يمكن أن نطلق على 2007 لقب عام ''لجم'' الإيجارات· ونجحت الحكومات عبر إصدار قوانين ومراسيم في وضع حد لآهات وشكاوى المستأجرين من الزيادات غير المنطقية للإيجارات، حيث حددت سقوفا للزيادة الإيجارية لا ينبغي القفز فوقها بلغت في بعض الإمارات 7% سنوياً أو 20% لثلاث سنوات في إمارات أخرى· وأنشأت الحكومات المحلية لجاناً قضائية لفض المنازعات الإيجارية بين الملاك والمستأجرين وضعت حداً لقيام بعض الملاك ومكاتب العقارات والسماسرة بتأجير الوحدات السكنية بقيمة مغالى فيها وصلت في أبوظبي إلى 350% في بعض الدعاوى القضائية· وبينما دعمت حكومات محلية إنشاء آلاف الوحدات السكنية لمحدودي الدخل لجأت إمارات أخرى إلى دعم شركات التطوير العقاري العامة والخاصة للانتهاء من مشاريعها العملاقة في أقرب وقت بتوفير البنية التحتية لها بسرعة· وثمن خبراء اقتصاديون دور الحكومات المحلية في ضبط سوق الإيجارات مطالبين بزيادة هذا الدور خلال الأعوام المقبلة، وطالبوا شركات التطوير العقاري بإنجاز مشاريعها في مواعيدها المحددة مؤكدين على أن السوق مازال متعطشا للوحدات السكنية خاصة المتوسطة، ومن المتوقع أن ينمو الطلب على المعروض من الشقق الفاخرة والمتوسطة بنسبة تزيد عن 50% حتى عام 2009 والذي يشهد إنجاز غالبية المشاريع السكنية العملاقة في مختلف إمارات الدولة التي تتجاوز تكلفتها الإجمالية تريليونا و600 مليار درهم· وشدد الخبراء على ضرورة إصدار منظومة تشريعات وقوانين ولوائح وهيئات حكومية لضبط سوق الإيجارات وحماية الأموال المستثمرة في القطاع العقاري بما يقوي دوره في النمو الاقتصادي والناتج الإجمالي المحلي؛ كما طالب الخبراء بالتوسع في إنشاء مساكن للطبقة المتوسطة ومحدودي الدخل، واقترحوا تطبيق ''مؤشر أسعار'' تبني عليه الحكومات قراراتها في مواجهة ظاهرة ارتفاع الأسعار وغلاء المعيشة غير المسبوق حالياً· وترصد ''الاتحاد'' في هذا التحقيق كيفية تعامل الحكومات المحلية في الإمارات مع مشكلة ارتفاع الإيجارات، والخطوات التي اتخذتها لـ''لجم'' هذا الارتفاع الذي نتج عن عوامل عدة، أبرزها النمو الاقتصادي والذي اجتذب أعدادا كبيرة من العمالة الأجنبية على وجه الخصوص، وقلة المعروض من الوحدات، وسعى بعض الملاك ومكاتب العقارات والسماسرة لاستغلال الوضع وجني أرباح خيالية· إمارة أبوظبي واجهت حكومة إمارة أبوظبي مشكلة ارتفاع الإيجارات التي استفحلت بصورة غير مسبوقة حيث وصلت زيادة القيمة الإيجارية إلى متوسط 300% عامي 2005 و2006 مواجهة قوية، بدأتها بقانون الإيجارات الجديد الذي أصدره صاحب السمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان رئيس الدولة ''حفظه الله'' بصفته حاكم إمارة أبوظبي وتضمن بنودا كثيرة تؤسس لعلاقة جديدة بين المالك والمستأجر وتقضي على مظاهر الاستغلال والجشع والتلاعب في سوق الإيجارات· وحدد القانون الزيادة السنوية للإيجارات بنسبة 7% من قيمة الأجرة المحددة في العقد، وأجاز لرئيس المجلس التنفيذي زيادة أو إنقاص هذه النسبة حسب ما يراه مناسباً، وتضمن القانون عقوبات وغرامات مالية على المخالفين والمستغلين منها غرامة إيجار سنة في حالة تجاوز المالك الزيادة القانونية· وتضمن القانون نصوصاً نشأت بمقتضاها لجنة فض المنازعات الإيجارية وتتبع الأمانة العامة للمجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي وتختص بالفصل على وجه الاستعجال في المنازعات الناشئة عن العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر· وباشرت اللجنة عملها نهاية ديسمبر الماضي وأصدرت أول أحكامها منتصف يناير الماضي وخفضت إيجارات شقق سكنية من 90 ألف درهم إلى 32 ألف درهم· وعلى مدار العام الجاري تحولت اللجنة إلى ''ملاذ'' لآلاف المستأجرين المتضررين بسبب جديتها وتنفيذ أحكامها التي زادت على ألفي حكم إضافة إلى قوتها في مواجهة ألاعيب الملاك ومكاتب السماسرة· كما دعمت حكومة أبوظبي اللجنة بشكل كبير حيث ضاعفت لها أعداد القضاة والموظفين الإداريين وافتتحت لها فرعا في العين كما تجهز حالياً لافتتاح فرع ثالث في المنطقة الغربية· وبذلت حكومة أبوظبي جهداً كبيراً في تقليص الفجوة بين الطلب والعرض للوحدات السكنية فأعلنت عن خطة لتمويل مبان سكنية جديدة بقيمة 20 مليار درهم خلال السنوات القليلة المقبلة، وبدأ بنك أبوظبي التجاري المكلف بإدارة البنايات التجارية بتنفيذ 295 بناية تجارية جديدة، ووافقت لجنة التمويل التابعة للمجلس التنفيذي على تمويل 250 بناية في أبوظبي ومصفح والعين وتم البدء في تنفيذ 50 بناية منها تصل ارتفاعات بعضها إلى 18 طابقاً· كما تعاونت حكومة أبوظبي مع الشركات المساهمة العامة والخاصة في القطاع العقاري والبالغ عددها 20 شركة في تنفيذ مشاريعها السكنية الجديدة التي تزيد تكلفتها عن 500 مليار درهم لتوفير السكن في أسرع وقت ووفرت البنية التحتية للمشاريع السكنية العملاقة الجديدة المقرر الانتهاء من غالبيتها نهاية عام 2009 والمتوقع أن تلبي جانباً كبيراً من الطلب المتزايد على السكن في أبوظبي· وثمن الخبير الاقتصادي رضا مسلم الخطوات الكبيرة التي اتخذتها حكومة أبوظبي لضبط سوق الإيجارات مؤكداً على أهمية الدور الرقابي للحكومة من خلال وضع السياسات اللازمة لمنع أي تلاعب في سوق الإيجارات، إضافة إلى أهمية تفعيل دور إدارة المباني التجارية أو من يقوم محلها، وكذلك لجنة فض المنازعات الإيجارية، وأشار إلى أن هذه الخطوات بالتوازي مع وضع منظومة تشريعات لتنظيم سوق الإيجارات والعقارات ستوقف فوضى ارتفاع الإيجارات التي لم يكن سببها الوحيد فقط ندرة الوحدات المعروضة للسكن بل أيضاً الجشع حيث إن الطلب مهما كان كبيراً لا يبرر الزيادات غير المعقولة وغير المبررة للإيجارات خلال الفترة الماضية· وينبه إلى خطورة الدور الذي تقوم به العديد من شركات التطوير العقاري موضحاً أن غالبية هذه الشركات ساهم في أزمة السكن الحالية بغياب الرؤية المستقبلية الثاقبة والتخطيط السليم لكيفية تلبية احتياجات السوق؛ حيث اهتمت غالبية الشركات بالإسكان الفاخر والمنتجعات السياحية وغفلت عن احتياجات شرائح كبيرة في المجتمع من السكن المتوسط علماً بأن الطبقة المتوسطة تمثل النسبة الأعم من سكان الإمارة، والمطلوب أن تتبنى هذه الشركات أو شركات مطورة جديدة الإسكان المتوسط وتتوسع فيه بصورة كبيرة· إمارة دبي وتتشابه الضوابط التي وضعتها حكومة إمارة دبي مع أبوظبي حيث أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي ''رعاه الله'' أمراً بعدم السماح بزيادة الإيجارات بأكثر من 15% خلال عام ،2006 وفي عام 2007 أصدر سموه قراراً آخر بوضع سقف للزيادة السنوية بـ7% وتم التأكيد على أن المستأجرين الذين دفعوا زيادات إيجارية في العام السابق لا تتم زيادة إيجاراتهم للعام الجاري كما تم تحديد قيمة الإيجارات طويلة الأجل لمدة 5 سنوات حيث تم انتداب خبراء بواسطة لجنة الإيجارات في دبي لتحديد سعر السوق لهذه الإيجارات، كما فعّلت حكومة دبي اللجنة القضائية الخاصة بفض المنازعات الإيجارية وتنظر حالياً ما بين 600 إلى 700 دعوى أسبوعياً· ويشير الخبير الاقتصادي الدكتور أحمد البنا عضو اللجنة القضائية للإيجارات في دبي إلى أن حكومة إمارة دبي تميزت في جهودها للحد من ارتفاع الإيجارات؛ منوهاً بتجربتها في دعم ذوي الدخل المحدود حيث أعلنت دائرة العقارات الحكومية عن إنشاء ألفي وحدة سكنية لذوي الدخل المحدود، كما تم دمج مجلس الإعمار مع دائرة العقارات تحت مظلة واحدة لتكثيف جهودهما في هذا النوع من الإسكان، وأعلنت هيئات ومؤسسات حكومية وشركات خاصة عن بناء وحدات لذوي الدخل المحدود منها شركة نخيل في موقع المدينة العالمية التي يتم فيها الآن بناء عشرات الآلاف من الوحدات التي ستحل نسبة كبيرة من مشكلة ذوي الدخل المحدود· طلب متزايد ويختلف الخبير الاقتصادي الدكتور أحمد البنا مع خبراء اقتصاديين أفادوا بأن القطاع العقاري في دبي مقبل على مرحلة كساد وشيكة موضحاً أن دراسات علمية عديدة أكدت أن كل المشاريع التي يتم تنفيذها حالياً والتي تم الإعلان عنها لن تغطي 50% من الطلب الموجود سواء على الوحدات السكنية الفاخرة أو المتوسطة، وبلاشك هناك طلب كبير من المشترين من أصحاب الدخول المتنوعة وخاصة من ذوي الدخل المحدود وربما لن يشهد السوق توازنا بين العرض والطلب قبل 5 سنوات· ويوضح أن إمارة دبي أنشأت مؤخراً هيئة للتنظيم العقاري بهدف تنظيم السوق مقترحاً أن تحذو الإمارات الأخرى حذو دبي لافتاً إلى أن هيئات التنظيم العقاري تمثل أحد دعائم الاستقرار الاقتصادي والعقاري، كما أنها تحمي السوق من استغلال بعض المطورين الذين ارتكبوا مخالفات كبيرة بتوظيفهم لأموال المشترين التي دفعوها كمقدمات لحجز الوحدات السكنية في أغراض خاصة لا صلة لها بالعقارات المحجوزة، وأضاف ''لابد أن تكون هناك منظومة تشريعات متكاملة لعلاج كل سلبيات السوق وتدفع نحو أفضل الممارسات في القطاع العقاري وتحمي المبالغ الضخمة المستثمرة في هذا القطاع والتي تزيد على 400 مليار درهم''· ويؤكد على أن دولة الإمارات حققت إنجازات كبيرة لكن للأسف لا يوجد في أية إمارة في الدولة حالياً مؤشر أسعار يساعد متخذي القرار على تحديد أسباب ارتفاع الأسعار والإيجارات والتضخم، مضيفاً ''نحن في أشد الحاجة إلى هذا المؤشر بحيث يتم فيه تحديد سلع وخدمات تراقب أسعارها بدقة خلال فترة معينة، ويعتمد متخذو القرار في كل إمارة على نتائج هذا المؤشر في قراراتهم لضبط السوق''· الإمارات الشمالية وأصدرت حكومات الإمارات الشمالية مراسيم وقوانين وقرارات حدت من ارتفاع الإيجارات وحددت مدة التعاقد بثلاث سنوات على أن لا تزيد فيها الإيجارات بأكثر من 20% وأنشأت دوائر ولجان للفصل في المنازعات الإيجارية، كما دعمت الشركات المساهمة العامة والخاصة في بناء المشاريع السكنية الجديدة، وشهدت الإيجارات بهذه الإمارات ارتفاعات غير معقولة، تسببت فيها موجات نزوح جماعي من الموظفين الوافدين وعوائلهم من دبي إلى الشارقة وعجمان هروباً من نار الإيجارات إلا أن نيران الإيجارات لحقت بهاتين الإماراتين، وأصابت الإمارات الأخرى التى فر إليها السكان دون جدوى· ويرى الدكتور أحمد رضا الخبير الاقتصادي بوزارة الاقتصاد أن حكومات الإمارات وفي مقدمتها أبوظبي نجحت في لجم الارتفاع ''الجنوني'' في الإيجارات مؤكداً على أن غالبية الملاك ومكاتب العقارات لم تراع مصلحة الدولة أو قاطنيها برفعها للإيجارات بشكل كبير، وهذا النجاح مطلوب له الاستمرارية حتي يرتدع كل من تسول له نفسه فرض زيادات غير قانونية على المستأجرين، وأضاف ''لابد أن يعي كل مستأجر حقوقه ويعلم جيداً أنه سيحصل على حقوقه كاملة طالما أن كل قيادات ومسؤولي الحكومات المحلية معه، كما يتفق مع الخبراء الذين أكدوا على ضرورة إنشاء هيئات للتنظيم العقاري في الإمارات بحيث يكون لها دور كبير في تعديل الخريطة السكنية عن طريق توفير السكن المتوسط على أوسع نطاق خاصة لاحتياج شرائح كثيرة له بشدة''· العرض والطلب وأجرت مؤسسات محلية ودولية عديدة دراسات حول الفجوة بين الطلب والعرض على الوحدات السكنية في الإمارات، ونالت إماراتا أبوظبي ودبي النصيب الأكبر من هذه الدراسات، واختلفت أرقام هذه المؤسسات بصورة ملحوظة فبعضها أكد أن دبي تحتاج العام المقبل إلى 40 ألف وحدة سكنية، وذكرت دراسة أخرى أنها بحاجة إلى 70 ألف وحدة، وأشارت دراسات أخرى إلى أن أبوظبي تحتاج إلى 13 ألف وحدة بينما حددت دراسة أخرى احتياجات العاصمة بنحو 30 ألف وحدة سكنية· وأصدرت شركة تروث للاستشارات الاقتصادية في أبوظبي أول دراسة شاملة ومتكاملة ودقيقة حول واقع ومستقبل سوق الإيجارات والعقارات السكنية في الإمارات خلال الفترة من 2006 إلى عام ،2016 واستخدمت فيها الأساليب العلمية المتبعة عالمياً· وقدرت الدراسة حجم سوق العقارات في الدولة من المباني والوحدات السكنية بأنواعها خلال عام 2006 بنحو 951 ألف وحدة سكنية بقيمة سوقية بنحو 856 مليار درهم، وتوقعت الدراسة أن يصل حجم السوق إلى 2,5 مليون وحدة عام 2016 منها 32% في أبوظبي ودبي الثلث· وفي ضوء دراسة اتجاهات النمو السكاني واتجاهات تطور الناتج المحلي الإجمالي وباقي العوامل المؤثرة في تحديد مستويات العرض والطلب للوحدات السكنية قدرت الدراسة أن إجمالي حجم العرض من الوحدات السكنية في الدولة عام 2006 وصل إلى 86 ألفاص و901وحدة سكنية، وسيزيد إلى 225 ألفاً و174 وحدة عام 2016 بمعدل نمو سنوي يبلغ 8,8%، وتوقعت أن يرتفع عدد الوحدات السكنية في إمارة أبوظبي من 28 ألفا و498 وحدة عام 2006 إلى 73 ألفا و709 وحدات عام 2016 بمعدل نمو سنوي يبلغ 10%، وأن يرتفع عدد الوحدات السكنية في إمارة دبي من 28 ألفا و527 وحدة عام 2006 إلى 76 ألفا و721 وحدة عام 2016 بمعدل نمو يبلغ 10,4% سنوياً، وفي الشارقة من 19 ألفا و949 وحدة إلى 51 ألفا و597 وحدة سكنية عام ،2016 وباقي الإمارات من 9 آلاف و927 وحدة إلى 23 ألفا و147 وحدة سكنية عام ·2016 ويتركز أكثر من 80% من الوحدات السكنية في إمارات أبوظبي ودبي والشارقة، ويبلغ نصيب إمارة أبوظبي نحو 32% من إجمالي العرض المتوقع من الوحدات السكنية في الإمارات عام 2016 في حين سيبلغ نصيب إمارة دبي 33,4% تقريبا· ومن ناحية الطلب أوضحت الدراسة أن الطلب على الوحدات السكنية في الإمارات بلغ 157 ألفا و568 وحدة سكنية عام 2006 وسيزيد إلى 487 ألفا و995 وحدة عام 2016 بمعدل نمو سنوي يبلغ 12%، وهو معدل نمو يزيد عن نظيره المتوقع لحجم العرض من الوحدات السكنية، ويصل نصيب إمارة أبوظبي من إجمالي حجم الطلب المتوقع على الوحدات السكنية في دولة الإمارات عام 2016 إلى 30%، في حين يبلغ نصيب إمارة دبي 26,4%، وباقي الإمارات 43,6%، ومن المتوقع أن يزيد الطلب على الوحدات السكنية في إمارة أبوظبي من 47 ألفا و270 وحدة سكنية عام 2006 إلى 146 ألفا و399 وحدة سكنية عام 2016 بمعدل نمو سنوي يبلغ 12%، كما سوف يزداد الطلب على الوحدات السكنية في دبي من 47 ألفا و688 وحدة سكنية إلى 128 ألفا و643 وحدة عام 2016 بمعدل نمو يبلغ 10,4%، ويزيد الطلب في باقي الإمارات من 62 ألفا و610 وحدات سكنية إلى 212 ألفا و953 وحدة سكنية عام 2026 بمعدل نمو 13% سنوياً· وتوقعت الدراسة أن تزيد فجوة الطلب على الوحدات السكنية في الإمارات من 70 ألفا و667 وحدة عام 2006 إلى 262 ألفا و821 وحدة عام 2016 بمعدل نمو سنوي يبلغ 14%، ومن المتوقع زيادة الطلب على الوحدات السكنية في إمارة أبوظبي من 18 ألفا و772 وحدة عام 2006 إلى 72 ألفا و789 وحدة عام 2016 بمعدل نمو سنوي يبلغ 14,5%، وأن يرتفع الطلب على الوحدات السكنية في دبي من 19 ألفا و161 وحدة سكنية عام 2006 إلى 51 ألفا و922 وحدة 2016 بمعدل نمو يبلغ 10,5% سنوياً، وفي باقي الإمارات من 32 ألفا و734 عام 2006 إلى 138 ألفا و209 وحدات ،2016 ومن المتوقع بقاء فجوة الطلب المتوقعة على الوحدات السكنية في أبوظبي كبيرة في حين تقل هذه الفجوة فيما يتعلق بإمارة دبي وتزيد فيما يتعلق بباقي الإمارات· ارتفاع الإيجارات يهدد الاستثمار الأجنبي أكد الخبير الاقتصادي رضا مسلم أن ارتفاع الإيجارات يفقد الإمارات أحد أهم المميزات النسبية لجذب الاستثمار الأجنبي المباشر لها موضحاً أن أي زيادة غير منطقية في أحد تكاليف الإنتاج تدفع المستثمر الأجنبي إلى البحث عن دول ومناطق أخرى تنخفض أو تتوازن فيها تكاليف الإنتاج· وروى أنه عايش مؤخراً تجربة لإحدى الشركات الأوروبية اعتزمت تنفيذ مشروع استثماري متميز للغاية في الإمارات إلا أن مسؤولي الشركة فوجئوا بارتفاع الإيجارات بصورة غير منطقية، وأعدت إدارة الشركة دراسة حول تكلفة تأجير وحدات سكنية لكبار موظفيها، كشفت عن أن بند الإيجارات فقط سيتجاوز 3,5 مليون درهم سنوياً وهو ما يمثل 10% من إجمالي المال المستثمر للمشروع ونسبة 25% من رأس المال المدفوع الأمر الذي دفع الشركة لإعادة النظر في تأسيس المشروع في الإمارات وفضلت تنفيذه في دولة مجاورة الأمر الذي ضيع على الدولة فرصة كبيرة لتوطين نوع من أنواع التكنولوجيا المتقدمة كانت الإمارات في أشد الحاجة إليها· وأوضح أنه من الخطأ النظر إلى الاستثمار الأجنبي باعتباره أموالاً فقط بل هو مورد مهم للتكنولوجيا والمعرفة تحتاجه الدول النامية والمتقدمة بشدة لتوطين التكنولوجيا في كافة أنشطتها الاقتصادية والحياتية· الارتفاع مستمر لمدة خمس سنوات يؤكد الدكتور محمد الشحي الرئيس التنفيذي لكلية دبي العقارية أن الإيجارات السكنية في الإمارات عامة وإمارة دبي خاصة لن تنخفض قبل 5 سنوات على الأقل وقد لا تنخفض، وفي حالة انخفاضها فلن تزيد نسبة الانخفاض عن 5% على أكثر تقدير إلى أن يتوازن السوق· وأشار إلى أن ارتفاع أو انخفاض الإيجارات مرتبط بشكل رئيسي بنسبة النمو السنوي للاقتصاد الإماراتي موضحاً أنه كلما تزايدت هذه النسبة بشكل غير مسبوق كما هو حالياً حيث جاوزت 10% وزادت المشاريع الاستثمارية، فإن مشكلة قلة المعروض من الوحدات السكنية ستتزايد رغم تشييد مئات الآلاف من الوحدات السكنية لأن الطلب كبير جداً على جميع أنواع العقارات سواء السكنية أو التجارية، ولو تراجع النمو فإن الإيجارات ستتراجع وهذا غير متوقع· النمو السكاني يرفع الطلب نسبة النمو السكاني والناتج الإجمالي المحلي من العوامل الرئيسية التي تكشف عن ماهية مستقبل الإيجارات السكنية وهل هي مرشحة لمزيد من الارتفاع أو مقبلة على الاستقرار أو الانخفاض· ووفقاً لإحصائيات وزارة الاقتصاد وتوقعات الخبراء فإن الفجوة بين العرض والطلب ستظل قائمة خلال السنوات العشر المقبلة بسبب ارتفاع نسبتي النمو السكاني والناتج المحلي· وارتفع عدد سكان الإمارات من 2,4 مليون نسمة عام 2000 إلى 4,6 مليون عام ،2005 ومن المتوقع أن يتضاعف عد السكان خلال عشر سنوات ليرتفع من 5 ملايين إلى عشرة ملايين عام 2016 وحوالي 17,3 مليون نسمة 2025 أي حوالي 13% من سكان دول الخليج وهو معدل نمو مرتفع للغاية إذ يتجاوز ضعف مثليه على مستوى دول الخليج الذي يبلغ 3,3 % سنوياً، ويعني ذلك أن الطلب سيتزايد على الوحدات السكنية والعقارية· أحد أسباب التضخم ذكر الدكتور يوسف خليفة أستاذ الاقتصاد في جامعة الإمارات أن ارتفاع الإيجارات السكنية بصورة غير منطقية ساهم في زيادة معدل التضخم مشيراً إلى أن نسبة التضخم تتراوح حالياً بين 9% إلى 13% وفق دراسات محلية وأكثر من ذلك وفقاً لدراسات عالمية· وأوضح أن اقتصاد الإمارات يعيش حالياً ''فورة'' وتوسعاً يتم فيه تسريع وتيرة تنفيذ المشاريع الضخمة التي أطلقتها الحكومة الاتحادية والحكومات المحلية، وزيادة حجم السيولة في السوق، وارتفاع الأسعار بنسب وصلت إلى 400%، وتزايد أعداد العمالة الأجنبية بشكل غير مسبوق، وأدى كل ذلك إلى اختناقات في مجال الإسكان والعقارات وغيره، حيث إن الطلب الكبير يوازيه عرض كان ومازال محدوداً· وذكر أن ظاهرة ارتفاع الإيجارات تحتاج إلى دراسة متكاملة من كل جوانبها مشيراً إلى أنه لا يعتقد بوجود ندرة في المعروض بل أن هناك مضاربات وتلاعبا حقيقيا سواء في دبي أو أبوظبي، وينبغي وضع تشريعات وضوابط تحد من ظاهرة ارتفاع الإيجارات وتنظم العلاقة بين جميع أطراف سوق الإيجارات، وأن تتفادى الآثار السلبية لتقييد الإيجارات· ولفت الانتباه إلى أن علاج ظاهرة ارتفاع الإيجارات لا يتوقف فقط عند تحديد نسبة سنوية للزيادة أو كل 3 سنوات بل تحتاج لقرارات اقتصادية قومية تعمل على الحد من الاختناقات التى يواجهها القطاع الاقتصادي وعلى رأسها تخفيض حجم الانفاق الاستثماري للحكومة الاتحادية والحكومات المحلية، وتشجيع البنوك على ضبط السيولة في السوق، وتقليص أعداد العمالة الأجنبية بشكل كبير وتنفيذ مشروعات استثمارية في إطار تكامل خليجي والتركيز على تنوع مصادر دخل الاقتصاد الوطني وعدم تحميله أكثر من طاقته وتطبيق سياسات مالية ونقدية فاعلة مرنة تجنب الدولة سلبيات الربط بين الدرهم والدولار، ووضع الضوابط الكفيلة للحد من المضاربات غير الشرعية في سوق الإيجارات والعقارات· نزيف التحويلات أجمع الخبراء الاقتصاديون على أن ارتفاع الإيجارات السكنية ساهم بشكل كبير في تزايد ''نزيف'' التحويلات النقدية للعمالة الأجنبية إلى خارج الدولة بسبب عودة العوائل خاصة العربية إلى بلدانها الأمر الذي حرم الاقتصاد الوطني من مليارات الدراهم، كانت تنفق داخل الدولة وتنعش الحركة التجارية· ووفقاً لدراستين أجرتهما وزارة الاقتصاد وغرفة تجارة وصناعة أبوظبي فقد ارتفعت نسبة التحويلات من الناتج الإجمالي للدولة خلال العامين الماضيين من 14% في 2005 إلى 17,3% عام ،2006 وبلغ إجمالي التحويلات النقدية للعمالة الأجنبية إلى الخارج العام الماضي 58 مليار درهم بزيادة قدرها 20 مليار درهم عن عام ،2004 منها 23 مليار درهم تمثل تحويلات الأفراد بنسبة 40,3% بعد أن كانت لا تزيد عن 17 مليار درهم عام ·2004 ويبلغ عدد المشتغلين في الدولة مليونين و610 آلاف و934 مشتغلاً، وتشكل العمالة الوافدة منهم نسبة 91% أي مليونين و375 ألفاً و950 عاملاً، وتستحوذ العمالة الآسيوية على 78% من حجم العمالة الوافدة، ويعيش 90% من هذه العمالة كأفراد بدون أسرهم وتحول غالبية دخولها إلى بلادها، وتستحوذ عمالة ثلاثة بلدان آسيوية وهي الهند وباكستان وبنجلاديش على 64 % من قيمة التحويلات النقدية إلى الخارج، بينما توجه العمالة العربية 15% من قيمة التحويلات إلى بلدانها العربية مثل مصر والأردن وسوريا والمغرب العربي ولبنان· وتؤكد دراسة غرفة تجارة وصناعة أبوظبي التي أعدها خبراء اقتصاديون في مركز المعلومات التابع للغرفة على أن العمالة العربية هي المساهم الأكبر في تنشيط حركة السوق الإماراتية وأنها أقل تأثيراً في نزيف السيولة لخارج الدولة، ويقدر حجم العمالة العربية بدولة الإمارات بنحو 15% من إجمالي حجم العمالة الوافدة، وتتميز العمالة بعدة خصائص أبرزها أنها عمالة ماهرة ومتعلمة، ويشكل الإنفاق على الأسرة الحجم الأكبر من إنفاقها إذ أن الأسرة العربية تميل للاستهلاك· كما تشكل الإمارات للعمالة العربية المركز التجاري الأول والهام حيث تتميز بتنوع السلع والخدمات، مما يجعلها سوقاً جاذبة للأسرة العربية، فضلاً عن أن الجزء الأكبر من دخل الأسرة العربية الوافدة ينفق داخل الدولة على التعليم والصحة والخدمات الترفيهية، ويشكل موسم الإجازات للعمالة العربية قوة شرائية عالية لسوق الدولة ويعتبر موسما نشطاٍ للسوق· وتنفق الأسرة العربية مابين 5 إلى 8 آلاف درهم شهرياً داخل الدولة، وهذا يشكل نسبة كبيرة من دخل الوافد العربي وقد تبلغ في كثير من الأحيان 90% من الدخل، كما أن تحويلات الوافدين العرب تتراوح بين الحد الأدنى 5% والأعلى 15% من الدخل وهي قليلة جداً قياساً على تحويلات الآسيويين والجنسيات الأجنبية الأخرى· وتتفق الدراسة التي أعدتها ونشرتها وزارة الاقتصاد على موقعها على شبكة الإنترنت مع دراسة غرفة تجارة وصناعة أبوظبي مؤكدة على أن العمالة العربية تنفق أكثر مما تحول لأن طبيعتها وطبيعة مجتمعها وتقاليدها تأبى إلا العيش في ظل استقرار عائلي، وهذا الذي ادى الى ان يكون مؤشر التحويل الخارجي للعمالة العربية بحدود 10%، حيث إن 85% إلى 90% من دخولهم تنفق داخل الدولة يقابل ذلك أكثر من 85% من دخول العمالة غير العربية الآسيوية وغيرها تحول الى الخارج، وقد استمر هذا النمط من التحويل الخارجي لفترة طويلة· آثار سلبية على المحال التجارية الآثار الاقتصادية لظاهرة ارتفاع الإيجارات مقلقة للغاية على المديين القصير والطويل، حيث تعتبر الإيجارات عنصراً من عناصر التكلفة بالنسبة للأنشطة الإنتاجية والخدمية، كما تستقطع جزءاً كبير يصل إلى أكثر من 40% من دخل الفرد، كما أن أي ارتفاع في القيمة الإيجارية ينعكس على الفرد بائعاً كان أو مشترياً، منتجاً كان أو مستهلكاً· الدكتور أحمد رضا الخبير الاقتصادي بوزارة الاقتصاد يلفت نظرنا إلى أن التأثير السلبي لارتفاع الإيجارات على النشاط الاقتصادي للدولة ينصب على فئتين رئيسيتين وهما أصحاب المحال التجارية والأفراد، فأصحاب المحال التجارية يتفاجأون بزيادة القيمة الإيجارية بنسب عالية مما يحملهم عبئاً كبيراً، حيث يتعذر عليهم الانتقال من محال إلى أخرى وذلك بسبب الديكورات التي كلفتهم مبالغ كبيرة إضافة إلى تعود الجمهور على المحل في موقعه الحالي، لذا يضطر إلى البقاء ودفع الزيادة المفروضة عليه وتحميل المستهلك تلك الزيادة إضافة إلى المخاطر التي قد يتعرض لها من جراء عدم استطاعته سداد القمية الإيجارية المرتفعة، حيث أن المستهلك نفسه يعاني من ارتفاع القيمة الإيجارية· الفئة الثانية - والكلام للدكتور أحمد رضا - وهي أفراد المجتمع حيث إن الزيادات غير الطبيعية تجعل ميزانياتهم غير مستقرة ودائماً تعد بنود الإنفاق لصالح الإيجارات والتي باتت تمتص أكثر من ثلثي دخله، كما أنه يتعذر عليه التنقل إلى سكن آخر لما سيتحمله من ثمن للنقل ابتداءً من شحن الأثاث إلى إعادة ترتيب السكن الجديد وفق قياساته الجديدة ومتطلباته الأخرى الأمر الذي يجعله مضطراً الى تخفيض بنود الإنفاق الأخرى لصالح بند الإيجارات وتحمل الزيادة الجديدة عبئاً فوق عبء· ويرصد الخبير الاقتصادي للوزارة ''آثاراً مباشرة'' لارتفاع الإيجارات تتضمن احتمال تردد المستثمرين الجدد وقيامهم بإعادة حساباتهم وإبداء تخوفهم من الزيادات العشوائية التي تحدث في القيم الإيجارية لأنها تمثل جانباً مهماً في التكلفة، وتجميد خطط التطوير بالنسبة لبعض الشركات والمحال التجارية والأنشطة القائمة فعلاً وتخوف أصحابها من المستقبل، حيث إن بعض الزيادات في القيمة الإيجارية ارتفعت إلى أكثر من 80%، إضافة إلى تأثر السوق التجارية والمرافق الخدمية والقطاع المهني حيث يقل الطلب على السلع والخدمات نتيجة الاختلال في أبواب الإنفاق داخل الأسرة من جهة حيث تمتص الإيجارات النسبة الأكبر من أبواب الانفاق لدى الأسرة إضافة إلى نزوح العوائل إلى موطنها الأصلي مما يقلل الطلب أيضاً على السلع والخدمات المعروضة·