عقارات «دبي القديمة» .. كيف صمدت أمام تراجع الإيجارات ؟!

يوسف العربي (دبي) حافظت العقارات السكنية والمكتبية في «دبي القديمة» على مستوياتها الإيجارية خلال الربع الأول من العام الحالي مع تسجيل ارتفاعات منتقاة بهذه المناطق، وذلك على الرغم من انخفاض أسعار الإيجارات في مناطق التملك الحر في الإمارة بنسبة تتراوح بين 5% و8% خلال الربع الأول العام الحالي، مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي، حسب خبراء عقاريين وشركات وساطة. وأرجع هؤلاء الأداء القوي للعقارات في مناطق دبي القديمة إلى زيادة الطلب على العقارات السكنية، والتجارية، من قبل التجار، والعائلات، والشركات التي تفضل الاستئجار في مناطق محاذية للأسواق التقليدية التي تحافظ على زخمها المعتاد. وقال رجل الأعمال فردان الفردان، رئيس «مجموعة الفردان العقارية»، التي تملك عدداً من المباني السكنية في مناطق «بر دبي» و«ديرة»، إن العقارات في مناطق «دبي القديمة» سجلت أداءً معاكساً لحركة السوق العقارية في الإمارة الذي يشهد حالياً مرحلة من التصحيح تتركز تأثيراتها على مناطق التملك الحر. وأضاف الفردان أن الطلب على العقارات السكنية، والمكتبية، في دبي ينبع من روافد موازية عدة تضمن استدامته، منها ملاصقة هذه العقارات للأسواق التقليدية مثل سوق الذهب، والعطور، والسجاد، والأقمشة، والأجهزة الكهربائية، وغيرها. ولفت إلى أن أصحاب المحال والعاملين في هذه الأسواق يفضلون السكن في مناطق قريبة بما يضمن وصولهم إلى مقار عملهم بسهولة من دون تحمل تكاليف باهظة للانتقال، مضيفاً أن مناطق دبي القديمة تتميز أيضاً بفعالية شبكة المواصلات التي تشمل المترو والحافلات العامة وغيرها. وأشار الفردان إلى أن شريحة كبيرة من قاطني هذه المناطق يمثلون تجمعات عائلية كبيرة تجمعت على مدار سنوات عدة وربما عقود، وفي الغالب يتمسك المستأجرون بوحداتهم السكنية بهذه المناطق ويقبلون بالزيادات الطارئة في أسعار الإيجار لارتباطهم الوثيق بالمكان الذي تتوافر فيه جميع الخدمات. ونوه الفردان بأنه عند ارتفاع أسعار البيع، والإيجارات السكنية، في مناطق التملك الحر قبل عامين من الآن بالتزامن مع إعلان استضافة دبي لمعرض «إكسبو 2020»، سجلت العقارات السكنية في المناطق القديمة مكاسب بمستويات أقل؛ لذلك كانت أكثر تماسكاً عند حدوث حركة التصحيح. إشغالات مرتفعة وقال الفردان، إن جميع العقارات التابعة للشركة في المناطق القديمة في ديرة، وبر دبي، لاسيما القريبة من أسواق نايف تتمتع بنسبة إشغال قياسية، ذاهباً إلى أن عدداً من هذه العقارات سجلت زيادات بلغت نسبتها نحو 5% خلال الربع الأول من العام الحالي، مقارنة بالفترة المقابلة من العام الماضي. ورأي الفردان أن حركة التصحيح الحالية بمستويات بيع وإيجار العقارات السكنية في دبي صحية، وتمهد لمرحلة جديدة من النمو المستدام، مشيراً إلى أن الانخفاض التدريجي بأسعار العقارات بمناطق التملك الحر يجعل الإمارة أكثر قدرة على جذب الاستثمارات لاسيما في قطاع السياحة والخدمات. ولفت الفردان إلى الدور الإيجابي لانخفاض الإيجارات في كبح جماح التضخم، والسيطرة على ارتفاعات كلفة تشغيل، وإدارة المشروعات بما يسهم في زيادة وتيرة تأسيس الشركات في الإمارة ، قائلاً إن دبي مازالت تحقق أعلى عائد على الاستثمار العقاري في المنطقة، وربما في العالم رغم حركة التصحيح القائمة في مناطق التملك الحر، ما يؤكد سلامة الأسس والمقومات التي يرتكز عليها القطاع. ومن ناحيته، قال خليفة سلطان بن حارب، مدير مؤسسة «الراسخون للعقارات»، التي تتخذ من دبي مقراً رئيساً لها، إن العقارات السكنية بمناطق التملك الحر تراجعت بنسبة تتراوح بين 5 و8% مقابل تماسك الإيجارات في المناطق القديمة في دبي. وأضاف ابن حارب أن التراجعات بأسعار الإيجارات السكنية في دبي تأتي ضمن حركة تصحيح صحية يشهدها القطاع العقاري في الإمارة التي تحافظ على مكانتها المرموقة، باعتبارها مركزاً ديناميكياً لاستئجار وبيع العقار. وأرجع انخفاض أسعار إيجارات الوحدات السكنية في مناطق التملك الحر إلى فائض المعروض واتجاه شريحة كبيرة من المستأجرين لتقليص كلفة السكن من خلال الانتقال إلى وحدات عقارية اقل كلفة. وأشار تقرير حديث لشركة «أستيكو» المتخصصة في الاستشارات العقارية إلى تراجع الإيجارات في مناطق «ديسكفري جاردن»، و«انترناشيونال سيتي» و«الخليج التجاري» و«جرينز» نتيجة زيادة نسبة الشواغر في الوحدات السكنية بهذه المناطق. وتراوحت نسب التراجعات في مناطق التملك الحر في دبي بين 5 و8% خلال الربع الأول من العام الحالي، مقابل الفترة المقابلة من العام الماضي، وذلك نتيجة طرح المزيد من الوحدات السكنية الجديدة في السوق العقارية. وتناول التقرير الفصلي للشركة متوسط أسعار الإيجارات «الاقتصادية»، حيث تراوح سعر إيجار «الأستوديو» في منطقة «ديسكفري جاردن» من 45 ألف درهم، و58 مقابل 68 ألف درهم إلى 75 ألف درهم للوحدة السكنية المكونة من غرفة وصالة، و79 إلى 81 ألف درهم للوحدة السكنية المكونة من غرفتين. وفي «انترناشيونال سيتي»، تراوح سعر إيجار «الأستوديو» بين 30 و40 ألف درهم، مقابل قيمة إيجارية تراوحت بين 42 و50 ألف درهم للوحدة السكنية المكونة من غرفة وصالة، وبين 50 و60 ألف درهم للغرفتين وصالة. وفي قرية جميرا تراوح سعر إيجار «الأستوديو» بين 45 ألف درهم و55 ألفاً، مقابل 55 و80 ألفاً للوحدة السكنية المكونة من غرفة، و85 و115 ألف درهم للوحدة السكنية المكونة من غرفتين وبين 80 ألفاً و150 ألفاً للوحدة السكنية المكونة من ثلاث غرف وصالة. وعلى صعيد المناطق المتوسطة، تراوح سعر إيجار «الأستوديو» في منطقة الخليج التجاري «بيزنس باي» من 65 ألفاً و85 ألفاً مقابل 70 و110 آلاف درهم للوحدة السكنية المكونة من غرفة و110 و145 ألفاً درهماً للوحدة السكنية المكونة من غرفتين، وبين 165 ألف درهم و190 ألف درهماً للوحدة السكنية المكونة من ثلاثة غرف. وفي منطقة «جرينز» تراوح سعر إيجار «الأستوديو» بين 60 و80 ألفاً، مقابل قيمة إيجارية تراوحت بين 80 و110 ألف درهماً للوحدة السكنية المكونة من غرفة وصالة، وبين 50 و60 ألف درهم للغرفتين وصالة. وفي منطقة «أبراج بحيرات جميرا» تراوح سعر إيجار «الأستوديو» من 55 إلى 70 ألفاً، مقابل 70 و100 ألف درهماً للوحدة السكنية المكونة من غرفة و95 ألفاً إلى 160 للغرفتين، وبين 145 و175 ألف درهم للوحدة السكنية المكونة من ثلاث غرف وصالة. وبالنسبة للعقارات الفاخرة، سجل سعر إيجار الأستوديو بمنطقة مركز دبي المالي العالمي «DIFC» بين 75 و100 ألف درهم، وبين 90 و130 ألف درهم للغرفة وصالة، وبين 130 و185 ألف درهماً للغرفتين، وبين 170 و270 ألف درهم للوحدة التي تضم ثلاث غرف. وفي منطقة وسط مدينة دبي «داون تاون» سجل سعر إيجار الأستوديو بين 70 و90 ألف درهم، وبين 95 و115 ألف للغرفة وصالة، مقابل سعر إيجار يتراوح بين 135 و170 ألف درهم للغرفتين، وبين 200 و290 للثلاث غرف وصالة. وفي «دبي مارينا» بلغ سعر إيجار الأستوديو بين 75 و100 ألف درهم، مقابل سعر يتراوح بين 90 و130 ألف درهم للغرفة وبين 95 إلى 210 للغرفتين وصالة، وبين 150 و250 ألف درهم للثلاث غرف. وفي منطقة «جميرا بيتش ريزيدنس» تراوح سعر الأستوديو بين 80 و90 ألف درهم بين 90 و140 ألف درهم للغرفة وصالة وبين 125 و160 ألف درهم للغرفتين وصالة مقابل 150 إلى 215 للثلاث غرف وصالة.