الطلب على الشقق السكنية في أبوظبي يفوق المعروض 800 مرة

أكد سعادة محمد مهنا القبيسي رئيس مجلس إدارة شركة منازل العقارية أن حجم الطلب على الشقق السكنية في أبوظبي يفوق المعروض بنحو 800 مرة مشيرا إلى أن المشاريع العقارية الجديدة ستحل هذه المشكلة· وقال القبيسي إن الفترة القليلة المقبلة ستشهد ميلاد العشرات من شركات الإسكان المتوسط لتلبية احتياجات المواطنين والوافدين، وذكر في حوار لـ''الاتحاد'' أن حجم مشاريع الإسكان المتوسط المطروحة حاليا في الدولة لا تزيد عن 1% من الاحتياجات الكبيرة لهذا النوع من الإسكان الذي تنطوي تحته أكبر شريحة في المجمتع وتمثل 80% من سكان الدولة· وأوضح أن هناك زيادة كبيرة في أعداد الوافدين الراغبين في تملك الإسكان المتوسط في أبوظبي مشيرا إلى أن أبرز أسباب ذلك ترجع إلى ارتفاع الإيجارات السكنية فضلا عن تطبيق غالبية الوافدين لسياسة ''الإدخار الإجباري'' لغرض الاستثمار أو الإقامة في الدولة· وأكد مهنا القبيسي أن الطفرة العقارية الحالية لم تصل إلى مرحلة النضج الكامل مشيرا إلى العديد من التحديات التي تواجهها وأبرزها تخصيص الأراضي وارتفاع الإيجارات وأسعار المياه والكهرباء والغاز ونقص العمالة الماهرة والمدربة والتسويق والتمويل واستيراد التكنولوجيا إضافة إلى مشكلات أخرى تواجه قطاع مواد البناء، وطالب شركات التطوير العقاري بالقضاء على الفجوة الحالية بين صناعة مواد البناء والمشاريع الجديدة حتى لا تترك آثاراً سلبية على الشركات وقال: ''لا يجب أن تقف الشركات مكتوفة الأيدي في مواجهة هذه التحديات''· وانتقد موقف البنوك من الطفرة العقارية مؤكدا أن الضمانات التي تضعها لتمويل شراء الشقق وتنفيذ المشاريع صعبة للغاية ومبالغ فيها، وطالب بضرورة إيجاد مصادر متنوعة لتمويل الشركات والأفراد· وفيما يلي نص الحوار: ماهو تقييمكم لسوق الإسكان المتوسط في أبوظبي خاصة والإمارات عامة، وكيف يمكن حل مشكلة النقص في هذا النوع من المساكن يتفق الجميع على أن الطفرة العقارية التي تشهدها الدولة وليدة ولم تصل إلى مرحلة النضج الكامل بعد، ومن المعلوم أن كل طفرة تركز في بدايتها على تلبية طلب الفئة الغنية أو التي تملك الوفرة المالية، ومن هنا جاء تركيز شركات التطوير العقاري على الإسكان الفاخر والسياحي في البداية لتلبية طلب هذه الشريحة المهمة من المواطنين، وكذلك لتحقيق وفورات مالية تساهم في دعم الشركات وتحقيق عوائد مالية جيدة للمساهمين فضلا عن إنجاز مشاريع تلبي حاجة الفئات الأخرى من المجتمع، بعدها يصل السوق إلى مرحلة النضج التي تمارس فيها نظرية العرض والطلب مفعولها وتحدد نجاح الشركات أو فشلها· وأعتقد أن سوق العقارات في الإمارات على وشك الوصول إلى هذه المرحلة في القريب بعد سنوات محدودة تلعب فيها نظرية العرض والطلب دورها على مستوى كافة الفئات، وفي هذا الصدد أحب أن أشير إلى أن شركة ''منازل'' العقارية كانت سباقة في استقراء واقع السوق بدقة وموضوعية وانتهجت لنفسها خطا يضمن لها السبق والاستمرارية في آن واحد، ويلبي حاجة الشريحة العريضة من المجتمع وهي فئة أصحاب الدخول المتوسطة من المواطنين والوافدين التي تصل إلى 80 % من عدد السكان· وفي هذا السياق ووفق هذا الخط ولدت مشاريع فلل الريف والدون تاون وغيرها، ومما يلفت الانتباه في هذا الصدد أن العديد من الشركات الجديدة بدأت تتجه في ذات المسار والاتجاه، لكن يبقى أن أسرار الاستثمار في الإسكان المتوسط في يد ''منازل''، ولا شك أن الدولة ستشهد خلال الفترة المقبلة ظهور أو ميلاد عشرات الشركات العقارية التي تركز على الإسكان المتوسط للمواطنين والوافدين، وهذا أمر جيد يصب في مصلحة المستثمرين الراغبين في شراء الوحدات من ناحية، ومن ناحية أخرى سيساهم في تعزيز مسيرة الشركات العقارية ودفعها للعمل على أسس صحيحة بما يؤهلها في ناهية الأمر للمنافسة في الداخل والخارج· التعطش للمتوسط ورغم المحاولات التي تتم هنا وهناك لإقامة مشاريع عقارية من فئة الإسكان المتوسط إلا أن ما طرح حتى الآن لا يلبي أقل من 1 % مما هو مطلوب من هذا النوع من الإسكان في السوق، ومن ثم فإن أبوظبي والإمارات كلها تتعطش لهذا النوع من الإسكان خاصة إذا ما أخذنا في الاعتبار أن العقارات في الدولة ليست مجرد سلعة للسكن ولكنها أداة من أدوات الاستثمار بمعنى الاستثمار في شراء العقارات وبيعها في ظل السماح بتداول العقارات في الدولة· ومما يؤكد تعطش السوق في أبوظبي والدولة للإسكان المتوسط أن جميع الوحدات (مئات الوحدات) في مشاريع ''منازل'' فلل الريف والداون تاون تم حجزها بالكامل في ساعات محدودة وزمن قياسي خلال معرضي سيتي سكيب بدبي وأبوظبي، ولاشك أن حل المشكلة يتطلب تعديل التشريعات وتوفير التمويل اللازم للشركات لإقامة المشروعات وكذلك للأفراد لتمكينهم من شراء الوحدات من خلال تقديم تسهيلات مصرفية لهم تتناسب مع دخولهم مع ضمانات معقولة وفق نماذج تمويل متعددة تلبي رغبات كافة الفئات، كما أنه على الشركات ذاتها أن تدرس السوق جيدا وتعد دراسات تحدد بدقة معالم هيكل العرض والطلب فضلا عن عدم المبالغة في تحديد هامش الربح· تخوض شركة منازل تجربة الإسكان المتوسط بمشاريع كبيرة تستقطب مشترين كثيرين، فما هو تقييمكم لتجربة الشركة في هذا الصدد، وهل بيع غالبية وحدات مشاريعكم يرجع إلى انخفاض الأسعار مقارنة بالمشروعات الأخرى المطروحة في السوق تجربة شركة ''منازل'' في سوق التطوير العقاري في إمارة أبوظبي تمثل تجربة فريدة تستحق الدراسة من عدة زوايا لعل أبرزها قدرة الشركة الفائقة على اختيار وتحديد نهجها الاستثماري بدقة ونجاحها في بناء جسور قوية للثقة بينها وبين المستثمرين والعملاء في السوق وذلك خلال فترة وجيزة من عمرها لا تتجاوز 8 أشهر، فضلا عن قدرتها على تسعير وحداتها بالشكل المناسب الأمر الذي ساهم في تكوين انطباع عنها بالمعقولية في التسعير والبيع، وجنبها ما اتهمت به شركات أخرى من الطمع والجشع والمغالاة في الأسعار، وفوق هذا وذلك قدرة الشركة الفائقة في مواجهة التحديات التي تطرأ على السوق خاصة ارتفاع أسعار مواد البناء لما له من تداعيات خطيرة على أسعار الوحدات، ورغم أن الأسعار تزيد بمعدل 20% سنويا إلا أن ''منازل'' لم ترفع أسعار وحداتها درهما واحدا، في حين أن السوق يشهد في الداخل والخارج العديد من الشركات التي تلجأ لزيادة اسعار وحداتها أكثر من مرة خلال العام· وتؤكد تجربة ''منازل'' كذلك على أن السوق في حاجة كبيرة إلى هذه النوعية من الإسكان وأن هذه النوعية ستمثل العمود الفقري للسوق في المستقبل، لكن على السلطات أن تتنبه لوضع آليات لضمان جودة المشاريع التي ستطرح في هذا الصدد وأن تتوافق مع المستوى المعماري والهندسي والتصميمي للعقارات في أبوظبي خاصة والدولة بصفة عامة· تملك الوافدين هل تعتقد أن أسعار الوحدات المعروضة للتمليك في الوقت الحالي من شركات التطوير العقاري مغرية بحيث تدفع المواطنين والمقيمين للتمليك بدلا من الإيجار يتفق الجميع على أن قيمة الإيجارات مرتفعة خاصة وأنها تستهلك ما يصل إلى 30 % من إجمالي الدخل، كما أن معظم المستأجرين هم من الوافدين الذين يقيمون الإيجارات بالمقارنة بقيمتها في دولهم، ومن المنطقي أن يرى الجميع أن التملك أفضل من التأجير في ظل هذا المستوى من الإيجارات، ولاشك أن هذا صحيحاً ليس في الإمارات وحدها بل في كل الدول التي تتسم بارتفاع الإيجارات، وبحساب بسيط لو أن شخصا يدفع إيجارا سنويا في شقة 50 ألف درهم فإنه يستطيع تملك شقة بقيمة 250 ألف درهم خلال خمس سنوات لو توفر له نظام تمويل وإطار تشريعي يسهل له عملية التملك، مع الأخذ في الاعتبار الفرق بين الحالتين وهو أن قيمة الإيجار ضائعة وقيمة التملك استثمار يتضاعف ويتزايد بمرور الوقت، وكلما زادت قيمة الإيجار كلما زادت قدرة المستأجر على تملك وحدة بمواصفات وشروط أفضل، وهذا يؤكد أن ارتفاع الإيجارات أحد الدوافع الأساسية للتملك في الدولة· أما ما يتعلق بمدى إغراء أسعار وحدات التمليك من عدمه، فإنه يمكن القول إن وحدات الإسكان الفاخر في بداية الطفرة لم تكن مغرية بالقدر الكافي للغالبية العظمي من المواطنين للتملك، لكن بمرور الوقت وبروز الوحدات المتوسطة ووجود منافسة ملموسة في السوق تزايدت مساحة الوحدات ذات الأسعار المحفزة على التملك وهناك بالفعل العديد من المشاريع التي تمثل فرصة جيدة للتملك من قبل الفئات المتوسطة· من وجهة نظركم ماهي الأسباب التي دفعت بنسبة كبيرة من الوافدين إلى التملك بدلاً من الإيجار أعتقد أن أهم الأسباب التي دفعت الوافدين للتملك تتمثل في ارتفاع قيمة الإيجارات والضبابية التي سادت سوق الإيجارات في الفترة الماضية قبل صدور قوانين الإيجارات التي كبحت جماح الزيادات في الإيجارات، وفوق هذا وذاك رغبة الوافدين في تعظيم أرباحهم وعوائدهم من خلال تملك الوحدات أو المتاجرة فيها، وممارسة ما يسمى بالادخار الإجباري من خلال دفع أقساط شهرية أو سنوية مقابل وحدات سكنية· ماهي البدائل التي تقترحها لحل مشكلة الإيجارات السكنية المرتفعة أؤكد أن سوق الإيجارات في الوقت الحالي بعد صدور القوانين المنظمة خاصة في أبوظبي ودبي أدى الى مرحلة استقرار مهمة للغاية، ومع ذلك فإن حل مشكلة الإيجارات المرتفعة يكمن في تصحيح معادلة العرض والطلب حيث إن المعروض من الوحدات للإيجار أقل بكثير من حجم الطلب عليها بدليل ما نشر مؤخرا من أن أكثر من 1600 مستأجر تنافسوا على شقة واحدة في أبوظبي في يوم واحد، وإذا أخذنا في الاعتبار أن نصفهم، على سبيل الاستدلال، لديه مكان يقيم فيه ويرغب في تغييره، فإن معنى هذا أن حجم الطلب على الشقق في أبوظبي ربما يفوق المعروض منها بمقدار 500 أو 800 ضعف في ظل الطفرة الاقتصادية التي تشهدها الإمارة والتوسع في استقدام العمالة· وهذا يعني أننا بحاجة إلى عدد كبير من الوحدات والمباني السكنية فضلاً عن الوحدات السياحية والتجمعات التي تصلح لسكن المواطنين، وما يرتبط بكل ذلك من خدمات ومنشآت تجارية وترفيهية وغيرها· ومن ثم فإن حل مشكلة الإيجارات يكمن بالدرجة الأولى في زيادة المعروض من الوحدات بالإضافة إلى العوامل الأخرى المرتبطة بسوق العقارات· هل تمنح البنوك والمصارف تسهيلات جيدة للوافدين الراغبين في التملك بدأت البنوك والمصارف الوطنية مؤخرا في الانتباه لأهمية التمويل العقاري، وشهدت الساحة العقارية العديد من المبادرات في هذا السياق تضمن بعضها تمويل شراء الوحدات السكنية والتجارية حتى 98 % من قيمة الوحدات، لكن يلاحظ على هذه المبادرات أنها ما زالت محدودة وتطلب ضمانات صعبة ومبالغاً فيها أحيانا، فضلا عن ارتفاع سعر الفائدة على القروض مما يحمل المقترضين أعباء باهظة خاصة مع زيادة عدد سنوات سداد القرض، ومن المؤكد أن الفترة المقبلة ستشهد تسهيلات إضافية فى التمويل المصرفي للعقارات، في ظل ظهور شركات التمويل العقاري الخاصة والتوسع في نشاطها، وربما نصل في سنوات مقبلة إلى ما يعرف بـ''التوريق العقاري''· ماهو تقديركم لحجم الاستثمارات المطلوبة في قطاع صناعة مواد البناء وحجم الاستثمارات المطلوبة حاليا يصعب تحديد رقم دقيق للاستثمارات القائمة أو المطلوبة في قطاع مواد البناء، وربما توجد بعض الإحصائيات لدى الجهات المختصة، لكن هناك مؤشرات تؤكد أن هذه الاستثمارات تتجاوز مليارات الدراهم، ومن هذه المؤشرات ما أعلنته إمارة أبوظبي من إنشاء مجمع للحديد تتجاوز تكلفته 5 مليارات درهم في منطقة الطويلة، فضلا عن مليارات الدراهم التي رصدها القطاع الخاص لإنشاء صناعات مختلفة تتعلق بالبناء والتشييد، وفي ضوء قيمة المشروعات العقارية المطروحة فإن الاستثمارات المطلوبة في مجال مواد البناء ربما تتجاوز عشرات بل مئات المليارات من الدراهم خلال السنوات العشر المقبلة· هل هناك مشاكل تواجه قطاع مواد البناء في أبوظبي بصفة خاصة والدولة بصفة عامة وكيف يمكن حلها ربما يرى البعض أن هناك مشاكل تواجه قطاع العقارات وصناعة مواد البناء، تتعلق بتخصيص الأراضي وقيمة الإيجارات وأسعار المياه والكهرباء والغاز والعمالة الماهرة والمدربة، فضلا عن التسويق والتمويل، واستيراد التكنولوجيا، لكن النظرة الموضوعية تؤكد أن وجود بعض المشاكل التي تواجه الصناعة في بداية الطفرة أمر طبيعي مقارنة بعمر الطفرة نفسها التي لم تتجاوز ثلاث أو أربع سنوات· الشراكة مع الحكومة ومن المؤكد أن كثيرا من المعوقات والمشاكل سيتم حلها بمرور الوقت في ظل قناعة الحكومة بأهمية القطاع الخاص ودور قطاع العقارات في التنمية، وإذا كان البعض يرى أن استجابة القطاع الخاص في مجال صناعة مواد البناء لمتطلبات الطفرة ليست على المستوى المطلوب، فإنني أرى ومن خلال المشروعات التي أعلن عن السعي لإنشائها مؤخرا سواء من قبل الحكومة أو القطاع الخاص تعكس مدى الإدراك العالي لدى الحكومة والقطاع الخاص للتطورات الحالية والمستقبلية في قطاع العقارات، فقد أعلنت حكومة أبوظبي إنشاء مجمع للألمنيوم والحديد في منطقة الطويلة وكذلك مصنع للزجاج، وقامت بتدشين شركة ''أركان'' لصناعة مواد البناء وغيرها من الشركات، في نفس الوقت الذي أعلنت فيه العديد من شركات صناعة الإسمنت الخاصة عن توسيع طاقتها الإنتاجية وإضافة مصانع جديدة لها، وأعلنت شركات أخرى عن إنشاء مصانع للحديد داخل الإمارات وخارجها· وأرى أن المسؤولية في تلبية متطلبات الطفرة العقارية من مواد البناء تقع كذلك على عاتق شركات التطوير العقاري، ولا يجب عليها أن تقف مكتوفة الأيدي في مواجهة التحديات، بل يجب عن أن تبحث عن حلول عملية لتوفير متطلباتها حفاظا على الطفرة الوليدة ومستقبل الوطن والمواطنين، إضافة إلى مستقبل شركات التطوير العقاري ذاتها· شراء 35% من فايبركس لمواد البناء قال سعادة محمد مهنا القبيسي إن شركة ''منازل'' وقعت اتفاقية شراكة مع ''فايبركس'' الإماراتية لتصنيع مواد البناء تتملك بمقتضاها ''منازل'' حصة مقدارها 35 % من رأس المال في الشركة، في مقابل الاستفادة من خبرات الشركة في مجال المقاولات والتكنولوجيا المتقدمة التي تمتلكها وتأمين حاجة المشروعات التابعة لها من مواد ومستلزمات البناء والتشييد، خاصة الألمونيوم والزجاج والإستانليس تين، من خلال حلول عملية تقوم على مبدأ الشراكة بين الطرفين لتجنب المخاطر التي تواجه الشركات العقارية نتيجة الارتفاع المستمر في أسعار مواد البناء، إضافة إلى تمكين شركة ''منازل'' من الوفاء بالتزاماتها تجاه العملاء الذين اشتروا وحدات عقارية في مشاريعها في المواعيد المحددة بتوفير شريك مشهود له بالكفاءة في مجال المقاولات· وقال القبيسي إنه لاشك أن هذه الشراكة بين الطرفين ستؤدي إلى تعزيز القدرة التنافسية لشركة ''منازل'' في سوق العقارات بالدولة الذي يشهد زخما متزايدا في أعداد الشركات ونوعية المشروعات، كما تملك ''منازل'' رؤية مستقبلية للشراكة بين الطرفين تشمل إقامة العديد من المصانع المتخصصة· معيار الأسعار وافق سعادة محمد القبيسي على أن الأسعار تمثل أحد المرتكزات الأساسية المهمة في قرار شراء الوحدة السكنية لكنه أوضح أنه ليس الأول ولا الوحيد، وهناك عناصر أخرى يتوقف عليها قرار الشراء من أهمها موقع المشروع وسمعة الشركة ومستوى التشطيب ومعايير البناء والالتزام بمواعيد التسليم وجمال التصميم والخدمات المرتبطة بالمشروع، وغيرها من العناصر، ومع هذا أقول إن أسعار وحدات مشاريع ''منازل'' المختلفة غير مسبوقة في الإمارات وهي أسعار تنافسية تتناسب مع مستويات الدخول المستهدفة مقارنة بموقع المشروعات ومستوى التشطيبات ومعايير البناء والتصميم، وكانت الأسعار بلا شك أحد العناصر الأساسية في بيع المشروعات بالكامل، فضلا عن وجود قوائم انتظار للمراحل المقبلة من المشروعات· مواد البناء والتشييد ذكر محمد مهنا أن جميع المشروعات العقارية المطروحة في الدولة، تصب في الأساس في خانة زيادة الطلب على مواد التشييد والبناء وخاصة المواد الأساسية منها كالحديد والإسمنت، إضافة إلى منتجات أكثر من 75 صناعة أخرى ترتبط بالعقارات كمواد التشطيبات والنجارة والزجاج وغيرها· وربما يرى بعض المراقبين أن النمو في العمران والتوسع العقاري سبق النمو في صناعة مواد البناء، وهذا أمر طبيعي لأن التوسع العمراني هو الذي يخلق الطلب على صناعة مواد البناء والتشييد، لكن المؤكد أن قطاع صناعة مواد البناء استوعب الطفرة وتجاوب معها بشكل كبير، ويبدو هذا التجاوب واضحا في اتجاه بعض المصانع القائمة خاصة في مجال صناعة الإسمنت إلى توسيع الطاقات الإنتاجية القائمة وإضافة خطوط إنتاج ومصانع جديدة لتلبية الطلب على الإسمنت، وكذلك الاتجاه لإنشاء شركات جديدة في مختلف صناعات مواد البناء كالزجاج والحديد والهياكل المعدنية والبتروكيماويات، وغيرها· ورغم ذلك التجاوب الملموس في صناعة مواد البناء، فإن معدلات التقدم المحققة على أرض الواقع في هذا المجال لا ترضي طموحات شركات التطوير العقاري مقارنة بحجم المشروعات المطروحة خلال فترة وجيزة والمدد الزمنية المطلوبة للتنفيذ، ولاشك أن استمرار الفجوة بين صناعة مواد البناء والمشروعات العقارية المطروحة وزيادتها يوما بعد يوم سيترك تداعيات سلبية على شركات التطوير العقاري ومواعيد تسليم المشروعات فضلا عن ارتفاع أسعار الوحدات السكنية نتيجة ارتفاع أسعار مواد البناء والتشييد مرة بعد مرة، نتيجة زيادة الفجوة بين العرض والطلب على هذه المنتجات· واعتقد أن صناعة مواد البناء ستشهد خلال الفترة المقبلة، وفي ضوء ما أعلن عنه من مصانع للحديد والإسمنت في الإمارات ومنطقة الخليج، نقلة نوعية ستجعلها في مصاف الصناعات المتقدمة في منطقة الشرق الأوسط، بما يلبي متطلبات الداخل فضلا عن التصدير إلى الخارج·