ضاحي السويدي:غياب الضوابط والتشريعات وراء ارتفاع الإيجارات في أبوظبي

أكد سعادة ضاحي السويدي الوكيل المساعد للشؤون المالية والإدارية بإدارة المباني التجارية أن أزمة نقص السكن وارتفاع الأسعار ستتزايد في أبوظبي أكثر مما هو حاليا، مشيرا إلى أن السبب الرئيسي وراء ذلك هو غياب الضوابط والتشريعات التي تضبط سوق الإيجارات بشدة، وشدد سعادته في حوار مع ''الاتحاد'' أن الأزمة لن تحل مادام يتواجد في السوق سماسرة ومستثمرون وملاك بنايات لا يلتزمون بقانون الإيجارات fويضاعفون القيمة الإيجارية لبناياتهم السكنية بلا حساب·

وسلط سعادته الضوء على الدور الخطير لبعض السماسرة ومكاتب العقارات في استغلال الأزمة الحالية وارتكاب حيل عديدة لإخراج المستأجرين من شققهم بدعاوى الصيانة وإعادة طرحها بقيمة إيجارية مضاعفة لتحقيق المزيد من الأرباح، لافتا إلى أن مغالاة السماسرة والمستثمرين والمكاتب وبعض الملاك في رفع الإيجارات بنسب وصلت fإلى أكثر من 100% وانخفاض إيجارات مباني الإدارة مقارنة مع السوق جعلا نسبة كبيرة من الملاك يلجأون الى فك رهنية بناياتهم لدى الإدارة تمهيدا لإدارتها من قبلهم أو قبل المستثمرين والمكاتب· وأشار إلى أن الإدارة تتلقي يوميا ما بين 5 إلى 10 طلبات بهذا الخصوص، مشيرا إلى أن نصيب الإدارة من بنايات السوق انخفض حاليا إلى 2770 بناية في إمارة أبوظبي بما يشكل نسبة 35% من إجمالي بنايات السوق، وأكد أن سوق السكن في أبوظبي يعيش وضعا صعبا ويشهد تلاعبا كبيرا ومتشعبا ويصعب على جهة واحدة السيطرة عليه بسهولة داعيا سعادته غرفة التجارة والصناعة والبلدية ولجنة فض المنازعات والجهات الأمنية والمعنية للتكاتف معا لضبطه·

وتناول السويدي في حواره الكثير من قضايا السوق الساخنة وعلى رأسها التأجير من الباطن وقرار الإدارة بتحصيل القيمة الإيجارية على دفعتين ونظام القرعة والبنايات الجديدة وفئة الملاك الفقراء الذي يكتوون بلهيب الأسعار ولا تزيد دخولهم من بناياتهم عن 150 درهما شهريا·


تناول السويدي في حديثه ما أسماه أزمة السكن في أبوظبي، مشيرا إلى أن هذه الأزمة تتمثل في زيادة الطلب على الشقق السكنية مقارنة بالمعروض، وقدر نسبة الزيادة في الطلب بنحو %،50 مشيرا إلى أن هذه الأزمة لن تحل ببناية جديدة أو ثلاث أو حتى عشر لأن المعروض حاليا ضعيف للغاية ولابد من مضاعفته·

وأشار إلى أن إجمالي البنايات السكنية التي تسلمتها إدارة المباني التجارية خلال عامي 2006 و2007 بلغ 9 بنايات منها ثلاث بنايات تم تأجيرها بالكامل لبعض الجهات، باستثناء بناية واحدة تابعة لورثة أحد الملاك رأت الإدارة عدم طرحها في نظام القرعة بسبب اختلاف وضعها عن بنايات الإدارة فضلا عن ارتفاع تكلفة بنائها ولا يعقل تأجيرها بنظام القرعة خاصة وأن معدلات الإيجار بنظام القرعة للشقق الشبيهة بشقق هذه البناية ذات الغرف الثلاث تتراوح بين 75 ألفا إلى 85 ألف درهم ولو تم تأجيرها بهذا السعر فإننا نظلم المالك والإدارة وتم الاتفاق على 130 ألف درهم لقيمة إيجار الشقة وبالفعل تم تأجيرها في فترة وجيزة جدا·
وذكر أن أحد ملاك البنايات الأخرى حصل على موافقة رسمية أتاحت له إدارة الجزء الأكبر من البناية والتي تملك فيها الدائرة طابقين فقط موضحا أنه لا يوجد مانع قانوني يحول دون إدارة الملاك لبناياتهم السكنية خاصة إذا دفعوا قيمة القرض المستحقة عليهم·

التأجير للشركات

وأكد السويدي حرص اللجنة على عدم تأجير بناياتها الجديدة لمستثمرين أو مكاتب عقارات، مشيرا إلى أنها حظرت على ملاك البنايات الجديدة التابعة لها ذلك الأمر، مؤكدا أن إدارة المباني التجارية حصلت على وثائق رسمية تؤكد أن الشركات التي استأجرت المباني الجديدة سوف تستغل هذه البنايات في تسكين موظفيها وحصلت على موافقات من الجهات العليا بذلك فضلا عن توثيق العقود مع الشركات في البلدية، وذكر أن الإدارة رفضت طلب أحد الملاك بتأجير بنايته الجديدة لمكتب عقارات ومستثمرين لمخالفة هذا الإجراء لقرارات وقوانين الإدارة·
ونوه بأن إدارة المباني التجارية لم تتسبب مطلقا في رفع أسعار الإيجارات في أبوظبي، مشيرا إلى أن ظاهرة ارتفاع الأسعار تتواجد فقط في البنايات السكنية غير التابعة للإدارة، وأكد أن أزمة السكن في أبوظبي لن تحل مادام في السوق سماسرة ومستثمرين وأصحاب عقارات لا يلتزمون بقانون الإيجارات، مشيرا إلى أن نسبة لا يستهان بها من السماسرة والمستثمرين غير معتمدين من الجهات الرسمية كما أن بعضهم ليس له صلة بمجال العقارات وتنقصه المعلومات والخبرة المطلوبة ويساومون المستأجرين بأساليب غير مقبولة، ويتصرفون كتجار همهم الوحيد تحقيق أعلى الأرباح على حساب المستأجرين· وأوضح أن السماسرة ومكاتب العقارات والمستثمرين يتعمدون رفع أسعار الإيجارات في السوق مستغلين نقص المعروض من الشقق وظهور أعداد كبيرة من المحتاجين بشدة للسكن، مشيرا إلى أن بعض السماسرة والمكاتب يوهمون الباحثين عن سكن أن لديهم العديد من الشقق السكنية ويقومون بإطلاعهم عليها مقابل رسوم ويثبت في النهاية أن هذه الشقق ليست تابعة لهم بل يستغلونها في جلب المزيد من الأموال·
وكشف السويدي النقاب عن سلبية أخرى للسماسرة ومكاتب العقارات، من خلال استغلالهم لـ''ثغرة إجراء الصيانة'' في الشقق لإخراج سكانها الأصليين وإعادة طرحها للإيجار بعد إجراء تعديلات بسيطة تشمل تبديل أطقم الحمام أو تركيب سيراميك بضعف السعر السابق، وأكد أن لديه حالات رفع فيها السماسرة سعر الشقق من 40 ألفا إلى 80 ألفا، وأحيانا 100 ألف درهم وللأسف هناك مستأجرون يقبلون بالأمر الواقع ولا يلجأون إلى لجنة فض المنازعات وهذه هي المشكلة الكبرى في السوق·

وطالب السويدي غرفة التجارة والبلدية بتشديد رقابتها على السماسرة وإلزامهم بالترخيص والالتزام بأسعار السوق الحقيقية، واقترح سعادة ضاحي السويدي عدة حلول للتغلب على هذه المشكلة مطالبا بضرورة توثيق العقود وبصفة خاصة عقود البنايات السكنية غير التابعة لإدارة المباني التجارية سواء في البلدية أو لجنة فض المنازعات أو وزارة العدل أو غرفة تجارة وصناعة أبوظبي، مشيرا إلى أن التوثيق مهم للغاية حيث سيكشف للمستأجر والجهات المختصة في الإمارة القيمة الإيجارية السابقة للبناية حتى يتسنى تطبيق نسبة الزيادة التي حددها قانون الإيجارات وهي 7%·

كما طالب بتشكيل لجنة أو تحديد جهة اختصاص تقييم أسعار الإيجارات في الإمارة حسب موقع البناية السكنية وعمرها وخدماتها، وتختص هذه اللجنة بوضع ضوابط وآليات تلزم الجميع بقانون الإيجارات، واقترح السويدي تشكيل هذه اللجنة من الغرفة أو البلدية أو لجنة فض المنازعات أو جميعهم على أن تتولى هذه اللجنة التصدي لأية تجاوزات ضد المستأجرين·

أسعار رخيصة

وصف السويدي الوضع الحالي لسوق الإيجارات في أبوظبي بأنه صعب، مشيرا إلى أن السوق ينقسم حاليا إلى نوعين من البنايات أولها بنايات إدارة المباني التجارية التي تؤجر بأسعار رخيصة والبنايات الخاصة التي يديرها ملاك أو سماسرة أو مكاتب عقارات وتؤجر بضعف القيمة، وقال ''الإدارة تؤجر في المصفح الشقة بـ 20 ألف درهم بينما تؤجر مكاتب العقارات الشقق الشبيهة لها بسعر 70 ألف درهم علما بأن 99% من إيجارات شقق الإدارة هناك لا تزيد عن 20 ألف درهم، وأدى هذا الوضع إلى خلق مشكلات كثيرة للإدارة حيث يطالب ملاك كثيرون الإدارة بمضاعفة الإيجارات أسوة بالمكاتب''·

وأكد أن ظاهرة الارتفاع في الإيجارات ستستمر ولن تتوقف طالما لم توضع ضوابط وقوانين تضبط السوق، مشيرا إلى خطورة ترك المجال أمام المكاتب العقارية والمستثمرين لتأجير الشقق حسب أهوائهم، وقال ''رفع القيمة الإيجارية من 40 ألفا إلى 100 ألف درهم دون حساب لن يؤدي فقط إلى رفع القيمة الإيجارية للشقق التي يتم إخلاؤها بسبب إنهاء خدمات المستأجر من عمله أو لأية أسباب أخرى بل والخطر الأكبر أنه سيعطى الحق للمكاتب وأصحاب البنايات أن يلتفوا على المستأجرين الحاليين وإخراجهم من سكنهم تحت أي بند وإعادة طرح الشقق بالأسعار التي يحددونها''·
وأكد أن الإدارة ترفض رفضا مطلقا طلبات جميع الملاك برفع القيمة الإيجارية للشقق السكنية التابعة لها عن 7%، مشيرا إلى أن أي زيادة أكثر من ذلك تعد مخالفة صريحة لقانون الإيجارات، وقال ''نسبة 7% معقولة ولا ينبغي أن نثقل كاهل المستأجرين بأكثر من ذلك لأن لديهم متطلبات معيشية أخرى والمشكلة ليست في نسبة الزيادة بل في ضبط السوق عبر أنظمة وتشريعات تحدد مسؤوليات وواجبات السماسرة وأصحاب البنايات والبنوك والأخيرة دخلت السوق واتفقت مع مستثمرين لإدارتها''·

وتحفظ السويدي على مطالب بعض المستأجرين بزيادة الإدارة لإيجار شققها 7% سنويا، مشيرا إلى أن قانون الإيجارات هو الذي حدد هذه النسبة كما لم يصدر قرار من المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي بزيادة أو نقص هذه الزيادة، وقال ''مادام لم يصدر قرار جديد فنحن ملتزمون بتطبيق الزيادة على جميع الشقق بما فيها الشقق ذات الإيجار المرتفع''· وشدد على حرص المسؤولين في أبوظبي على استقرار سوق الإيجارات، مشيرا إلى أنه في حالة حدوث متغيرات جديدة في السوق تؤدي إلى زيادة المعروض من الشقق فإن المسؤولين قد يلغون هذه الزيادة لانتهاء مفعولها تماما كما حدث خلال السنوات الماضية حينما ألغت الإدارة قرار تحصيل زيادة ال 20% لسنوات طويلة كان فيها المعروض من الشقق أكثر من المطلوب·

اتهام بلا دليل

وأبدى السويدي دهشته من تكرار شكاوى بعض المستأجرين ضد اللجنة، واتهامها برفع الأسعار، مؤكدا أن هذا الاتهام يظلم الإدارة كثيرا، وقال ''الواقع يقول إن زيادتنا طفيفة جدا فقد ارتفع إيجار الشقة من 20 ألف درهم إلى 21 ألف درهم أو من 50 ألفا إلى 53 ألف درهم، وأؤكد إن إيجاراتنا ضعيفة ورخيصة''·

ونبه إلى خطورة تأثيرات السوق السلبية حاليا على الإدارة، مشيرا إلى أن حصة الإدارة من بناياتها تقلصت بصورة كبيرة خلال الفترة الأخيرة بحيث وصلت إلى 2770 بناية منها 1300 بناية في أبوظبي و788 في المصفح و719 في العين و277 في المنطقة الغربية وتشكل هذا العدد نسبة 35%· وأشار إلى أن الإدارة تتلقى يوميا ما بين 5 إلى 10 طلبات من ملاك يطالبون بفك رهن البناية ودفع قيمة القرض المستحق عليها موضحا أن السبب في ذلك هو انخفاض إيجارات الإدارة وقال: الملاك يشكون كثيرا من قلة الإيجارات ويقارنون بالوضع في البنايات الخاصة ويرغبون في تسلم بناياتهم لرفع أسعارها ونحن نوافق على طلباتهم بإدارة بناياتهم لأنه لا يوجد مانع يحول دون ذلك طالما دفعوا بقية القرض وهذا أمر أصبح سهلا بالتعاون مع البنوك·

150 درهماً نصيب ملاك البنايات!

لفت ضاحي السويدي الأنظار إلى فئة من ملاك البنايات أسماهم ''الفقراء المساكين''، مؤكدا أن هذه الفئة تمثل نسبة 65 % من ملاك بنايات إدارة المباني التجارية، وقال سعادته ''أتعجب من تركيز الصحافة على المستأجرين ومعاناتهم وأنا معها لكنني أعتب عليها عدم التركيز على معاناة الملاك الفقراء وغالبيتهم ورثة''·

ويوضح أن بعض هؤلاء الملاك لم يسددوا قرض البناية على مدى عشرين عاما بسبب انخفاض القيمة الإيجارية خاصة في منطقة المصفح التي لا يزيد فيها 99% من مباني الإدارة عن 20 ألف درهم سنويا، وأوضح أن الإدارة أجرت مقارنة بين دخول هذه الفئة من بناياتهم السكنية واتضح لها أن نصيب الوريث الواحد من بين عشرة ورثة أو أكثر لا يزيد عن 150 درهما شهريا، وذلك بعد خصم نسبة القرض والصيانة من إيجار الشقة على مدار عقود الثلاثة أشهر الأمر الذي اضطر عددا لا يستهان به من هؤلاء الملاك إلى بيع بناياتهم عندما كانت عملية البيع مسموح بها وحصل بعضهم على 300 ألف درهم دفعة واحدة هي نصيبه من البيع·

وذكر أن بعض الملاك أعربوا له عن سعادتهم ببيع بناياتهم مؤكدين أنهم يستثمرون الأموال التي حصلوا عليها لتدر عليهم عائدا يعيشوا منه أما لو انتظروا عائد الإدارة فإنهم لن يجدوا طعاما لأبنائهم!!·· ومضى قائلا: هل تستطيع 150 درهما أو 1500 درهم إطعام أسرة مواطنة في هذا الغلاء وإذا أضفنا إلى ذلك تحمل بعض الملاك سداد فوائد القرض بسبب تأخر المستأجر عن سداد الإيجار لتأكدنا أن هؤلاء الملاك الفقراء مظلومون ولابد من إنصافهم·

القرعة في تزايد

أكد الوكيل المساعد للشؤون المالية والإدارية على نجاح نظام القرعة السكنية في أبوظبي، مشيرا إلى أن الإقبال عليه يتزايد بصورة كبيرة، وأوضح أن السبب الرئيسي وراء هذا التزايد هو انخفاض قيمة إيجار شقق الدائرة· وقال: المتوسط العام لإيجار الشقة المكونة من غرفة وصالة 35 ألفا أو 40 ألفا والمكونة من غرفتين وصالة 50 ألفا و3 غرف وصالة من 70 إلى 80 ألف درهم، وفي غالب الأحيان يتنافس أكثر من ألف و500 شخص على شقة واحدة وهناك أكثر من هذا العدد علما بأن نصف المتقدمين للقرعة يقيمون في شقق تابعة لملاك أو مكاتب عقارية ويرغبون في تغيير الشقة بسبب الإيجارات المرتفعة·

التأجير من الباطن.. مشكلة المشاكل

أكد سعادة الوكيل المساعد للشؤون المالية والإدارية أن ظاهرة التأجير من الباطن لا تزيد عن نسبة 5% في أبوظبي مؤكدا على أن الإدارة انتهت أمس من تعديل أوضاع 376 حالة، وذكر أن لجنة معنية بالإدارة درست حالات المستأجرين من الباطن لديها، مشيرا إلى أنه تم إبرام عقود جديدة مع المستأجرين الجدد كما تم تحويل بعض الحالات إلى لجنة فض المنازعات للبت فيها·
وحول واقع الظاهرة قال السويدي ''لا ندري هل خفت هذه الظاهرة أم لا وبكل تأكيد فإنها تستحق المتابعة ونحن لا نملك الصلاحيات الكافية للتفتيش على الشقق المخالفة· وأكد على أن الإدارة تواجه المستأجرين المخالفين بوقائع دامغة تثبت تأجير شققهم من الباطن إلا أنهم يعترضون ويطالبوننا بزيارة الشقق مرة أخرى ونفاجأ أنهم أخلوها من كل المخالفات، والتلاعب في السوق متشعب ويستحيل أن تسيطر عليه جهة واحدة بسهولة والمطلوب أن تتكاتف الجهات الأمنية والبلدية والغرفة ودوائر أخرى معنية وبلاشك فإن هذا الوضع صعب للغاية وليس سهلا''·

وحول ظاهرة ''الشيرنج'' في الفيلات في أبوظبي ذكر السويدي أن الإدارة ليست معنية بالرقابة على هذه الفيلات، مشيرا إلى أن مسؤولية ذلك تقع على البلدية، إلا أنه أشار إلى أن الإدارة رفعت شكاوى ضد مستأجرين لديها وطلبت من الجهات الأمنية إخلاءها بسبب إخلالها بالصحة والسلامة·

ربط التأجير بالراتب

أكد ضاحي السويدي أن الإدارة بدأت مؤخرا في ربط تأجير شقق القرعة براتب الفائز بها، ونوه إلى أن الإدارة اضطرت لذلك للتأكد من أن راتب المستأجر يتناسب مع قيمة إيجار الشقة حتى تتلافى الإدارة ظاهرة التعثر في السداد أو تأجير المستأجر الشقة من الباطن لكي يتسني له تسديد الإيجار· وقال ''لا يعقل أن يتقاضى شخص راتبا لا يزيد على خمسة أو أربعة آلاف درهم ويؤجر شقة بـ 87 ألف درهم''، وتساءل ''من أين يعيش هذا المستأجر إذا دفع كل راتبه للإيجار؟''·

6961 شيكاً مرتجعاً ولا استثناءات من الدفعتين

شدد ضاحي السويدي على عدم استثناء أي مستأجر من قرار تحصيل القيمة الإيجارية على دفعتين، مشيرا إلى أن توجيهات دائرة المالية تشدد على تطبيق قرارات إدارة المباني التجارية على الجميع دون محاباة لأحد، وذكر أن هذا القرار صدر بعد دراسة مستفيضة من كافة الإدارات المعنية بالدائرة خلصت إلى ضرورة إلغاء نظام التعاقد لمدة ثلاثة أشهر، وذكر أن هذه الآلية سببت مشكلات كبيرة للإدارة أبرزها رفع قضايا ضد المتأخرين في السداد أو عقد العقود· وأشار إلى أن الإدارة كانت تضطر إلى رفع 3 دعاوى ضد مستأجر واحد بمعدل قضية عن كل عقد لمدة ثلاثة أشهر، فضلا عن أن نسبة لا يستهان بها من المستأجرين تتأخر عن تسديد الشيكات المستحقة للإدارة في موعدها وقد بلغ عدد الشيكات المرتجعة إلى 6961 شيكا خلال الخمس سنوات الماضية الأمر الذي أثقل الإدارة والملاك بفوائد البنوك ورسوم التحصيل·
وأوضح أن الآلية الجديدة للتحصيل تنسجم مع قانون الإيجارات الذي نص على سنوية التعاقد، مشيرا إلى أن هذه الآلية ستكون سهلة التطبيق، خاصة وأن 67% من العقود الحالية للإدارة تنتمي لعقود الستة أشهر كما ستحد هذه الآلية مع آلية شهادة الراتب من عدد المتعثرين بصورة كبيرة، وقال ''سندقق على كل مستأجر ولن يؤجر الشقق إلا من يملك دفع إيجارها، ولابد أن نحمي حقوق الإدارة والملاك''·

الإيجارات تنخفض بعد ثلاث سنوات

أكد ضاحي السويد أن الإيجارات ستعاود الانخفاض مرة أخرى خلال فترة لا تقل عن 3 سنوات حتى يتم الانتهاء من بناء وتجهيز المباني الجديدة، وأوضح أنه تم تكليف بنك أبوظبي التجاري بتمويل بناء ما بين 200 و250 بناية جديدة إضافة إلى دخول بنوك ومواطنين آخرين مجال البناء الأمر الذي سيخفف الأزمة الحالية·

وذكر أن بنك أبوظبي التجاري وليس الإدارة هو الذي سيحدد أسعار البنايات الجديدة، مؤكدا أنه صاحب الإدارة الأول وسيحدد قيمة الإيجار حسب السوق ونظام عمله·