سادت حالة من الترقب في السوق العقارية بأبوظبي فور صدور القرار الخاص بإلغاء الزيادة السنوية على تجديد عقود الإيجار الأسبوع الماضي، وسط تباين في ردود أفعال المستأجرين بين متفائل بدور القرار في كبح جماح الزيادة السنوية للإيجارات، وآخر متخوف من استغلال الملاك للقرار في رفع الأسعار بنسب كبيرة.
وبينما رحب ملاك بتقدير القيمة الإيجارية وفقاً لإرادة المتعاقدين، بناء على قواعد العرض والطلب، استبعد خبراء ومتعاملون بالسوق حدوث زيادات كبيرة في أسعار الإيجارات بالعاصمة، في ظل زيادة المعروض، ودخول آلاف الوحدات السكنية الجديدة للسوق مؤخراً.
وقال الخبير العقاري عادل الزرعوني إن السوق بأبوظبي يشهد تحسناً ملحوظاً في الطلب خلال الفترة الحالية، إلا أن ذلك تقابله زيادة في المعروض، وبالتالي فإن القرار سيلعب دوراً رئيسياً في تحقيق التوازن على المديين المتوسط والبعيد.
وأضاف الزرعوني، الذي شغل سابقا منصب العضو المنتدب لشركة بروج العقارية، أن “الفترة الحالية قد تشهد محاولات بعض الملاك لزيادة الأسعار بصورة مبالغ فيها، إلا أن توفر الوحدات السكنية، سيتيح خيارات عديدة أمام المستأجرين، وبأسعار تنافسية، بما يحقق في النهاية الاستقرار بالقطاع”.
بيد أن خبراء وقانونيين طالبوا بضرورة توضيح سبل حل أي خلافات بين المستأجرين والملاك، فيما يتعلق بتحديد القيمة الإيجارية.
وأوضح المستشار القانوني محمد ياسين منصور أن لجنة فض المنازعات الإيجارية تقوم حالياً بالنظر في أي خلافات بين المستأجرين والملاك، وهو ما يستوجب توضيح دور اللجنة خلال الفترة المقبلة، وفقاً للقرار الجديد.
واعتبر عصام ربيع “المستشار القانوني”، أن القرار الخاص بإلغاء الزيادة السنوية وتمديد العقود الإيجارية، لم يوضح الجهة المسؤولة عن حل الخلافات بين الطرفين.
وقال إن المادة 24 من القانون 20 لسنة 2006، تنص على إنشاء “لجنة فض المنازعات الإيجارية”، والتي تختص بالفصل على وجه الاستعجال في المنازعات الناشئة عن العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر.
وأضاف أن القرار الأخير ألغى المادة الخاصة بتحديد سقف الزيادة السنوية في الأجرة المحددة في عقود الإيجار، والواردة في المادة 16 من القانون وتعديلاته، والمقدر بـ 5%، وبالتالي نترقب حاليا تحديد ما إذا كان تفسير القرار سيخضع للجنة فض المنازعات أم للقانون المدني.
من جانبه، قال عبدالمنعم الشركسي رئيس مجلس إدارة شركة فرح هوم العقارية إن هناك حاجة لتوضيح القانون، فيما يتعلق بإلغاء تمديد عقود الإيجار، موضحا أن هناك كثيرا من التساؤلات بين المستأجرين حول تفسير القرار الأخير.
يذكر أن القرار الصادر يوم الخميس الماضي تضمن إلغاء تمديد عقود الإيجار ونسبة الزيادة السنوية البالغة 5% اعتباراً من 10 نوفمبر الحالي.
وكان قانون الإيجارات رقم 20 الصادر عام 2006، نص على أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة، إلا بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ العقد الأصلي، قبل أن تتم زيادتها إلى 4 سنوات، ثم إلى 5 سنوات، وهو ما منح المستأجرين مهلة إضافية انتهت بحلول شهر نوفمبر 2010، ثم صدر قرار بتمديد مهلة انتهاء العقود الإيجارية بأبوظبي حتى نوفمبر 2011، تلاه قرار آخر بمدها حتى نوفمبر 2012، فيما صدر قرار العام الماضي بتمديد المهلة حتى نوفمبر 2013.
وقال ناصر الحمادي مدير مؤسسة لؤلؤة الخليج للعقارات إن العاملين بالسوق يترقبون حاليا توضيح القرار الأخير، والذي قرار إلغاء الزيادة والتجديد اعتبارا من 10 نوفمبر الحالي.
بنايات جديدة
إلى ذلك، تباينت ردود أفعال المستأجرين حول إلغاء الزيادة الإيجارية السنوية، وشهدت مواقع التسويق العقاري على الإنترنت والتواصل الاجتماعي العديد من التعليقات حول القرار، فيما استقبلت شركات إدارة العقارات استفسارات من المستأجرين والملاك بشأن القرار.
ورحب مستأجرون، لاسيما في البنايات الجديدة، بإلغاء الزيادة السنوية للإيجارات وترك الأسعار للعرض والطلب، موضحين أن القرار سيسهم في كبح جماح أسعار الوحدات الجديدة، والتي تزيد قيمتها الإيجارية في الغالب عن 100 ألف درهم للشقة المؤلفة من غرفتين وصالة، ومع إصرار الملاك على تطبيق الزيادة السنوية، كان يتم زيادة الأسعار بنحو 5 ألاف درهم أو أكثر سنويا.
وقال الشركسي إن “كثيراً من مستأجري البنايات الجديدة كانوا يقبلون بالزيادة السنوية، تجنباً لتحمل تكاليف ومتاعب النقل، أو بسبب ظروف خاصة تجبرهم على عدم تغيير محل السكن.”
وأوضح أنه رغم توافر عدد من الشقق السكنية الجديدة، إلا أنه لا يمكن تجاهل ارتفاع قيمتها، بما لا يتناسب مع دخول مستأجري البنايات القديمة.
بدوره، أكد محمود عبدالخالق، وكيل أحد ملاك البنايات الجديدة بشارع المرور، أنه قام بتجديد عقداً سنوياً خلال الشهر الماضي، مع إلزام المستأجر بالزيادة المحددة بـ 5% ليرتفع سعر الشقة من 110 آلاف درهم، إلى أكثر من 115 ألف درهم، موضحا أن كثيرا من المستأجرين كانوا يرفضون هذه الزيادة، إلا أنه مع إصرار المالك فإن أغلب المستأجرين يستجيبون لذلك تجنبا لمتاعب نقل السكن، فضلا عن تميز السكن بالبناية وتوافر خدمات عديدة من صالة رياضية وحمام سباحة ومواقف داخلية.
وسيضطر عبد الخالق لعدم إقرار الزيادة السنوية بدءا من الشهر الحالي، لاسيما في ظل توجه بعض المستأجرين للاتفاق على عدم زيادة سعر الإيجار، مطالبا بضرورة وجود لجنة لتقييم الأسعار بالمناطق المختلفة في أبوظبي، بما يضمن عدم تضرر المالك أو المستأجر.
وحدات قديمة
إلا أن عدداً من مستأجري البنايات القديمة أكدوا تخوفهم من زيادة أسعار وحداتهم السكنية بنسب مرتفعة، وقال مستأجرون إنهم استقبلوا بالفعل اتصالات من الملاك بزيادة القيمة الإيجارية بنسب تزيد عن الـ 5%.
وقال عبدالرحمن الشيباني رئيس مجلس إدارة شركة منابع العقارية، إن الشركة استقبلت خلال اليومين الماضيين استفسارات عدة من ملاك ومستأجرين بشأن القرار، مشيرا إلى مخاوف كثير من المستأجرين بالبنايات القديمة بشأن زيادة الأسعار.
وأوضح أن بعض الشقق ذات الغرفتين وصالة بالبنايات القديمة في منطقة مصفح الشعبية تبلغ قيمتها الإيجارية حاليا 30 ألف درهم، في حين يقدر سعر السوق بنحو 50 ألف درهم، لافتاً إلى أن مستأجري هذه الوحدات يتساءلون عن مصير عقودهم الإيجارية، وهل سيتم زيادة الإيجار بصورة تدريجية أم لا؟.
وأضاف أن بعض الشقق بالبنايات القديمة بوسط أبوظبي يتم تأجيرها بنحو 40 أو 50 ألف درهم، فيما تؤجر الوحدة التي يتم إخلاؤها بنحو 70 إلى 80 ألف درهم، موضحا أنه بناء على ذلك، سيتجه ملاك هذه البنايات لزيادة الإيجار على السكان، لذات القيمة، أو إجبارهم على إخلاء الوحدة وعدم تمديد العقود.
وأكد الشيباني ضرورة وجود خبراء لتقييم العقارات في أبوظبي، لضمان الأسعار العادلة بالمناطق المختلفة، وبما يضمن عدم تضرر المالك أو المستأجر، مشيراً إلى أن عدم وجود جهة مسؤولة عن تنظيم السوق العقاري، وعدم وضوح دور لجنة فض المنازعات الإيجارية يهدد استقرار القطاع.
وعزا تقرير حديث لشركة تسويق للتطوير والتسويق العقاري ارتفاع معدلات إيجار الوحدات السكنية في أبوظبي بشكل كبير إلى الدعم الحكومي القوي لمختلف القطاعات والصناعات مثل الخدمات اللوجستية والإنشاءات والبنية التحتية والسياحة والضيافة.
زيادة المعروض
من جانبه، قال جاسم راشد الظاهري رئيس مجلس إدارة شركة غزال الجزيرة للعقارات إن ترك أسعار الإيجارات للعرض والطلب يسهم في معالجة بعض الاختلالات بالسوق العقارية، مؤكدا أن القرار ينصف كثيرا من المتضررين سواء من الملاك أو المستأجرين.
ولفت تقرير لشركة “استيكو” للخدمات العقارية مؤخرا إلى أن سوق الإيجارات شهدت نموا بنسبة تتجاوز 20% في الربع الثالث من العام الحالي في الكثير من المناطق، مقارنة بالفترة ذاتها في 2012، مشيراً إلى أن قرار عودة موظفي الحكومة للسكن في أبوظبي بناء على المرسوم الذي صدر في سبتمبر 2012 قد أسهم في ارتفاع أسعار الإيجارات.
وقال محمد عزام مدير التسويق بشركة الممزر العقارية إن كثيرا من الملاك كانوا يتنازلون عن الزيادة السنوية للإيجارات خلال السنوات الأخيرة، وبالتالي فإن القيمة الإيجارية كان يتم تحديدها بالتوافق بين الطرفين، مؤكدا أن القرار لن يحدث تغييرات جوهرية في السوق العقارية في ظل زيادة المعروض بالسوق وشهد سوق العقارات السكنية في أبوظبي تسليم 2300 وحدة خلال الربع الثاني من العام الحالي، بحسب تقرير لشركة جونز لانج لاسال للاستشارات العقارية، متوقعاً تسليم 10 آلاف وحدة خلال العام الحالي. وأعلنت “الدار العقارية” الأسبوع الماضي بدء تسليم 3533 وحدة سكينة في مشروع “أبراج البوابة” بجزيرة الريم، ليرتفع بذلك عدد الوحدات التي تم تسليمها في الجزيرة خلال عامين إلى أكثر من 10 آلاف وحدة سكنية.
وأشار التقرير إلى عدة عوامل ساهمت في إنعاش السوق السوق بالعاصمة، تتمثل في الأنظمة الحكومية التي تستهدف تقليص مدة الانتقال من وإلى دبي، ونمو الطلب على العمالة بفضل المشاريع الكبرى للبنى التحتية والتنمية الاقتصادية، وتوفير سبل راحة ومرافق سكنية أفضل وكتلة أكبر في المناطق المصممة وفق مخططات تنظيمية رئيسة.
عدد اليوم
