أصدر الفريق أول سمو الشيخ محمد بن زايد آل نهيان ولي عهد أبوظبي نائب القائد الأعلى للقوات المسلحة، رئيس المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي، قراراً بشأن مد عقود إيجار الأماكن.
ونص القرار على مد المهلة المحددة في قانون إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين لتصبح بتاريخ 9 نوفمبر 2012.
كما نص القرار على عدم جواز زيادة النسبة السنوية في الأجرة المحددة في العقد على 5%، أي أن الزيادة السنوية لعقود الإيجار، إن وجدت، تكون ما بين صفر و5% كحد أقصى.
تجدر الإشارة إلى أن قانون إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين رقم 20 لسنة 2006، نص على عدم جواز طلب المؤجر من المستأجر إخلاء العين المؤجرة وذلك استناداً لمضي المدة قبل تاريخ 9 نوفمبر 2010. وأجاز القانون لرئيس المجلس التنفيذي تمديد هذا التاريخ وفقاً لما يراه مناسباً، وتماشياً مع نصوص القانون صدر قرار سموه بمد المهلة حتى 9 نوفمبر 2012.
ويأتي قرار الفريق أول سمو الشيخ محمد بن زايد آل نهيان تعزيزاً لروح الاستقرار الاجتماعي للمستأجرين في إمارة أبوظبي بشكل يضمن بقاءهم في أماكن سكنهم حتى 9 نوفمبر 2012، وهو الأمر الذي ينعكس إيجاباً على مختلف الصعد الاجتماعية والحياتية.
وأكد خبراء ومسؤولون في القطاع العقاري بأبوظبي أن تمديد مهلة انتهاء العقود الإيجارية يسهم في استقرار السوق، وعودة الثقة بالقطاع.
وأوضح قانونيون وخبراء بالقطاع العقاري أنه وفقاً للتعديل الجديد، فإنه لا يجوز للمالك مطالبة المستأجر بإخلاء الوحدة بسبب انتهاء مدة الإيجار قبل عام من الآن.
وكان قانون الإيجارات رقم 20 الصادر عام 2006، نص على أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة، إلا بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ العقد الأصلي، قبل أن تتم زيادتها إلى 4 سنوات، ثم إلى 5 سنوات، وهو ما منح المستأجرين مهلة عام إضافي انتهت بحلول شهر نوفمبر 2010، ثم صدر قرار العام الماضي بتمديد مهلة انتهاء العقود الإيجارية بأبوظبي حتى نوفمبر 2011، فيما مد القرار الصادر أمس المهلة حتى نوفمبر 2012.
وأوضح الخبراء أنه وفقاً للقرار الصادر أمس، فإنه لن تقبل دعاوى طرد المستأجرين بسبب انتهاء المدة حتى شهر نوفمبر المقبل، ليتم آنذاك تحديد الأوضاع وفق قرارات المجلس التنفيذي.
وقال هؤلاء إن الدعاوى التي ترفع لطرد المستأجرين قد تكون أيضاً لعدم سداد الأجرة أو عدم استخدام الوحدة في الغرض المخصص لها، أو تأجيرها من الباطن، موضحين أن القرار الجديد لا يمنع رفع دعاوى لأي من هذه الأسباب باستثناء انتهاء المدة، وذلك حتى شهر نوفمبر المقبل. وفيما يتعلق بتحديد سقف الزيادة السنوية في الأجرة المحددة في عقود الإيجار بما لا يتجاوز 5% على كل عقود الإيجار، أكد الخبراء أن هذه الزيادة من حق المؤجر، وأن تنازل بعض المؤجرين عن الزيادة السنوية مؤخراً، بعد انخفاض الإيجار يعد توجهاً شخصياً من بعض المؤجرين.
وقال عتيبة بن سعيد العتيبة رئيس لجنة العقارات بغرفة تجارة وصناعة أبوظبي سابقاً إن القرار يعود بالفائدة على القطاع العقاري، ويسهم في عودة الثقة إلى السوق.
وأوضح العتيبة إنه رغم توافر المعروض من الوحدات الإيجارية في أبوظبي وتراجع الأسعار، إلا أن القرار يفيد بصورة مباشرة بعض المستأجرين القدامى الذين وقعوا عقوداً إيجارية بأسعار منخفضة قبل 5 سنوات، ورغم التزامهم بالزيادة السنوية المقررة بـ 5%، ما تزال قيم وحداتهم الإيجارية أقل من السوق.
وأضاف: "على سبيل المثال فإن المستأجر الذي استأجر شقة بسعر 50 ألف درهم بداية عام 2006، والتزم بالزيادة السنوية، فإنه يدفع حاليا نحو 63 ألف درهم، ولكنه، قبل القرار الصادر أمس، كان سيضطر لإخلاء وحدته نهاية ديسمبر المقبل، لمرور 6 سنوات على العقد".
من جهته، قال الخبير العقاري ضاحي السويدي إن تثبيت الزيادة السنوية في العقود الإيجارية المحددة بـ 5% جاء في وقت مناسب، حيث يسهم في استقرار السوق الإيجارية بالعاصمة.
وأوضح أنه رغم توجه بعض المؤجرين مؤخراً للتنازل عن الزيادة السنوية المقررة للاحتفاظ بالمستأجرين، إلا أن ذلك يظل بمثابة حالات فردية، وبالتالي فإن تثبيت الزيادة يسهم في استقرار العلاقة بين الطرفين.
وأكد السويدي أنه رغم انخفاض أسعار الإيجارات في أبوظبي مؤخراً، إلا أنه يظل تراجعاً محدوداً مقارنة بانخفاض الإيجارات في دبي وبقية إمارات الدولة.
وانخفضت أسعار الإيجارات السكنية في أبوظبي بمتوسط 7% خلال الربع الثالث من العام الحالي، مقارنة بالربع الثاني، فيما تجاوزت نسبة التراجع في الوحدات القديمة والرديئة 10%، بسبب وفرة المعروض من الوحدات الجديدة، وزيادة المنافسة بين الملاك، بحسب تقرير صادر عن سي بي ريتشارد أليس الشرق الأوسط مؤخراً.
فيما قدر التقرير الفصلي لشركة أستيكو للخدمات العقارية تراجع أسعار إيجارات الشقق بأبوظبي بنسبة 6% خلال الربع الثالث من 2011 مقارنة بنسبة 8% و9% خلال الربعين الأول والثاني على التوالي.
من جانبه، قال مبارك العامري رئيس مجموعة الصمود العقارية إن القرار يعود بالفائدة على السوق العقارية في أبوظبي، موضحاً أن منح المستأجرين فرصة لمدة عام إضافي يحمي السوق من أي هزات عنيفة، لاسيما أن العام المقبل سيشهد تسليم عدد كبير من المشروعات العقارية في أبوظبي ما يزيد المعروض لاستيعاب أي زيادة في الطلب.
وأوضح العامري أن القرار لن يضير المؤجرين كثيرا، لاسيما في ظل تسابق أغلب الملاك اليوم لتجديد العقود وعدم التفريط في المستأجرين، مشيراً إلى استفادة مستأجري المحال التجارية بشكل أساسي من القرار، وهو ما يضمن استقرار التكاليف في الحدود الممكنة.
وأشارت دراسة أعدتها لجنة متخصصة تم تشكيلها بموجب قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم 76 لسنة 2009 العام الماضي، إلى أنه بالرغم من ازدياد عدد الوحدات السكنية الذي شهدته الإمارة في سوق العقار، إلا أن هذه الزيادة ليست كافية بشكل يسمح لآليات السوق بإيجاد التوازن اللازم بين قوى العرض والطلب.
وأشارت الدراسة إلى أن الجزء الأكبر من الوحدات السكنية التي أنشئت مؤخراً، كان موجهاً إلى ذوي الدخل العالي، في حين لا يزال هناك نقص واضح في عدد الوحدات السكنية الخاصة بذوي الدخل المحدود والمتوسط.
وتأتي القرارات الخاصة بتمديد مهلة العقود الإيجارية كخيار للتخفيف من الآثار الناتجة عن الخلل في التوازن في سوق العقار في الإمارة منذ بضع سنوات، حيث لم تستطع قوى العرض تلبية احتياجات الطلب المتزايد على العقار نتيجة الزيادة المستمرة في عدد سكان الإمارة، وذلك انعكاساً للتطور الاقتصادي والاجتماعي الذي تشهده الإمارة.
تجدر الإشارة إلى أن حكومة أبوظبي دعمت العديد من المبادرات لتشجيع المطورين العقاريين على إنشاء وتوفير عدد أكبر من الوحدات السكنية في السوق، خصوصا تلك الموجهة لأصحاب الدخل المحدود والمتوسط، وذلك للمساهمة في توفير مستوى معيشي لائق ولاستقطاب الطاقات البشرية من أصحاب المهارات والعمالة الفنية اللازمة للمساهمة في التنمية الاقتصادية والاجتماعية بشكل يعكس الوجه الحضاري للإمارة.
المادة 20 من القانون 20 لعام 2006
1 ـ يسري عقد الإيجار إلى نهاية المدة المحددة فيه، ويجوز تجديده لمدة أو لمدد أخرى باتفاق الطرفين.
2 ـ إذا انتهت مدة العقد، وظل المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة مع علم المؤجر بذلك ودون اعتراض منه، يعتبر العقد مجدداً لمدد مماثلة وبذات الشروط.
3 ـ إذا رغب أحد الطرفين في عدم تجديد العقد أو تعديل شروطه، يتعين عليه أن يخطر الطرف الآخر كتابة، وذلك قبل شهرين من تاريخ نهاية العقد بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكنى، وقبل ثلاثة أشهر من تاريخ نهاية العقد بالنسبة للأماكن المؤجرة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي أو لمزاولة مهنة حرة.
4 ـ مع مراعاة البنود السابقة في هذه المادة، لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة استناداً لمضي المدة قبل تاريخ 9 نوفمبر 2010، ويجوز بقرار من رئيس المجلس التنفيذي تمديد هذا التاريخ وفقا لما يراه مناسبا “تم تمديدها إلى 9 نوفمبر 2011، ثم إلى 9 نوفمبر 2012 وفق التعديل الأخير”.
5 ـ للجنة أن تقرر إخلاء العين المؤجرة قبل التاريخ المحدد في البند 4 من هذه المادة، إذا كان استمرار المستأجر في العين المؤجرة من شأنه أن يلحق ضرراً جسيماً بالمؤجر، وبشرط أن يكون المستأجر قد انتفع بالعين المؤجرة مدة لا تقل عن سنتين، وفي هذه الحالة يمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ستة أشهر لإخلاء العين المؤجرة تبدأ من تاريخ قرار اللجنة•
6 ـ تصدر بقرار من رئيس المجلس التنفيذي قواعد وإجراءات تسجيل عقود الإيجار المتعلقة بالعقارات الموجودة في الإمارة.
عدد اليوم
